부동산 증여 절차 어떻게 되나요? 아파트 증여세 계산, 서류 총정리

“부모님이 아파트를 물려주시겠다는데, 세금이 얼마나 나올까요?”

부모나 배우자에게 부동산을 물려주려는 사람이 늘고 있어요. 그런데 증여세만 계산하고 진행했다가, 취득세 중과나 신고 기한 때문에 예상치 못한 비용을 내곤 해요. 부동산 증여란 무엇이고, 받는 사람이 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 알아볼게요.

부동산 증여란 아파트 등 부동산을 소유한 사람이 주로 부모나 배우자 등 가족에게 대가 없이 부동산 소유권을 넘겨주는 걸 말해요. 

증여와 상속의 가장 큰 차이점은 소유권을 넘기는 시점이에요.

• 증여: 소유자가 살아있을 때 아무런 대가를 받지 않고 가족 등에게 무상으로 넘겨주는 방식이에요. 누군가에게 미리 재산을 물려주고 싶을 때 주로 선택해요.
• 상속: 소유자가 사망한 후, 남겨진 재산이 가족 등 법정 상속인에게 무상으로 넘어가는 방식이에요. 생전에 이뤄지는 증여와 달리, '사망'을 기점으로 자연스럽게 소유권이 넘어가요.
  

부동산 증여, 상속 차이점

부동산 증여는 보통 4가지 단계로 진행돼요. 각 단계를 끝내야 다음 단계로 넘어갈 수 있어요.

1. 증여계약서 작성: 증여하는 사람과 받는 사람이 증여계약서를 작성하고 인감도장을 찍어요.
2. 취득세 신고, 납부: 증여는 무상 취득이라 계약일이 취득일이고, 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 시·군·구청에 신고하고 취득세를 내야 해요. 등기 신청 시 취득세 영수필확인서를 첨부해야 해서, 등기 전에 처리해요.
3. 소유권 이전 등기: 관할 등기소에 소유권 이전 등기를 신청해요. 법무사에게 맡기는 경우가 많아요.
4. 증여세 신고, 납부: 부동산을 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 받는 사람의 주소지 관할 세무서나 홈택스에서 신고하고 증여세를 내요.
   

부동산을 증여할 때는 증여계약서, 양쪽 인감증명서와 인감도장, 주민등록등본, 가족관계증명서, 등기부등본, 토지대장과 건축물대장, 취득세 납부 영수증이 필요해요.

증여는 받는 사람(수증자)이 두 가지 세금을 내야 해요: ① 국세청에 내는 증여세, ② 시·군·구청에 내는 취득세예요. 하나씩 자세히 살펴볼게요.

증여세는 부동산을 증여받는 사람이 국세청에 내는 세금이에요. 다음과 같이 3가지 단계로 계산할 수 있어요.

부동산 증여 재산 공제 한도(10년 합산)

부동산 증여세율

증여세를 다 계산했다고 끝이 아니에요. 증여받는 사람은 시·군·구청에 취득세도 따로 내야 해요. 일반적인 증여 취득세는 본세 3.5%에 지방교육세 0.3%가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가돼요. 다만 일정 요건에 해당하면 본세 12%에 지방교육세는 0.4%까지 올라가요.

12% 중과의 기준은 '받는 사람이 누구인가'가 아니라 '주는 사람이 다주택자인가'예요. 받는 사람이 무주택자여도 ① 증여하는 사람이 1세대 2주택 이상 다주택자이고, ② 증여 시점에 주택이 조정대상지역 안에 있고, ③ 시가표준액이 3억원 이상이면 12%가 적용돼요. 셋 중 하나라도 빠지면 일반 세율 3.5%예요. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여할 때는 위 요건과 무관하게 무조건 3.5%고요.

2025년 10월 16일부터 서울 25개구 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 조정대상지역으로 새로 지정됐어요. 만약 해당 지역을 증여한다면, 증여 시점에 조정대상지역인지 확인해야 해요.

예를 들어, 시가인정액 5억원 아파트를 증여받으면, 일반 세율 적용 시 취득세는 약 1,900만원(본세 3.5% + 지방교육세 0.3%)이에요. 12% 중과 대상이면 약 6,200만원(본세 12% + 지방교육세 0.4%)으로 3배 이상 늘어나요.

부동산, 아파트를 배우자에게 증여하면 10년 합산 최대 6억원을 공제받을 수 있어요. 6억원 이하 주택은 증여세를 내지 않는다는 뜻이에요. 다만 증여세와 달리 취득세는 별도로 내야 하는데요. 1세대 1주택자가 배우자에게 증여할 때는 취득세도 일반 세율 3.5%가 적용돼요.

다만 증여받은 배우자가 10년 안에 그 부동산을 제3자에게 팔면, 증여 당시 가격이 아니라 원래 증여한 사람이 처음 산 가격을 기준으로 양도차익을 매기는 '양도소득세 이월과세'가 적용될 수 있어요. 절세 목적의 증여를 막기 위한 장치인데요.

예를 들어 3억원에 산 아파트를 6억원일 때 배우자에게 증여하고 7억원에 팔면, 양도차익을 1억원이 아니라 4억원으로 계산해요. 절세 목적으로 증여한다면 10년 이상 보유할 계획인지 먼저 따져보는 게 좋아요.

자녀에게 증여할 때는 공제 한도가 훨씬 작아요. 성년 자녀는 공제 한도가 5,000만원, 미성년 자녀는 2,000만원이에요. 한도 초과분에는 증여세율 10~50%가 적용돼요. 아파트 전체가 아니라 일부 지분만 증여하는 방법도 있어요. 부모가 50% 지분을 먼저 증여하고 10년 후 나머지를 증여하는 식으로 세 부담을 분산할 수 있지만, 등기 절차와 비용은 그대로 들어요.