집을 세놓거나 사고팔 때, 누수 책임은 어떻게 나뉠까요?

누수라고 하면 보통 윗집과 아랫집 사이의 일을 떠올리지만, 실제로는 집을 세놓거나 사고파는 과정에서 문제가 되는 경우도 많습니다.

세입자에게서 천장에 물이 샌다는 연락을 받았을 때 수리비를 누가 내야 하는지, 이사 온 지 몇 달 만에 욕실 천장에 얼룩이 번졌을 때 이전 집주인에게 말을 꺼낼 수 있는지는 민법에 기준이 있지만 막상 그 상황이 되기 전에 미리 알아 두는 경우는 많지 않습니다.

집을 세놓을 때, 팔 때, 살 때로 나누어 누수 책임이 어떻게 정해지는지 정리했습니다.

아파트 같은 집합건물은 각 세대가 따로 소유하는 전유부분과, 그 밖의 건물 부분 및 부속물인 공용부분으로 나뉩니다.

윗집 욕실의 방수층이 깨졌거나 세대 안 배관에서 물이 샜다면 원인이 전유부분에 있으므로 그 세대에 수리와 배상을 요청하게 됩니다. 반대로 외벽 균열이나 옥상 방수층 노후, 여러 세대가 함께 쓰는 공용배관이 원인이라면 관리사무소를 통해 보수를 요청해야 합니다.

다만 배관의 어느 지점부터 공용으로 보는지는 건물 구조와 단지 관리규약에 따라 다를 수 있어서, 구분이애매할 때는 관리규약부터 확인해 보는 편이 빠릅니다.

원인이 어디인지 끝내 밝혀지지 않는 경우도 있는데, 그런 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조에 따라, 건물의 설치나 보존상의 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정됩니다.

다만, 어디까지나 추정이기 때문에, 나중에 특정 세대의 전유부분이 원인으로 확인되면 판단은 달라질 수 있습니다.

원칙적으로 수리 의무는 집주인이 집니다. 

민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 규정하고 있기 때문에, 세입자가 정상적으로 살 수 있도록 집의 상태를 관리하는 책임은 집주인에게 있습니다.

다만, 세입자의 과실로 생긴 누수이거나 공용부분이 원인인 경우, 또는 계약서에 따로 정한 내용이 있다면 수리 비용을 부담하는 쪽이 달라질 수 있습니다. 

어디까지가 집주인 몫인지는 법무부가 국토교통부 등과 함께 만든 주택임대차표준계약서에서 참고할 수있습니다. 이 계약서는 난방, 상하수도, 전기시설처럼 주요 설비가 낡거나 불량해서 생긴 수선은 임대인이, 세입자의 고의나 과실로 인한 파손이나 전구 교체 같은 간단한 수선, 소모품 교체는 임차인이 부담하는 것으로 예를 들고 있습니다.

세입자가 급한 마음에 먼저 수리를 맡기고 비용을 청구해 오는 경우도 있습니다. 민법 제626조에 따라 집을 보존하는 데 필요한 비용을 세입자가 먼저 냈다면 집주인에게 그 비용을 돌려 달라고 청구할 수 있으므로, 누수 연락을 받았을 때 수리 방법과 비용 처리를 미리 세입자와 합의해 두면 나중에 비용 문제로 다툼이 생기는 것을 막을 수 있습니다.

세입자에게도 지켜야 할 의무가 있습니다.

민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알려야 한다고 규정합니다. 집주인은 세입자가 사는 집 안을 수시로 들여다볼 수 없으니, 이 통지가 있어야 수리도 시작될 수 있습니다.

천장 얼룩을 보고도 몇 달씩 말하지 않다가 피해가 커졌다면, 늘어난 피해를 누가 감당할지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

계약할 때 고장이 나면 어떤 방법으로 연락할지 정해 두고, 주고받은 연락은 문자나 메시지로 남겨 두면 이런 다툼을 정리하는 데 도움이 됩니다.

이 경우에는 민법 제758조가 기준이 됩니다.

건물 같은 공작물의 하자로 다른 사람이 손해를 입으면 1차로 그 공작물을 점유한 사람, 즉 실제로 살고 있는 세입자가 배상 책임을 집니다.

