집값 폭등? ‘하나’만 딱 합시다

현재 주택 시장은 양극화 현상이 뚜렷합니다. 거래 절벽으로 보이지만, 강남 3구 등 고액 자산가들의 거래는 여전히 활발하여 현금 부자들은 정부 정책에 크게 영향받지 않는 반면, 중산층과 서민들의 거래량만 감소하고 있습니다.

주택 가격 안정을 위해서는 금융 접근성 제한이나 세금 인상보다는 국공유지 활용, 20% 할인된 가격의 민간 브랜드 대규모 분양 시장 조성이 가장 효과적인 공급 확대 방안입니다.

현재 부동산 시장은 거래 절벽 상태로 보이지만, 실제 국토교통부 데이터를 보면 지난해 4분기 거래량이 예상보다 높아 상당히 이례적인 현상이 나타나고 있습니다.

강남 3구와 비강남 지역의 데이터를 비교해보면, 지난해 11월 기준 강남 지역의 거래량이 여전히 높은 반면, 비강남 지역은 크게 감소했습니다. 이는 현금 부자들은 정부 정책에 크게 영향을 받지 않고 거래를 지속하는 반면, 중산층과 서민층의 거래량만 잡혔다는 것을 의미합니다.

우리나라 임대차 시장은 임차인 보호가 약하다는 지적이 있습니다. 일본처럼 임차인 내쫓기가 어려운 제도는 긍정적이지만, 임대차 3법과 같은 임차인 보호 법안이 시점과 상황을 고려하지 않고 도입될 경우 전월세 가격 폭등을 야기할 수 있습니다.

이러한 법안은 물량 폭탄이 나오거나 가격이 대폭락했을 때, 즉 2022년과 같은 시기에 시행했어야 한다고 주장합니다. 현재와 같은 시기에는 월 전월세 가격을 더욱 폭등시킬 우려가 있으므로, 임차인 보호 법안에 대한 논의는 시기상조입니다.  

종합부동산세(종부세)는 전문가들조차 계산이 달라지는 예측 불가능한 세금이므로 당장 폐지해야 한다고 주장합니다. 다만, 보유세 자체는 실효세율이 0.1%로 너무 낮아 전혀 부담이 되지 않는 수준이므로, 조세 형평성 차원에서 실효세율을 0.3%까지 올릴 필요가 있습니다.

하지만 보유세를 통해 집값을 잡는다는 생각은 잘못되었으며, 보유세는 오직 조세 형평성 차원에서 논의되어야 합니다. 또한, 양도세는 거래 활성화를 위해 완화되어야 합니다.  

1970년대 후반 권위주의 시절에 도입된 토지거래허가제는 자본주의 국가에서 국민의 주택 구매를 제한하는 잘못된 접근이므로 없어져야 합니다. 비록 단기적으로는 시장 안정화 효과가 있을 수 있지만, 근본적으로 없어져야 할 제도입니다.

자본주의 국가에서 재화의 가격을 잡는다는 개념 자체에 반대하지만, 지나치게 올라가는 집값은 중산층과 서민의 삶의 질을 저하시킵니다. 정부의 역할은 서울과 같은 지역에 적정한 주택을 안정적으로 공급하고, 이를 적정한 비용으로 구매하거나 임차할 수 있는 금융 시스템을 제공하는 것입니다. 현재 이 세 가지 요소가 모두 제대로 작동하지 않고 있습니다.

단기적인 공급 확대 방안으로는 국공유지 활용, 서래마을 지구 및 용산 국제업무지구 부지의 용적률 상향 조정, 상암동 랜드마크 부지 주상복합 개발 등을 통해 총 7만 채의 아파트 공급이 가능합니다.  

이렇게 확보된 부지에 민간 브랜드 아파트를 20% 할인된 가격으로 공급하는 거대한 분양 시장을 열어야 합니다. 이명박 정부의 보금자리 주택처럼 매달 사전 청약을 진행하여 매매 수요를 분산시키는 것이 현재로서는 집값 안정화에 가장 효과적인 방법입니다.

*위 콘텐츠는 KB국민은행의 내부 생성형 AI를 사용하여 요약, 편집하였습니다.