주택담보대출 규제 강화, 무엇이 달라지나?

1. 대출 조이기에 나선 금융당국

금융당국이 가계대출 단속에 나섰습니다. 50년 만기 주택담보대출(주담대)에 대한 규제를 강화하고, 주담대 취급액이 급증한 인터넷은행을 대상으로 집중 점검에 나섰는데요.

2. 주담대 금리도 상승

금융당국의 규제 강화와 함께 최근 시장금리가 오르며 주담대 금리도 상승했습니다. 올해 초부터 부동산 규제 완화로 회복되던 주택 매수 심리가 다시 위축되리란 전망입니다.

3. 가계부채 잡힐 수 있을까

지난달 5대 은행의 주담대 잔액이 8개월 만에 2조 원 이상 증가했습니다. 주담대가 가계대출 증가의 주범으로 지목되며 규제 강화가 예고되자, 당장 불필요해도 규제 전에 대출받으려는 사람들이 몰렸다는 분석입니다.

1. DSR 산정만기 40년 적용

50년 만기 주담대의 산정만기가 40년으로 당겨졌습니다. 산정만기는 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때만 사용하는 만기로, 실제 약정만기와 다를 수 있죠. 산정만기가 짧아지면 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.

2. 대출한도가 줄어드는 효과

금융당국은 50년 만기 주담대가 대출한도를 늘리는 수단으로 악용된다며 칼을 빼 들었습니다. 약정만기는 50년으로 유지한 채 산정만기만 40년으로 줄이면, 원리금은 50년 동안 나눠 낼 수 있지만 대출 한도는 40년 만기 주담대 수준으로 제한됩니다.

3. 다주택자 대출 금지

다주택자를 대상으로 50년 만기 주담대 취급을 제한하는 방안도 논의됩니다. 실거주를 목적으로 하는 무주택자 또는 1주택자에게 우선순위를 부여해 50년 만기 주담대가 DSR 우회 수단으로 악용되는 것을 막기 위한 조치입니다.

4. 보험사도 판매 중단?

은행권을 향한 압박이 거세지면서 보험사도 50년 만기 주담대 상품의 판매 중단을 고려 중입니다. 금융당국이 보험사 주담대에 대해서도 조사에 나서자 차라리 시장 철수가 낫다는 입장인데요. 취급 규모가 은행의 7분의 1 수준이라 애초에 실익이 크지 않았다는 설명입니다.

1. 카카오뱅크, 케이뱅크 현장 점검

한편, 금융당국은 카카오뱅크와 케이뱅크를 상대로 주담대 현장 점검에도 나섭니다. 인터넷은행을 대상으로 점검에 나서는 것은 이번이 처음인데요. 다른 은행에 비해 금리가 저렴한 카카오뱅크, 케이뱅크의 주담대 취급액 규모가 급증했기 때문입니다.

2. 비대면 심사 과정 주목

인터넷은행의 대출 심사가 다른 은행과 달리 비대면으로만 이뤄진다는 점이 핵심인데요. 공격적인 금리 할인으로 대출 규모를 키운 두 은행의 여신 심사·리스크 관리가 대출 규정을 준수하고 있는지 집중적으로 점검할 계획입니다.

3. 주담대 문턱 높인 카카오뱅크

금융당국의 눈치에 카카오뱅크는 주담대 문턱을 높였습니다. 50년 만기 주담대 상품에 연령 제한과 다주택자 제한을 두고, 연 4%대 주담대 비중을 늘려 평균 금리를 인상했습니다.

1. 주담대 금리 상승세

주담대 금리 추세를 보여주는 4대 시중은행의 상단 금리가 연 6%대를 돌파했습니다. 주담대 금리의 기준이 되는 금융채 5년물(AAA) 금리가 상승했기 때문인데요. 최근 미 국채금리 급등 쇼크 영향으로 국내 AAA 금리도 올들어 최고 수준을 기록했습니다.

2. 대출 마케팅 위축

여기에 금융당국도 가계대출을 줄이려 발 벗고 나섰다 보니 은행권의 대출 규모도 축소될 전망입니다. 파격적인 금리 할인으로 취급액을 늘린 인터넷은행도 최근 금리 할인 혜택을 조정하고 있죠.

3. 은행 압박만으로는 한계

실제로 금융당국의 규제 움직임에 은행권 가계대출은 8월 중순 들어 조금 감소했는데요. 그러나 추가적인 기준금리 인상 없이는 미봉책에 불과하다는 지적도 나옵니다.