부동산 시가 평가기준을 알면 절세기회가 보인다

‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 뜻하고, 특별한 이해관계가 없는 제3자와의 매매금액이 여기에 해당된다.

하지만 제3자가 아닌 가족간 부동산의 매매·상속·증여가 발생되는 경우라면 ‘시가＇를 얼마로 해야 적정한지 정하기 어려울 수 있다. 이와 관련하여 가족간 거래시 부동산 평가액은 아파트와 같은 공동주택은 최근 거래된 시세를, 그 외의 부동산은 기준시가(공시가격)를 적용하면 된다고 알려져 있다.

이는 세법에서 정한 부동산 재산의 시가 평가기준을 이해하기 쉽도록 단순하게 표현한 결과로 볼 수 있다. 하지만 구체적인 세법상 기준을 자세히 이해해 둔다면 본인의 상황에 맞춰 최선의 선택을 할 수 있고, 놓치고 있던 절세의 길을 발견할 수도 있다는 점을 강조하고 싶다.

세법에서는 앞서 말한 ‘시가’에 해당되는 금액으로 매매가격, 감정가격, 경매가격 등이 있다. 이때 매매가격이 있더라도 특수관계인과의 거래로 객관적으로 부당한 금액은 인정되지 않으며, 감정가격의 경우 공시가격이 10억원을 초과하면 2개 이상의 평가액을 평균한 가액을 말한다.

시가의 범위에는 해당재산의 시가 뿐만 아니라 ‘유사재산’의 시가도 적용할 수 있는데, 유사재산이란 공동주택과 그외 부동산의 기준이 다소 다르다.

공동주택의 경우에는 ①동일단지, ②전용면적 차이 5%이내, ③공시가격 차이 5%이내 세가지 요건을 모두 갖춘 것 중 공시가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 그리고 그 외 부동산의 경우에는 면적·위치·용도·종목·공시가격 모두가 동일하거나 유사해야 한다.

시가는 평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월)이내 평가기간 의 시가만 적용되며, 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가기간을 벗어난 평가기준일 2년 전부터 상속증여세 결정기한까지의 시가도 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 적용될 수 있다.

‘부동산 시가평가액'은 아래의 순서를 고려해 적용금액이 결정된다. 먼저, 평가기간내 해당재산 시가가 우선 적용된다. 해당금액이 없다면 그 다음으로 평가기간 내 유사재산의 시가를 적용한다.

이 때 유사재산의 매매사례가액이 여러 개라면 그 중 공시가격 차이가 가장 작은 하나가 적용된다. 평가기간내 시가 해당액이 없다면 평가기간 외 해당재산 및 유사재산의 시가 중 재산평가 심의위원회 결정된 가격이 그 다음 적용될 수 있다. 마지막으로 앞선 시가 해당액이 모두 없다면 해당 부동산의 공시가격을 시가로 적용하게 된다.

한편, 부동산 평가액을 적용할 때 임대중인 부동산이라면 ‘월임대료x100 + 임대보증금’ 해당액과 공시가격 중 큰 금액을 적용해야 하고, 저당권이 설정된 부동산이라면 위 과정으로 산정한 시가와 담보채권액 중 큰 금액을 적용해야 한다.

앞서 설명한 부동산의 시가 평가 기준을 제대로 이해한다면 아래와 같은 절세포인트를 발견할 수 있다.

첫째 ‘해당재산’의 감정평가액이 ‘유사재산’의 매매 사례가격 보다 우선한다는 점이다 . 아파트와 같은 공동주택을 증여하는 경우 매매사례금액이 있더라도 유사재산보다는 해당재산의 시가가 우선하기 때문에 감정평가액이 더 낮다면 평가액을 낮춰 절세 할 수 있다.

둘째는 매매사례금액이 ‘유사재산’의 범위를 벗어나면 시가에 해당되지 않는다는 점이다. 같은 단지에 있는 공동주택이라도 층간 위치 차이 등의 요인으로 전용면적이나 공시가격이 5%이상 차이 난다면 실제 매매는 있더라도 시가는 없을 수도 있다.

마지막 절세포인트는 평가기간을 벗어난 시가는 사용할 수 없다는 점이다. 따라서 유사재산의 매매 사례가 있더라도 원칙적인 평가기간인 6개월 이후, 최장 2년의 시간이 경과된 이후 거래하면 시가 해당 액이 없어 공시가격을 시가로 적용할 수도 있게 된다.

참고로 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)→ 조회/발급→세금신고납부→상속·증여재산 평가하기를 통해 해당 부동산의 종류와 주소를 입력 하고 ‘유사매매 사례가액 찾기’를 활용하면 유사재산에 해당하는 자료가 있는 경우 한 눈에 조회해 볼 수도 있다.