공시가격 상승부터 전세, 입지까지… 지금 부동산 시장은 이렇게 바뀌고 있습니다

최근 공시가격이 발표되면서 시장의 관심이 다시 한번 높아지고 있습니다. 특히 강남 일부 지역을 중심으로 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 늘어날 것이라는 분석도 나오고 있는데요. 이번 발표 이후 시장 분위기는 어떨까요? 김효선 위원에게 물었습니다.

김효선 위원은 최근 시장 분위기에 대해 세제 이슈가 이어지면서 관련 문의가 크게 늘었다고 설명했습니다. 올해 초에는 양도소득세 중과세 유예 종료 여부가 주요 이슈였고, 이후에는 종합부동산세 제도 개편 가능성에 대한 관심이 이어졌다는 것입니다. 이런 상황에서 서울 공시가격이 크게 오르면서 시장의 부담과 불안이 동시에 커지고 있다는 설명입니다.

특히 강남권과 한강 벨트 지역은 공시가격이 20% 이상 상승했고, 강남 3구의 경우 약 25% 가까이 오른 것으로 나타났습니다. 이에 따라 해당 지역 보유자들은 올해 종부세 부담 증가뿐 아니라, 내년 세제 변화에 대한 우려도 함께 커지고 있다고 말했습니다.

김효선 위원은 “올해 세금은 어느 정도 감수하더라도, 내년에 제도가 더 강화되면 어떻게 될지에 대한 걱정을 많이 하고 있습니다”라고 설명했습니다. 이번 공시가격 상승에 대한 단순한 세금 문제로만 볼 수 없다는 점도 강조했습니다. 또한 김효선 위원은 “이번 발표는 한국 주택시장의 구조적인 변화를 보여주는 사례”라고 평가했습니다. 서울 전체 공시가격은 약 9% 상승했지만, 지역별로는 상승 폭 차이가 크게 나타나면서 양극화가 더 심화했다는 것입니다.

실제로 서울 내부에서도 지역 간 격차가 크게 벌어지고 있습니다. 한강 벨트 등 일부 고가 지역은 큰 폭으로 상승한 반면, 전국 기준으로 보면 공동주택의 70% 이상이 공시가격 3억 원 이하에 머물러 있어 지역 간 격차가 더욱 두드러지고 있다는 설명입니다.

또한 이번 상승 폭이 이례적이라는 점도 짚었습니다. 현재 공시가격 현실화율은 4년 연속 69%로 동결된 상태인데, 이러한 조건에서도 공시가격이 큰 폭으로 상승했다는 것은 시장 구조 변화가 그만큼 빠르게 진행되고 있다는 의미로 볼 수 있다는 것입니다.

김효선 위원은 이번 공시가격 발표를 통해 단순한 세 부담 증가를 넘어, 지역 간 가격 격차와 시장 양극화 흐름을 함께 읽을 필요가 있다고 강조했습니다.

최근 서울 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 다시 앞지르면서 전세 시장에 대한 관심도 커지고 있습니다. 이런 흐름이 약 1년 8개월 만에 나타난 것인데요. 현재 전세 시장 분위기를 어떻게 봐야 할지 물었습니다.

김효선 위원은 매매가격과 전세가격의 흐름이 최근 다시 엇갈리고 있다고 설명했습니다. 매매가격은 2022년 이후 하락했다가 다시 반등하는 흐름을 보였지만, 전세가격은 전국적으로 꾸준히 조금씩 상승해 왔다는 것입니다. 최근에는 매매가격 상승 폭이 크지 않은 반면, 전세가격이 이를 웃도는 흐름이 나타나고 있다고 말했습니다.

다만 김효선 위원은 전세시장 흐름을 볼 때 단순히 전세보증금만 볼 것은 아니라고 짚었습니다. 시장에서는 전세라고 통칭하지만, 실제로는 월세가 크게 오른 점도 함께 봐야 한다는 설명입니다.

특히 2022년 하반기부터 2023년까지 금리가 빠르게 올랐던 시기를 예로 들었습니다. 일반적으로 금리가 오르면 매매가격도 떨어지지만, 전세가격은 그보다 더 크게 조정되는 경우가 많다고 설명했습니다. 전세대출을 활용하는 수요가 많기 때문입니다. 실제로 당시 전세보증금은 하락했지만, 월세는 그보다 훨씬 더 큰 폭으로 올랐다고 덧붙였습니다.

결국 김효선 위원은 금리 변화와 별개로 임차 시장의 전체 가격은 계속 상승하는 흐름으로 볼 필요가 있다고 설명했습니다. 전세보증금만 놓고 보면 조정이 있었던 시기에도, 월세까지 함께 보면 임차 시장의 부담은 꾸준히 커지고 있었다는 것입니다.

결국 많은 분이 가장 궁금해하는 부분은 지금 살고 있는 집의 가치가 앞으로도 유지될 수 있을지 일 것입니다. 그렇다면 앞으로 시장에서 오래 살아남는 아파트의 조건은 무엇일까요.

이에 대해 김효선 위원은 결국 가장 중요한 기준은 입지라고 설명했습니다. 김효선 위원은 우리나라 주택시장이 아파트 중심 구조라는 점을 먼저 짚었습니다. 전체 주택 가운데 아파트 비중이 60%를 넘고, 그동안은 재건축과 재개발을 통해 새 아파트로 바뀌는 흐름이 오랜 시간 이어져 왔다는 것입니다.

예전에는 정책적으로도 재건축이 가능하도록 완화되는 경우가 있었고, 이런 기대가 아파트 선호를 더욱 키워왔다는 설명입니다. 다만 앞으로는 이런 공식이 예전처럼 계속 이어지기 어려울 수 있다고 봤습니다. 인구 감소와 시장 구조 변화가 이어지는 상황에서 재건축·재개발 기대만으로 가치를 설명하는 시대는 점차 약해질 수 있다는 것입니다.

지금도 입주 물량이 줄어드는 흐름 속에서 실제로 공급이 이어지는 곳은 강남 3구나 용산구처럼 입지가 좋고 사업성이 확보되는 지역에 집중되고 있다고 설명했습니다. 반면 외곽 지역은 점차 개선이 쉽지 않은 흐름으로 가고 있다고 덧붙였습니다.

김효선 위원은 앞으로 시간이 더 지나면 지금의 신축 아파트들 역시 재건축이 쉽지 않은 시점을 맞게 될 것이라고 말했습니다. 그렇게 되면 결국 다시 입지로 수렴할 수밖에 없다는 것입니다. 입지는 쉽게 바뀌지 않고, 최근에는 신도시보다 도심 선호가 강해지면서 서울이든 부산이든 각 도시 안에서 도심화가 잘 이뤄진 지역이 더 중요해지고 있다고 설명했습니다.

결국 앞으로 오래 살아남는 주택의 조건은 단순히 아파트라는 유형 자체보다는, 어느 위치에 있느냐에 달려 있을 수 있다는 것입니다. 김효선 위원은 먼 미래로 갈수록 주택 유형보다 입지의 중요성이 더 커지는 시장이 될 수 있다고 설명했습니다.

서울에서 생애 첫 집을 마련하는 사람들은 어떤 세대가 많을까요? 최근 소형·초소형 아파트 수요가 늘고 있는 가운데, 이런 흐름이 앞으로도 이어질지도 관심인데요. 자금 여력이 충분하지 않은 무주택자라면 지금 시장에 어떻게 접근해야 할지, KB부동산 TV <국민은행 WM추진부 부동산 수석위원 김효선 위원 편>에서 확인해 보세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.