4화. 상업용 부동산대출 리스크 평가

홈 경제 경제 시장 분석

시리즈 총 5화

2023.06.07

읽는시간 4분

핵심 내용 요약

2022년 말, MBA 기준 미국의 상업용 부동산대출액 규모는 4.5조 달러 (vs. FDIC 기준 5.7조 달러)
소형은행 및 지역은행의 상업용 부동산대출 비중은 대형은행 및 전은행권 대비 상당히 높은 수준
은행 섹터에서 상업용 부동산대출 비중이 상승, 높은 변동금리 비중 등이 은행권 리스크로 부상
2023년 만기도래하는 상업용 부동산대출의 절반이상이 CMBS (37%), CLO (5%), 투자목적기관 대출 (11%)
CMBS 만기연장 이슈가 시급한 상황이나, CMBS 상품 특성상 만기 연장이 가능할 것으로 판단
리테일 섹터는 경기 관련 이슈인 만큼 경기 개선 시 회복 기대
오피스 섹터는 구조적 수요하락 문제인 만큼 단기내 개선은 어려운 상황
2023년 연준의 24개 은행 자본계획심사 (CCAR) 상 심각한 스트레스 시나리오를 이용해 자본규제 영향 분석
심각한 스트레스 가정 시, 소형 및 지역은행의 보통주 자본비율 하락 폭은 대형은행 대비 상당함

상업용 부동산대출 정의에 따른 은행규모별 집중도 분석

상업용 부동산대출 범위차이로 상업용 부동산대출규모가 상이하게 집계

FDIC 통계상 은행권 상업용 부동산대출은 수익 (Income)을 발생시키는 아파트먼트, 오피스, 리테일, 산업용 부동산 (모기지은행협회 기준) 외에 소유자 점유의 상업용 부동산과 단독주택 및 매매용 주택의 건설 및 개발관련 대출, 농지 등이 포함되어 총 2.95조 달러의 합계가 나옴
반면, 미국 모기지은행협회 (MBA) 기준 은행권 상업용 부동산대출은 1.75조 달러로 상업용 부동산으로부터의 수익 (Income) 창출 여부가 기준
정부보증기관, 생명보험사, CMBS, REITs 등과 통일된 대출기준을 사용하기 위해 MBA의 상업용 부동산대출기준을 사용하는 것이 합리적이라는 판단
*MBA 기준 미국의 상업용 부동산대출액 규모는 2022년말 4.5조 달러임 (vs. FDIC 기준은 5.7조 달러)

미국은행 상업용 부동산대출 잔액 (2022년 12월 31일 기준)

‘미국은행 상업용 부동산대출 잔액’을 나타내는 표(2022.12.31 기준). 2023년 6월, ‘FDIC’ 통계상 ‘은행권 상업용 부동산대출’은 ‘수익을 발생시키는 부동산 외’에 ‘소유자 점유의 상업용 부동산’과 ‘단독주택 및 매매용 주택의 건설 및 개발관련 대출’, ‘농지’ 등이 포함돼 총 2.95조 달러의 합계.

자료: FDIC, KB국민은행

차주별 상업용 부동산대출 비중 (2022년 말)

'차주별 상업용 부동산대출 비중' (2022년 말)을 나타내는 그래프. 2023년 6월, 정부보증기관, 생명보험사, CMBS, REITs 등과 '통일된 대출기준'을 사용하기 위해 'MBA'의 '상업용 부동산대출기준'을 사용하는 것이 합리적이라는 판단.

자료: FDIC, MBA, KB국민은행

지역/소형은행의 상업용 부동산대출의 높은 위험 집중도, 높은 변동금리 비중 등이 은행권 리스크로 부상

소형은행 (자산 100억 달러 이하)과 지역은행 (자산 100~2,500억 달러)의 유형보통주자본 대비 상업용 부동산대출 비중은 각각 146%, 113%
*자산 2,500억 달러 이상의 대형은행 (35%) 및 전체은행권 (76%) 및 대비 위험집중도 (Risk Concentration)가 높은 상황
금리상승 및 대출기준 보수화에 따라 CMBS 시장 자금이 부족해져, 은행 섹터가 상업용 부동산시장의 주요 차주 (42% 비중)로 부상한 것은 우려 사항
*지역은행 및 소형은행들이 이미 2022년 상업용 부동산 자산가치가 높게 평가된 상태에서 대출공여가 이루어진 점
상업용 부동산대출의 약 3분의 2가 변동금리에 노출되어 있는 점은 높은 금리환경 하에서 건전성 악화가 예상
소형은행 및 지역은행들이 보유한 상업용 부동산의 건전성이 악화될 경우 대손비용부담이 확대되어 이 은행들의 수익성에 부담을 줄 것으로 예상
*금융당국은 지역/소형은행 보유증권 미실현손실을 자본에 인식하게 할 예정
*상업용 부동산대출의 스트레스 상황 가정 시, 소형은행과 지역은행의 자본비율 급락 가속화예상

은행규모별 상업용 부동산대출의 집중도

자료: FDIC, MBA, KB국민은행

상업용 부동산대출 연도별 차주구성

RCA CPPI 상업용 부동산 가격 변동 (연간)

