부자들은 왜 감정평가를 ‘절세 전략’으로 활용할까?

부동산 시장에는 가격보다 ‘평가’가 중요해지고 있습니다.

소규모 정비사업이 빠르게 확산하면서 감정평가 시점과 결과가 사업의 방향을 좌우하고, 증여·재개발·재건축 과정에서도 감정평가가 실질적인 자산 가치의 기준이 되는 사례가 많아지고 있습니다.

최근 가로주택정비사업을 포함한 소규모 재개발·재건축 사업이 눈에 띄게 늘고 있다고 해요. 대규모 재개발·재건축 사업도 다시 움직이고 있지만, 사업 규모가 큰 만큼 속도에는 한계가 있습니다.  

반면 소규모 정비사업은 상대적으로 추진 속도가 빠르고, 제도적 지원도 집중되고 있는 영역입니다. 정부와 지자체가 낙후됐지만 입지가 좋은 저층 주거지를 활성화하기 위해, 빈집 관련 법령, 도시정비법 개정, 1만㎡ 이하 소규모 사업에 대한 인센티브 등을 통해 사업 진입 장벽을 낮췄고, LH·SH 같은 공공 사업자가 함께 참여해 사업 추진을 돕는 구조도 만들어졌습니다.  

서울시 '정비사업 정보 몽땅'이나 각 지자체 홈페이지를 보면, 서울 주요 지역을 중심으로 수백 개에 달하는 소규모 정비사업이 동시에 진행 중인 것을 확인할 수 있습니다.

증여 감정평가와 관련해서 증여를 결정하기 전 단계부터 감정평가사와 상의하는 것은 필요합니다.

감정평가사는 해당 자산의 가격 수준, 거래 흐름, 세무 리스크를 종합적으로 알고 있기 때문에 지금이 증여하기 적절한 시점인지, 증여한다면 감정가는 어느 수준에서 형성될 가능성이 있는지 사전에 충분히 설명해 줄 수 있다는 것입니다.

단순히 의뢰가 들어오면 평가만 진행하는 것이 아니라, 의사결정 단계에서의 자문도 중요하다는 취지입니다.  

실무에서 증여 감정평가는 대부분 아파트를 대상으로 이뤄집니다. 특히 고가 아파트 증여가 많으므로 평가의 핵심은 ‘해당 단지 내 유사 거래 사례’입니다. 감정평가는 임의로 가격을 정할 수 없고, 거래사례비교법에 따라 실제 거래된 가격을 기준으로 산정됩니다.  

이때 중요한 포인트는 증여 시점에 단지 내에서 비교적 낮은 가격으로 거래된 사례가 있는지 입니다. 만약 해당 거래가 특수관계자 거래나 명백한 조작이나 특별한 사정이 개입된 거래라는 증거가 없다면, 설령 시세보다 낮아 보이더라도 감정평가의 비교 사례로 충분히 활용될 수 있습니다.  

반대로, 일부 경우에는 높은 가격으로 증여가 이뤄지는 사례도 있습니다. 예를 들어 증여 이후 매매를 계획하고 있는 경우에는, 굳이 낮은 가격으로 증여할 필요가 없어서 상대적으로 높은 거래 사례가 기준이 되는 경우도 있습니다.  

이 역시 마찬가지로, 명백한 이상 거래라는 증거가 없다면 감정평가에 반영될 수 있습니다. 증여 감정평가의 핵심은 ‘얼마로 맞출 수 있느냐’가 아니라, 어떤 거래 사례가 존재하고, 그 사례를 배제할 명확한 사유가 있는지 여부입니다.

재개발·재건축 초기에는 감정평가의 중요성이 크게 느껴지지 않을 수 있습니다. 추진 단계에서는 사업 동의 여부가 핵심이기 때문에, 가격이 판단의 중심이 되지는 않기 때문입니다.

하지만 조합 설립 이후, 사업시행인가를 거쳐 감정평가가 이뤄지는 시점부터는 이야기가 달라집니다.  

이때 산정된 감정평가액은 분양 신청 여부, 받을 아파트의 가치, 추가 분담금 규모를 결정하는 기준이 됩니다. 대세 상승기에는 ‘어차피 입주할 때 다 오른다’는 인식 때문에 감정평가를 가볍게 보는 경우도 있지만, 모든 조합원이 동일한 선택을 하는 것은 아니기 때문에, 개인에게는 감정평가 결과가 매우 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

큰 가격 차이가 나지는 않지만, 현장을 직접 확인하는 평가사의 판단이 반영되는 ‘미세한 차이’는 존재합니다.

따라서 대대적인 리모델링까지는 아니더라도 집 상태가 지나치게 낙후돼 보이지 않도록 관리하고, 기본적인 정리·청소만 해두는 것만으로도 조합원 간 상대 평가에서 수백만 원, 때에 따라 수천만 원의 권리가액 차이로 이어질 수 있습니다.