아파트를 증여할 때 증여재산평가 방법

Q. 자녀에게 아파트를 증여할 예정인 K 씨는 공인중개사에게 대략적인 시세를 확인해 보았다. 그 가격으로 증여세 신고를 하면 될 것으로 생각했는데 주변 지인들의 얘기를 들으니 시가, 공시가격 등 다양한 의견이 나왔다. 정확하게 어떤 기준으로 과세가 되는지 궁금하다.

A. 상속 증여재산 평가의 원칙은 시가이다. 하지만 세법상 시가라고 하는 것은 우리가 머릿속에 떠올리는 시세와는 조금 다른 개념이다. 예를 들어 K 씨와 같이 공인중개사에게 전해들은 시세, KB금융에서 제공하는 KB부동산시세는 세법상 시가에 포함되지 않는다.

세법상 시가는 일정한 기간 내에 있는 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경·공매가액 등을 말한다. 하지만 해당 재산이 거래되었거나 특별한 경우가 아니라면 시가가 없는 경우도 많기 때문에 이때에 사용할 수 있는 가격이 부동산의 경우 보충적 평가방법인 공시가격을 사용하게 된다.

일정한 기간이라고 하면 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우 증여일 전 6개월부터 이후 3개월)사이의 기간을 말한다. K 씨의 경우에는 해당 기간 동안 매매, 감정, 보상, 경·공매 등이 발생하지 않았기 때문에 공시가격으로 평가를 해도 되지 않을까 생각할 수도 있지만 평가대상, 평가기간이 확장될 수 있는 여지가 있기 때문에 추가적인 검토가 필요하다.

먼저 평가대상이 확장되는 경우를 살펴보면 유사매매사례가액이라고 해서 해당 재산의 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 시가가 있을 때 그 가격으로 나의 자산이 평가될 수 있다. 아파트의 경우 보통 동일 평형대가 거래된 사례가 있기 때문에 그 가격이 시가가 되는 것이다.

세부적으로는 동일평형대라고 해서 모두 유사매매사례가액이 되는 것은 아니고 다음의 3가지 요건을 모두 충족하여야 한다. ①동일한 공동주택단지 내에 있을 것 ②주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것 ③공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것. 만약 세 가지 요건을 모두 충족하는 대상이 2개 이상이라면 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 매매사례가액을 적용한다.

공동주택가격까지 모두 같다면 증여일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 납세자가 요건에 맞는 유사매매사례가액을 일일이 찾아내기는 어렵기 때문에 홈택스 시스템의 도움을 받을 수도 있다.

‘국세청 홈택스-세금신고-증여세 신고-신고도움 자료조회-상속·증여재산 평가하기’로 찾아 들어가면 나의 재산과 유사한 매매사례가액을 자동으로 판정해주는 화면을 볼 수 있다. 하지만 시스템상의 한계로 최근의 매매사례는 정보에 반영되지 않아 100% 정확한 금액은 아니다.

두 번째로 평가기간이 확장된다는 의미는 증여의 경우 일반 원칙은 앞서 언급한 대로 증여일 전 6개월, 후 3개월이지만 과세관청에서 판단했을 때 특별한 가격변동의 사유가 없다면 내부적인 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여일 전 2년, 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(증여의 경우 6개월)까지로 늘릴 수 있다는 것이다.

문제는 오래되거나 단일 단지 아파트 등은 유사매매사례가액이 거의 없는 경우도 많아 시가를 결정하기 어렵고 애매하다는 것이다. 이때에는 예측 가능성을 높이고 과세관청과의 마찰을 줄이기 위해 감정평가 방법을 고려해 볼 수 있다. 감정평가는 두 군데 이상 감정을 받아 평균가액을 사용해야 하는데 공시가격 10억 원 이하라면 한 군데만 받아도 가능하다.

결론적으로 아파트를 증여할 때 재산의 평가는 유사매매사례가액이 없다면 감정평가를 받아서 불확실성을 없애는 방법이 최선이며 사전에 전문가의 검토를 꼭 받고 실행에 옮기기를 바란다.