세입자가 손해를 막기 위해 필요한 주의를 다했다면 책임은 소유자인 집주인에게 넘어가고, 먼저 배상한 사람은 손해의 원인을 제공한 사람에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.

그래서 아랫집은 보통 세입자와 집주인 양쪽에 연락을 하게 됩니다.

최종 책임은 누수 원인과 각자 어떻게 관리해 왔는지에 따라 달라지므로, 집주인이라면 세입자와 함께 원인부터 확인하고 그 결과를 기록으로 남겨두어야 합니다.

물을 수 있습니다. 매매한 물건에 하자가 있으면 매도인은 민법 제580조에 따라 하자담보책임을 집니다.

하자 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약을 해제할 수 있고, 그 정도가 아니라면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 계약할 때 이미 하자를 알고 있었거나, 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우라면 이 책임을 묻기 어렵습니다.

이 권리는 정해진 기간 안에 행사해야 합니다. 민법 제582조는 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사하도록 정하고 있어, 누수를 발견하고 매도인과 전화로 이야기만 주고받다 보면 기간을 넘기기 쉽습니다.

발견한 날짜와 원인 확인 결과를 기록해 두고, 매도인에게는 서면으로 알려 두는 것이 좋습니다. 비교적 새 아파트에서 시공 하자로 누수가 생긴 경우에는 매도인이 아니라 사업주체에게 하자보수를 요청하는 별도의 제도가 있고, 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에서 하자인지 아닌지 판정을 받을 수도 있습니다. (공동주택관리법 제37조, 제39조)

매매 계약서에 ‘현 상태대로 매도한다’거나 ‘인도 후 하자는 책임지지 않는다’는 특약을 넣는 경우가 많이 있지만, 이런 특약이 있다고 해서 매도인의 책임이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 맺었더라도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 규정하고 있어, 예전에 누수가 있었던 것을 알고도 말하지 않았다면 특약만으로 책임을 피하기는 어렵습니다.

따라서 알고 있는 누수 이력과 수리 내역은 계약 단계에서 밝혀 두는 쪽이 매도인에게도 유리합니다.

집을 거래할 때는 공인중개사가 집의 권리 관계와 시설 상태를 확인해 적은 ‘중개대상물 확인·설명서’를 계약서와 함께 건네는데, 이 서류에는 수도 파손 여부와 벽면·바닥면 누수 여부, 그 위치를 적는 칸이 있으니 실제 상태대로 적혔는지 확인해 두면 됩니다.

수리한 적이 있다면 언제 어느 부위를 고쳤는지도 특약에 함께 적어 두면, 나중에 문제가 생겼을 때 사는 쪽과 파는 쪽 모두 같은 기록을 놓고 이야기할 수 있습니다.

집을 사는 입장에서도 ‘중개대상물 확인·설명서’의 누수 항목은 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집을 보러 갔을 때 천장 모서리나 욕실 주변에 얼룩이 있는지 살펴보고, 의심되는 부분이 있으면 계약 전에 매도인에게 누수 이력과 수리 여부를 물어보는 것이 좋습니다.

계약할 때 이미 알고 있던 하자는 나중에 매도인에게 담보책임을 묻기 어렵기 때문에, 누수 흔적을 발견했다면, 잔금 전에 매도인이 수리하기로 하거나, 수리비만큼 매매가격을 조정하는 등, 처리 방법을 계약서 특약으로 미리 정해 두는 것이 안전합니다.

공용부분의 유지·보수를 둘러싼 분쟁은 「공동주택관리법」 제71조에 따라 시·군·구의 지방 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 일정 규모 이상 단지 등은 국토교통부 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

세대 사이의 누수 배상까지 조정해 주는지는 지자체 조례마다 달라서, 관할 시·군·구에 먼저 물어보는 것이 확실합니다.

집주인과 세입자, 매도인과 매수인 사이의 손해배상 문제는 법원의 민사조정이나 소액사건 절차를 이용할 수 있고, 어떤 절차가 맞는지 판단이 서지 않으면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료로 법률상담을 받을 수 있습니다.