재개발이 재건축보다 좋은 이유 3가지

현금 7억원이 있는데 재개발이 좋을까? 재건축이 좋을까? 가끔 필자가 받는 질문이다. 이왕이면 투자 목적이니 가치가 상승할 수 있는 재개발이나 재건축 투자를 고민 하는 것이다. 요즈음 시공비 증가로 정비사업이 주춤하지만, 기본적으로 차익을 볼 수 있는 상품이라는 사실에는 변함이 없다.

재개발과 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행 하는 정비사업인데, 둘은 명확하게 구별된다. 쉽게 설명 하면 재개발은 소방차가 들어갈 수 없을 정도로 길이 좁고, 학교나 도로, 공원 등이 열악한 곳을 개발하는 것이다.

그래서 오래 된 주택이 밀집 되어있어, 주거환경이 아파트보다 열악하다. 반면 재건축은 학교, 도로, 공원 등이 잘 조성되어 있지만, 아파트 자체가 노후화 한 곳을 정비하는 것이다. 재개발과 재건축에 투자하는 사람을 살펴 보면, 기존 아파트를 팔고 실수요겸 투자목적으로 재건축 아파트로 갈아타기하는 사람은 많다.

반면 거주 중인 아파트를 팔고 재개발이 진행 중인 낡은 빌라나 단독주택 으로 갈아타기 하는경우는 많지않다. 학교, 도로 등 주거 환경도 열악하기 때문이다. 하지만 투자 목적의 재개발은 재건축보다 여러 측면에서 유리한 점이 많다.

재개발은 재건축보다 투자비가 저렴하다. 서울에서 가장 좋다고 평가되는 재개발과 재건축을 비교해서 살펴보자. 가령 재건축하면 항상 떠오르는 곳인 강남구 대치동은 마아파트의 경우 전용면적 85m²(35평형)는 시세가 26억 원이다.

전세는 8억원 정도니 실투자 금액으로 18억원이 필요하다. 반면 서울 재개발의 블루칩인 서울 성수동 전략정비구역의 대지 지분 23.1m²(7평), 전용면적 46.3m² (14평) 빌라의 시세는 16억원이다. 전세는 2억원 정도니 투자비는 14억원이 필요하다.

조합설립인가를 득한 서울시 동대문구 청량리역 주변 재개발 구역이나 성북구 장위뉴타운도 전세를 끼고 4억~5억원대로 구입 가능한 매물이 있다. 반면 청량리역 인근 에서 재건축 초기 단계인 미주아파트를 매입하려면 실투자 금액이 6억5,000만원 정도 필요하다. 재개발이 재건축보다 투자 금액이 2억~3억원 저렴하다.

구역 지정이 아직 안된 서울 재개발 초기단계는 실투자금액 1억~2억 원으로도 매입 가능한 매물이 있다. 이처럼 재개발은 재건축에 비해 적은 금액으로 신축 아파트를 받는 입주권 투자가 가능해 투자 금액이 적은사람이 도전해 볼 좋은 투자처라고 할 수 있다.

재개발은 공시가격이 낮아 보유세 부담이 적다. 위에서 예를 든 성수동 재개발구역의 시세가는 16억원인데 공시가격은 6억원이다. 반면 16억원 재건축 아파트에 투자했다고 하면 공시가격은 11억원 선이다. 재개발이 5억원 정도 저렴하다.

만일 투자자가 다주택자라면 종합부동산세 기본 공제금액이 공시가격 9억원이므로 공시가격이 높은 재건축은 종합부동산세(재산세 포함) 부담이 커진다. 종합부동산세를 부담하지 않는 1가구 1주택자라도 재산세 부담이 있기 때문에 공시가격이 낮은 재개발이 세금측면에서는 유리하다.

일반적으로 재개발이나 재건축은 조합설립인가를 득하고도 철거까지는 7년 정도 소요되므로 보유기간 중 보유세 부담이 크다면 실익이 적어진다.

재건축 추진에서 아킬레스건은 바로 재건축 초과이익 환수제(재건축부담금)다. 초과이익 계산은 준공일 주택가격에서 조합설립인가일 주택가격과 개발 비용, 정상주택 가격 상승분을 빼고 산정한다.

초과이익이 8,000만원이면 초과이익 금액에 따라 초과이익의 10~50%까지 부담금으로 납부해야 한다. 강남권 재건축 아파트는 세대별로 수억원의 재건축 부담금이 예상되어 실제로 재건축이 진행되는 과정에서 조합원의 큰 저항이 예상된다. 이는 사업 추진의 걸림돌로 작용할 수 있다.

반면 재개발은 초과이익환수제가 적용되지 않아, 재개발 사업으로 인한 이익은 오롯이 조합원이 갖게 되고 초과이익환수제로 인해 사업이 지연되는 일이 발생하지 않는다. 또 투기과열지구에서 진행하는 재건축은 조합설립인가를 득하면 다른 사람에게 조합원 지위 양도가 금지된다.

반면, 투기과열지구에서 진행하는 재개발은 관리처분계획인가일 이후에 다른 사람에게 조합원 지위 양도가 금지 된다. 가령 용산 한남3구역은 관리처분계획인가를 득한 상태로서 한남3구역 매물을 구입한 사람은 입주권을 받지 못하고 현금 청산이 된다(*물론 재개발과 재건축 모두 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자는 조합원 지위양도가 가능하다는 등 몇가지 예외조항이 있음).

이처럼 조합원 지위 양도 금지는 투기과열지구에 적용되는데, 재개발은 관리처분계획인가 전까지는 매도가 자유로워 재건축보다 상대적으로 유리하다.