중국 부동산 리스크 점검

중국 부동산 시장은 정부의 강력한 규제로 부진한 흐름이 이어지고 있음. 최근에는 헝다와 완다에 이어 비구이위안(Country Garden 이하 벽계원)의 채무 불이행 우려가 고조. 벽계원은 지난 6일 만기가 도래한 달러채 2종에 대한 이자 2,250만 달러를 상환하지 못하면서 유동성 리스크가 부각. 아울러 30일의 유예기간 내에 이자를 상환할 경우 최종 디폴트를 피할 수 있으나지불하지못할 경우 공식적으로 디폴트 처리될 예정.

연내 벽계원이 지급해야 할 이자 규모는 약 2억 달러 수준으로, 유동성 리스크가 확대되었다는 점에서 향후 이자 지급 등 채무 이행 여부는 불투명한 상황. 지난 10일, 국제신용평가사 무디스는 벽계원의 신용등급을 강등(B1→Caa1)하였고, 12일에는 상해와 선전거래소에서 벽계원의회사채(역내위안화 표시) 11종에 대한 거래 중지가 공시됨

벽계원은 채무 조정을 위해 만기가 임박한 채권의 상환 연기와 분할 상환을 신청하는 등 디폴트를 막기 위한 협상을 진행 중임. 하지만 앞서 위기를 겪은 헝다에 비해 약 4배나 많은 프로젝트를 보유한 벽계원의 디폴트 리스크로 중국의 부동산 위기가 심화되고있는 상황

벽계원 사태가 중국 부동산 시장 전반에 걸쳐 악영향을 미칠 가능성이 높아지면서 금융시장에도 부정적 여파가 나타나고 있음. 벽계원의 주가와 채권은 매물이 급격이 출회되며 가격이 급락하였고, 부동산 섹터의 주가도 큰 폭 약세를 보임. 이번 사태가 중국 경제 및 부동산 시장으로 확산될수 있다는 우려로위험자산에대한 회피 심리가 강화되는 모습

아울러 벽계원의 디폴트 리스크가 금융권으로 전이될 우려도 높아지고 있음. 중국 부동산 신탁회사인 중룽 국제신탁이 금융상품의 만기 상환에 실패했다는 소식이 보도되면서 중국의 부동산 문제가 그림자 금융에 영향을 미치기 시작함. 특히 신탁 상품의 부실은 은행의 NPL 비율 악화로 이어질 수 있어 금융기관의 대차대조표 문제로 전이될 우려가 높은 상황

다만 리스크의 확산 가능성은 제한적이라고 보는 시각이 아직은 다소 우세한 상황인데, 향후 중국 정부가 디폴트 확산과 유동성 우려를 완화시키기 위한 적절한 조치를 취할 것이라는 기대가 유효하기 때문

벽계원 사태는 디폴트 가능성을 배제할 수 없지만, 유예 기간 내 채무 이행 가능성이 존재하고 있음. 디폴트를 피하기 위해 벽계원이 채권자와의 협상(상환 연기 및 분할 상환)을 진행하고 부실 채권을 교환하는등의 노력을 계속할것으로 예상되기 때문

하지만 부동산 업종 전반으로 리스크가 확산되는 것을 막기 위해서는 정부의 적극적인 대응이 필요. 특히 중국 가계자산의 70%가 부동산이라는 점을 감안할 때 부동산 시장의 부진이 소비와 성장률에도 부정적 영향을 미칠 수 있는 상황. 주요 글로벌 투자은행들은 내수 부진과 대형 부동산 기업의 디폴트 우려 등의 여파로 성장률 전망을 하향 조정

지난 15일, 중국 인민은행은 1년 중기유동성창구(MLF) 대출 금리를 15bp 인하하면서 유동성 경색 우려에 대응하기 위한 통화 완화조치를 발표함. 아울러 21일 발표가 예정된 대출우대금리(LPR)와 지준율도 인하할 가능성이 존재함. 다만 중국 경제는 이러한 통화 완화에도, 적극적인 재정 부양책을 발표하기 어렵다는 점에서 경기 둔화는 불가피할 전망

부동산 리스크 고조와 최근 발표된 실물 지표(소매판매, 산업생산)의 부진에 따라 중국의 경기 둔화 우려가 확대되고 있음. 또한 투자심리가 크게 위축되면서 주식시장의 변동성도 높아지고 있음. 중장기적으로도 중국 경제는 고령화 및 청년실업률 증가, 미·중 패권경쟁 장기화, 시진핑 3연임에 따른 권력의 중앙집권화 등의 문제로 인해 경기 반등 흐름을 기대하기 어려운 상황

하지만 중국 증시의 밸류에이션을 살펴보면 코로나 봉쇄(Lock down)와 미·중 갈등 영향 등으로 약세를 이어오면서 가격 부담은 크게 완화된 상황. 현재 상해종합지수의 주가수익비율(PER)은 지난 10년 평균을 하회 중임

이번 부동산 업체의 디폴트 우려가 시스템 리스크로 확산되지 않는다면, 주가의 낙폭도 제한될 가능성이 있음. 따라서 중국에 대한 투자 전략으로 단기적으로는 관망 혹은 보유하는 전략도 유효하겠지만, 중장기적 관점에서는 반등 시 투자 비중을 축소하는것을 권유 드림