앗 뜨거! 토지거래허가제

부동산 대출 규제와 토지거래허가제(이하 ‘토허제’) 등으로 인해 시장의 심리적 불안정성이 커지고 거래 절벽이 심화되어, 실수요자들의 비자발적 관망세가 나타나고 있습니다.

토지거래허가(이하 ‘토허’)구역 추가 지정에 대한 국토교통부 장관의 언급으로 혼란이 가중되었으나, 정량적 요건을 충족하지 못하는 지역을 중심으로 올 상반기부터 강남 및 한강벨트 주변까지 국지적으로 해제될 가능성도 있는 것으로 예측됩니다.

토허구역 해제 시 단기적으로는 전세를 활용한 매입 수요 누적으로 인해 가격 급등이 예상되지만, 장기적으로는 유통 물량 증가로 시장이 안정되고 수요자의 선택지가 넓어질 수 있습니다.

현재 시장은 정책 변화의 불확실성으로 인해 실수요자나 투자자 모두 움직이지 못하는 환경입니다. 특히 주거 이전을 계획하는 이들의 불편이 크며, 이는 정책의 심리적 불안정과 거래 절벽이라는 부작용으로 이어지고 있습니다.

대출 규제와 토허제 도입으로 인한 세금 및 금융 제약은 거래를 수반하지 못하는 시장 환경을 만들었으며, 이는 자발적 관망세뿐 아니라 실수요자들의 비자발적 관망으로 이어지고 있습니다.

정부의 대책이 집값 안정보다는 심리 왜곡과 거래 절벽을 심화시키는 결과를 낳고 있습니다. 실수요자들은 대출 한도 축소로 내 집 마련에 어려움을 겪으며, 이는 주거 이전의 자유를 억압하는 수준으로 받아들여지고 있습니다.

6.27 대책은 수요 억제 금융 정책을 내놓았으나, 9.7 대책은 공급 확대를 언급하여 정책 방향성이 일관되지 않고 충돌하고 있습니다. 공급 확대 정책이 공공 주도로 이루어지면서, 민간 시장의 공급 물량은 축소될 것으로 예상됩니다.

이는 양질의 지역에서 주택 공급이 일어나지 않을 것이라는 인식을 확산시켜 민간 분양 시장의 희소성을 높이고 양극화를 심화시키고 있습니다.

결국 수요 억제와 공급 확대 정책이 서로 충돌하면서, 시장 참여자들은 혼란을 겪고 있으며 의사 결정이 어려워지고 있습니다. 이로 인해 지역별, 상품별 양극화 현상이 더욱 두드러지고 있습니다.

많은 이들이 추가 지정 가능성을 낮게 보았으나, 최근 국토부 장관의 언급으로 시장 혼란이 커졌습니다.

그러나 정량적 요건을 충족하지 못한 지역은 해제될 수 있으며, 점진적으로 축소될 가능성이 있습니다. 올 상반기부터는 강남을 비롯한 한강벨트 주변 지역까지 토허구역이 국지적으로 축소될 것으로 예상됩니다. 

과거 규제 지역 지정 시 풍선 효과가 동시다발적으로 나타났던 것과는 달리, 현재는 금리 환경, 실수요자 및 다주택자 비율, 법인 투자 방식 등이 달라 지역별, 동 단위별, 단지별 핀셋 규제가 더 적절할 수 있습니다.

토허구역이 해제되면 단기적으로는 가격 상승세가 나타날 수 있습니다. 이는 수요가 소멸된 것이 아니라 누적되어 있었기 때문이며, 과거 서울시가 허가 구역을 해제했을 때 가격이 급등했던 사례와 유사한 양상을 보일 가능성이 큽니다.

전세를 활용한 매입 수요가 누적되어 있기 때문에 토허구역 해제 시 단기 급등은 가능합니다. 그러나 이 시기를 지나면 가격은 안정되고, 시장에 유통될 수 있는 물량이 늘어나 수요자의 선택지가 넓어질 수 있습니다.

보유세 인상은 투자 억제력을 통해 투자 수익률을 줄이고 주택 보유 의욕을 꺾을 수 있다고 판단됩니다. 그러나 최근 시장 트렌드는 실수요자 중심으로 흘러가, 투자 목적보다는 주택 보유를 통해 얻을 수 있는 양질의 삶을 중요하게 생각하는 경향이 있습니다.

보유세 인상 시에도 단순히 투자 관점을 넘어 교통, 인프라 등 주변 편의성을 고려하면 주택을 처분할 정도의 의욕은 크게 생기지 않을 것으로 보입니다. 따라서 보유세 인상이 주택 처분으로 이어질 가능성은 낮습니다.

보유세는 인상해야 한다는 입장이지만, 거래세와 함께 패키지로 움직여야 중립적인 수준을 유지할 수 있습니다. 즉, 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 방향이 대부분의 전문가들이 동의하는 의견입니다.

많은 이들이 보유세 인상 시 물량 내놓기를 기대하지만, 다주택자도 매도 후 재매입 시 추가 비용과 세금을 고려하면 현실적으로 이득이 되지 않는다고 판단합니다. 양도소득세, 금융 비용, 취득세, 중개 비용 등을 고려하면 자산 가치에 도움이 되지 않습니다.

결국, 주택을 살 때도, 갖고 있을 때도, 팔 때도 모두 부담스러운 환경이 조성되면 시장은 동결되고 멈추는 결과를 초래할 수 있습니다. 거래를 원활하게 하기 위해서는 취득, 보유, 양도까지 전체적인 정책 패키지가 필요합니다.  

올 들어 10.15 대책 이후 위축됐던 매매가 회복세에 들어서는 모양새예요. 지난 1월 11일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역을 보면 지난해 12월 거래량은 총 3,584건(이하 공공기관 매수 및 해제거래 제외)으로 전월(3,335건) 거래량을 넘어선 것으로 나타났죠.

최근 거래량의 증가 추세는 토허구역 확대로 주춤했던 매수 심리가 실수요자 중심으로 다시 살아나고 있기 때문인데요. 정부의 강력한 대출 규제에도 집값이 떨어지지 않으면서 더 늦기 전에 사려는 수요가 움직이고 있어요.

토허제 정책이 실효를 거두기 위해서는 규제의 강도보다 정책의 일관성과 명확한 공급 로드맵이라고 전문가들은 입을 모으고 있습니다. 거래의 활성화를 위해서는 정상적 매매 흐름을 회복시키는 조치가 필요하고, 시장의 심리를 보다 면밀히 살펴야 한다는 의견도 많습니다.

*위 콘텐츠는 KB국민은행의 내부 생성형 AI를 사용하여 요약, 편집하였습니다.