부동산 임대사업자, 건물주를 위한 세금 상식

부동산 임대업은 자신이 소유하거나 임차한 각종 부동산을 임대하여 소득이 발생하는 업종을 말합니다. 부동산 임대업은 주거용 건물, 비주거용 건물, 기타 부동산으로 분류할 수 있습니다.

✅ 상가 임대 시 사업자등록은 ‘필수’

상가 임대 사업자는 부가가치세법상 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 사업자등록은 사업 개시일로부터 20일 이내에 임대물건 주소지 관할 세무서에서 신청하면 되는데요. 예를 들어, 서울시 동작구 신대방동에 있는 상가를 임대했다면, 동작세무서에서 사업자등록을 신청하면 됩니다.

사업자등록을 하지 않으면 매입세액 공제*를 받을 수 없습니다. 또한 임대 후 발생하는 월세 등을 신고하지 않을 경우에도 세금이 부과될 수 있으니 주의하세요.

✅ 2주택 이상 임대 시 사업자등록은 ‘필수’

주택 임대 시 사업자등록 필요성은 보유 주택 수에 따라 다릅니다. 주택임대소득자가 '소득세법'에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우, 주택임대 수입 금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 있기 때문에 반드시 사업자등록을 해야 하는데요.

2주택을 보유하며 1주택 이상을 임대해 월세 수입이 있는 경우와 3주택 이상 보유하며 1주택 이상을 임대해 월세 수입이 있거나 보증금 합계가 3억을 초과하는 경우는 주택임대 소득 과세 대상으로 사업자등록을 해야 합니다.

단, 1주택을 보유한 자가 자가 주택을 임대하는 경우 발생하는 주택임대소득은 비과세이므로 사업자등록 및 소득 과세 대상이 아닙니다. (기준시가 12억원 초과 및 국외 소재 1주택 제외)

✅ 부가가치세

부가가치세는 임대료, 보증금, 관리비 등 수입의 10%에 대해 부과됩니다.

부가가치세는 일반과세자와 간이과세자의 차이가 크게 나타납니다. 일반과세자는 *부가가치세 납부를 면제받는 규정이 없으나, 간이과세자는 부가가치세가 포함된 공급대가가 4,800만 원 미만인 경우 부가가치세 납부를 면제받을 수 있는 규정이 있습니다. 

신고 납부 기한도 다른데요. 일반과세자는 매년 상반기에 대해 7월 25일, 하반기는 다음 해 1월 25일까지 신고 납부해야 합니다. 간이과세자는 매년 1월부터 12월까지에 대해 다음 해 1월 25일까지 신고 납부하면 됩니다.

✅ 종합소득세와 법인세

종합소득세는 1년간 얻은 모든 소득에 대한 세금입니다. 개인사업자인 경우 다음 해 5월 말일까지 종합소득세를 신고 납부해야 합니다.

종합소득세를 신고할 땐 임대 부동산에 대한 재산세, 종합부동산세, 공과금, 관리인 인건비, 보험료, 수리비 등은 비용으로 인정받을 수 있습니다. 하지만 차량 유지비는 부동산 임대와 명확하게 관련돼 있다는 점이 증명되는 경우에만 비용으로 처리할 수 있어요.

법인사업자는 일반적으로 12월 결산이므로 다음 해 3월 말까지 법인세를 신고 납부해야 합니다.

✅ 일반과세자와 간이과세자

개인사업자는 일반과세자와 간이과세자로 나뉘며, 부동산 임대업의 직전연도 공급대가에 따라 결정됩니다. 공급대가가 4,800만 원 이상이면 일반과세자, 4,800만 원 미만이면 간이과세자가 될 수 있습니다.

하지만 특정 지역(서울 및 광역시 등)에서 토지 공시지가와 건물 연면적이 일정 수준 이상이면, 간이과세자로 등록할 수 없는데요. 해당 기준은 ‘국세청 홈페이지> 알림·소식> 고시·공고·행정예고> 고시’로 들어가서 검색란에 ‘간이과세배제기준’이라고 입력하면 상세한 내용을 알 수 있습니다.

✅ 직장인 임대사업자

부동산 임대소득(사업소득)이 있지만 직장을 다니고 있어 급여(근로소득)를 받는다면, 다음 해 5월 말까지 모두 합해서 종합소득세를 신고해야 합니다.

주택 임대의 경우, 임대 소득이 연간 2,000만 원을 넘는 직장인은 근로소득과 함께 종합소득세를 신고해야 합니다. 2,000만 원을 넘지 않을 경우에는 분리과세(세율 14%)를 선택할 수 있습니다.

단, 빌딩이나 상가 임대 소득은 연간 임대 소득 금액과 무관하게 근로소득과 모두 합해서 종합소득세 신고를 해야 합니다.