생애최초 조건은 태어나서 처음으로 주택을 소유하게 되는 경우, 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 소득이나 주택가격과 관계없이 은행 주택담보대출 한도를 우대해 주는 제도예요.
생애최초, 서민 실수요자 주택담보대출 조건 | LTV, DTI 완화 혜택은?
주담대 조건과 한도, 내가 받을 수 있는 혜택
26.02.27.
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내 집 마련을 위해 주택담보대출을 알아보다 보면 '생애최초', '서민 실수요자'라는 말을 자주 보게 돼요. 이 기준에 해당하면 받을 수 있는 대출한도가 달라질 수 있기
때문에, 대출을 신청하기 전 내가 어떤 조건에 해당하는지 확인하는 것이
중요해요.
주택담보대출을 받을 때 적용받을 수 있는 생애최초, 서민·실수요자 조건과 혜택을 알려드릴게요.
주택담보대출을 받을 때 적용받을 수 있는 생애최초, 서민·실수요자 조건과 혜택을 알려드릴게요.
생애최초 주택담보대출 조건
처음 집 살 때 확인해야 할 자격 기준
👤 대상자
대상자 대출 신청일을 기준으로 무주택 세대의 세대주이거나 세대원이고, 본인과 세대 구성원* 전원이 전 기간 무주택이어야 해요.
*배우자, 직계존속, 직계비속 및 그 배우자, 세대 분리된 배우자 및 배우자와 동일 세대를 이루고 있는 직계비속 및 그
배우자 포함
💰 소득 요건
별도의 소득 제한은 없어요.
🏠 대상 지역 및 주택가격
생애최초 주택구입은 지역과 주택가격과 관계없이 적용받을 수 있어요.
※ 정책대출은 별도의
기준을 적용해요.
생애최초 주담대 우대 혜택
주택을 처음 구입하는 경우, 은행 주택담보대출을 받을 때 일반 무주택자보다 LTV· DTI 비율을 더 유리하게 적용받을 수 있어요.
LTV(주택담보대출비율)
- 수도권 및 규제지역: 70%
- 수도권 및 규제지역 외: 80%
DTI(총부채상환비율)
- 지역 관계없이 60%
서민 실수요자 주택담보대출 기준
소득·주택가격 조건 꼭 확인하세요
서민 실수요자 조건은 무주택자이면서 주택가격과 소득이 일정 기준 이하일 때 대출한도를 완화해주는 제도예요. 생애최초가 아니더라도, 조건이 맞으면 혜택을 볼 수 있어요.
👤 대상자
대출 신청일을 기준으로 무주택 세대주이고, 본인과 세대 구성원 전원이 현재기준 무주택이어야 해요.
⚠️ 주의 : 현재는 세대원이지만 주택 구입 후 세대주로 전입하는 경우, 대출신청일 기준으로 세대원이라서 대상자가 아니에요.
💰 소득 요건
부부합산 연 소득 9천만원 이하가 대상이에요.
🏠 대상 지역 및 주택가격
서민 실수요자 조건은 지역에 따라 주택가격 기준이 달라요.
※ 시세 기준
- 투기지역, 투기과열지구: 9억원 이하
- 조정대상 지역: 8억원 이하
서민 실수요자 주담대 우대 혜택
소득과 주택가격 조건이 맞으면 규제지역에서 은행 주택구입자금 대출을 받을 때 LTV, DTI를 우대해줘요.
LTV(주택담보대출비율)
- 60%
DTI(총부채상환비율)
- 60%
주택담보대출 생애최초, 서민 실수요자
지역별로 달라지는
LTV, DTI 적용 기준
주택을 구입할 때 적용되는 LTV와 DTI는 주택이 위치한 지역의 규제 정도(투기과열지구, 조정대상지역, 기타지역)에 따라 적용 비율이 달라져요. 규제지역일수록 기본 LTV·DTI 기준이 낮기 때문에, 생애최초나 서민 실수요자에게 적용되는 추가 우대가 더 크게 느껴져요.
