부동산 상속•증여에도 감정평가 필요할까?

과거엔 부모가 꼬마빌딩을 자녀에게 증여하고 자녀는 공시지가로 증여세를 내는 방식이 절세 수단으로 주목받았습니다. 그러나 이런 방식을 두고 과세의 형평 문제가 제기됐고 국세청은 2019년부터 감정평가를 통해 실제 가격에 부합하는 과세를 하겠다는 방침을 내놓았지요.

감정평가 방식의 특징과 주목할 것들을 알아보겠습니다.

여기 한 사례를 소개합니다.

최근 서울의 한 꼬마빌딩을 상속받은 A씨는 예상치 못한 세금 문제로 큰 어려움을 겪었습니다. 부모가 남긴 건물을 세무사를 통하여 공시가격 기준으로 상속세를 신고했지만, 이후 국세청이 소급 감정을 실시하면서 건물 가치가 크게 높여져 수십억 원의 상속세를 추가로 부담하게 되었지요. 강남의 한 빌딩을 물려받으면서 상속세로 97억 원을 냈는데 추가로 96억 원을 더 부과받은 사례도 있습니다.  

이처럼 최근 국세청은 꼬마빌딩, 상가, 다가구주택 등 수익형 부동산을 중심으로 감정평가를 통해 과세를 강화하고 있고 앞으로는 초호화 아파트나 단독주택에도 적용할 예정이라고 해요.  

상속세는 피상속인의 사망 당시 재산 가치를 기준으로 부과되는데요. 이때 가장 중요한 기준은 ‘시가’입니다. 시가란 해당 부동산이 정상적으로 거래될 경우 형성될 가격을 의미하지만, 막상 세금 신고할 때는 적절한 금액을 찾기 어렵습니다.

많은 사람은 정부가 제시한 공시가격을 기준으로 상속세를 계산하면 된다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않아요.  

법적으로 감정평가 기한은 상속 개시일 전후 6개월 이내이며, 증여는 증여일 전 6개월~후 3개월입니다. 사망 전후 일정 기간 내 거래 사례가 있거나 감정평가 자료가 있으면, 공시가격보다 이러한 자료가 우선 적용됩니다. 2024년부터 국세청 역시 공시가격이 시세보다 낮다고 판단되면 감정평가를 통해 다시 가치를 산정합니다.

상속 감정평가는 공신력 있는 감정평가 법인을 통해 진행합니다. 감정평가사는 부동산의 위치, 규모, 용도, 임대수익, 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해 가액을 산정해요.

꼬마빌딩은 월 임대수익, 공실 여부, 상권 변화 등이 중요한 평가 요소가 됩니다. 이렇게 작성한 감정평가서는 상속세 신고와 세무조사에서 중요한 자료로 활용합니다. 실무적으로는 두 곳 이상의 감정기관 평가를 받아 평균값을 사용하고 있어요. 감정평가수수료는 세무 신고할 때 500만 원까지 필요경비로 공제받아요.

그동안 국세청은 상속세 신고 이후에도 감정평가해서 세금을 다시 부과하는, 이른바 ‘소급 감정’ 관행을 유지해 왔어요. 그러나 최근 행정법원은 이러한 방식에 제동을 걸었습니다. 법원은 사후적으로 실시된 감정평가만을 근거로 추가 과세하는 것은 법적 안정성과 납세자의 예측 가능성을 해칠 수 있다고 판단했어요.

이에 따라 국세청의 과세 처분을 취소하는 판결이 처음 나왔고, 이에 대한 상급심의 판단이 남아 있어요. 이 판결은 상속세 과세에서 감정평가의 시기와 절차가 얼마나 중요한지를 다시 한번 보여 준 사례라 할 수 있습니다.

모든 부동산에 반드시 감정평가가 필요하지 않아요. 공시가격 10억 원 이하의 부동산은 한 개의 감정평가만 있으면 됩니다. 그러나 꼬마빌딩이나 상가처럼 임대수익이 있는 부동산, 재개발·재건축 예정 지역, 공유지분이나 특수한 형태의 토지, 상속재산 규모가 큰 경우 등은 사전 준비가 꼭 필요해요. 상속재산이 큰 경우는 실무적으로 30억 원 이상이라고 할 수 있습니다. 이러한 부동산은 평가 방식에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있어요.  

상속세 신고에서 가장 중요한 원칙은 ‘근거를 갖춘 신고’입니다. 단순히 세금을 줄이기 위해 낮게 신고하면, 오히려 더 큰 추징으로 이어질 수 있어요. 특히 감정 시기, 감정기관의 신뢰성, 주변 거래 사례, 신고 내용의 일관성을 꼼꼼히 확인해야 해요. 감정평가는 원칙적으로 사망일 전후 일정 기간 내(6월)에 이루어지는 것이 바람직합니다.  

국세청이 감정 평가할 경우를 대비해, 상속 초기부터 자료를 체계적으로 준비해야 해요. 임대차계약서, 수리 내역, 공실 자료, 거래 사례 등은 모두 중요한 근거가 됩니다. 또한 감정평가서는 단순 제출용이 아니라, 향후 분쟁에 대비한 방어 자료로 준비해야 합니다.

필요하다면 과세 전 적부심사나 심사청구나 심판청구 등 불복 절차하고, 감정평가심의위원회를 적극 활용하는 것도 고려하세요. 무엇보다 상속전문변호사나 세무사의 도움을 받아 초기 단계부터 체계적으로 대응하는 것이 좋습니다.  

부동산 상속에서 감정평가는 더 이상 부수적인 절차가 아니다. 어떻게 평가받느냐에 따라 수억부터 수십억 원까지 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산을 보유한 가정일수록 감정평가에 대한 이해와 준비가 필수적입니다. 최근 법원의 판결은 납세자의 권리를 보호하는 중요한 신호이지만 국세청의 실무가 쉽게 바뀌지 않을 거예요. 가장 좋은 방법은 처음부터 세무조사에 대비하여 정확하고 합리적인 평가 자료를 준비하는 것입니다.  

이제 상속은 단순한 재산 이전이 아니라, 철저한 사전 관리와 설계가 필요한 영역이 되었습니다. 부동산 감정평가에 대한 올바른 이해가 안정적인 상속의 출발점임을 기억하세요.