규제지역 기준으로 보면, 생애최초 구입자는 일반 무주택자보다 LTV를 최대 30%p 더 받을 수 있고, 서민 실수요자는 최대 20%p 우대받을 수 있어요. 두 조건 모두 DTI는 최대 20%p까지 유리해요.
지역별 LTV 및 DTI 기준(주택구입자금 대출)
| 구분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 | 생애최초 | 70% | 60% |
| 서민 실수요자 | 60% | ||
| 무주택 | 40% | 투기지역
및 투기과열지구 40% 조정대상지역 50% | |
| 기타지역 | 생애최초 | 80% | 60% |
| 무주택 | 70% | ||
※ 기준일: 2026.02.24.
생애최초, 서민 실수요자 주담대 조건 FAQ
💬 자주 묻는 질문
Q. 생애최초와 서민 실수요자 주택담보대출 조건, 차이는 무엇인가요?
💁🏻 생애최초는 평생 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람을 말해요. 과거와 현재를 통틀어 주택 소유 이력이 전혀 없어야 해요.
서민·실수요자는 현재 무주택 상태이면서, 소득과 주택가격 요건을 충족하는 경우에 해당해요.
두 조건 모두 LTV·DTI 완화 혜택을 받을 수 있지만, 적용 비율과 기준은 서로 달라요.
| 구분 | 생애최초 | 서민 실수요자 |
| 주택 소유 이력 |
전 기간 무주택 | 현재 무주택(과거 이력 무관) |
| LTV 한도 | 최대 80% (수도권 및 규제지역 70%) |
규제지역 60% |
| 소득 제한 | 없음 | 부부합산 연 소득 9천만원 이하 |
| 주택가격 제한 | 없음 | 투기지역, 투기과열지구인 경우 9억원, 조정대상 지역은 8억원 이하 |
Q. 정책대출도 생애최초 혜택이 있나요?
🙆🏻 네. 생애최초 주택 구입자가 무주택자를 위한 정부 정책대출을 이용하면, LTV·DTI뿐 아니라 최대 대출 가능 금액이 늘어나는 등 혜택을 줘요. 다만 일반 은행 주택담보대출과 달리, 소득과 주택가격에 제한이 있습니다.
생애최초 일반 은행 주담대 vs. 정책대출 차이
| 구분 | 일반 주담대 | 정책대출 |
| 소득요건 | 제한 없음 | 있음 |
| 주택가격 | 제한없음 | 있음 |
| LTV·DTI | LTV 최대 80%(수도권 및 규제지역 70%), DTI 60% |
|
Q. 서민 실수요자 조건은 기혼자만 해당하나요?
🙅🏻 아니요. 미혼이어도 서민 실수요자 기준에 해당하면 적용받을 수 있어요. 미혼은 차주 본인의 연 소득, 기혼은 부부합산 연 소득을 기준으로 조건 충족 여부를 판단해요.
서민 실수요자 기준
- 연 소득
부부합산 9천만원 이하 - 주택가격
투기지역·투기과열지구: 9억원 이하
조정대상지역: 8억원 이하
Q. 은행 주택담보대출을 받을 때, 생애최초나 서민 실수요자 조건을 충족하면 DSR도 우대되나요?
🙅🏻 아니요. 은행권 주택담보대출에서는 생애최초 여부나 서민 실수요자 조건과 관계없이, 대출금액이 1억원을 초과하면 DSR 40% 기준이 동일하게 적용돼요.
※ 정책대출(디딤돌, 보금자리론)은 별도 기준 적용
Q. 생애최초나 서민 실수요자 조건은 지역 관계없이 적용되나요?
💁🏻 생애최초는 전 지역 적용되지만, 서민 실수요자 조건은 규제지역에서만 적용되는 내용이에요.
이
콘텐츠는 2026년 2월 24일 기준으로
작성되었습니다.
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준법감시인 심의필 제2026-0000호(2026.02.23.)
유효기간 2026.02.23.~2027.02.24. 까지