자료: MSCI RCA, KB국민은행

상업용 부동산대출 고정금리 vs. 변동금리 비중

대출 만기구조에 따른 차환리스크 분석

상업용 부동산대출 만기구조상 차환위험이 가장 큰 대출기관은 CMBS로 보이며 섹터별로는 구조적 수요하락을 겪고 있는 오피스 부문으로 추정

RCA 통계에 따른 미국 상업용 부동산대출의 만기구조 상, 2023년 만기도래하는 4,000억 달러의 37%가 CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)
*CMBS를 포함해 CLO (Collateral Loan Obligation, 5%), 투자목적기관 (11%) 대출이 연내 만기도래 대출의 절반 이상 차지
따라서 현 상황에서 CMBS 만기연장 (Extension) 이슈가 더 시급한 것으로 판단
상업용 부동산대출 시장에서 현재 가장 큰 관건은 만기까지 남은 시간 동안 만기연장 진행이 순조롭게 되는 지의 여부
CMBS는 상업용 부동산을 기초자산으로 해서 유동성이 낮고, 대주 차환이 힘들어, 만기 이후 2-5회 1년 단위 만기 연장 옵션을 부여하는 상품으로 만기 연장 용이
*현재 CMBS 시장 스프레드는, 특히 오피스의 경우, 상당기간의 만기연장을 가정하고 할인 (Discount) 거래 중
*CMBS 대출의 3분의 1이 변동금리대출이나 Interest rate cap으로 금리 상승 시 지급해야 할 이자부담을 상쇄 (차주 입장에서는 고정금리 대출 효과)
10년된 견실대출 (Seasoned loan) 같은 경우에는 그 사이 상업용 부동산가격과 임대료가 상승한 부분이 있기 때문에 만기 연장 시 문제가 되지 않는 상황
다만 비교적 최근 가격산정이 과도했던 상업용 부동산대출 중 DSCR (Debt Service Coverage Ratio, 채무상환능력계수)가 낮은 경우 문제가 될 소지

미국 상업용 부동산대출기관별 만기금액

자료: FDIC, MBA, KB국민은행

미국 상업용 부동산대출기관별 만기비중 (%)

섹터별로는 오피스 및 리테일 섹터 부동산 가격이 (2023년 1분기 기준) 전년대비 5.9%, 5.8% 하락하며 부진한 가운데, CMBS의 오피스 섹터 비중은 약 30%

오피스 섹터 입주율 (Occupancy Rate)과 임대료 (Rent)가 하락하는 가운데 차주의 DSCR이 1이하로 하락하여 이자를 내지 못하는 경우 문제 발생
위와 같은 경우, 변동금리 만기 연장 시 신규 매수해야 하는 Interest rate cap에 대한 여력이 없기 때문에 만기 연장에 제약이 클 것으로 예상
오피스 섹터 문제는 재택근무의 고착화로 인한 구조적인 수요하락의 문제로 보이며, 향후 6-12개월 내에 개선되기 힘들 것으로 예상
*반면 리테일 섹터는 경기개선시 회복기대로 오피스 섹터보다 나은 상황

상업용 부동산대출 스트레스 시나리오

연준의 은행 스트레스 테스트 시나리오에 따른, 상업용 부동산대출의 심각한 스트레스를 가정하고 은행권 규제자본에 미치는 영향 분석

2023년 연준의 24개 은행 자본계획심사 (Comprehensive Capital Analysis and Review, CCAR) 결과는 6월 30일까지는 발표되지 않음
다만 은행 스트레스 테스트 시나리오는 공시되므로 이를 이용해, 각 은행권별 규제자본에 미치는 영향을 분석
*상업용 부동산 대출의 심각한 스트레스 (severely adverse) 상황을 가정
연준 CCAR은 심각한 스트레스 상황에서 2024년 4분기까지 부문별 부동산 가치가 20~58%까지 하락할 것으로 가정
*산업용 -20%, Multifamily (상업용 다세대형 고급임대주택) -30%, 리테일 -36%, 오피스 -44%, 호텔 -58%
*이를 고려한 상업용 부동산대출 기대손실율은 향후 9분기 동안 8% (Moody’s Analytics 모델기준)로 계산

은행규모별 상업용 부동산대출 스트레스 테스트 (보통주자본 비율 변화)

'은행규모별 상업용 부동산대출 스트레스 테스트' (보통주자본 비율 변화)를 나타내는 그래프. 2023년 6월, '은행 스트레스 테스트 시나리오'는 '공시'되므로 이를 이용해, 각 '은행권별 규제자본'에 미치는 영향을 분석.

자료: FDIC 예금기관 통계, KB국민은행

스트레스 테스트 결과, 심각한 스트레스 상황에서 소형은행 및 지역은행의 보통주 자본비율 하락폭은 대형은행 대비 상당함

이를 각 은행권에 적용시 소형은행에 대한 충격이 가장 커서 소형은행 보통주 자본비율은 2022년말 13.37% 대비 156bp 하락하여 11.81%
지역은행 보통주 자본비율은 2022년말 12.89%대비 116bp 하락한 11.73%
*반면 대형은행의 경우 상업용 부동산대출 익스포져가 낮아 심각한 스트레스 상황에서도 보통주 자본비율이 39bps하락하는 수준에 그침

#부동산대출액 #기대손실율 #리스크 #소형은행들 #은행규모별

더 많은 콘텐츠가 궁금하신가요? KB Star FX에서 콘텐츠 더 보기

본 자료는 경제 및 금융 여건에 대한 이해를 돕기 위한 정보제공 목적으로 작성, 배포되는 조사분석 자료이며 오직 “정보제공”만을 목적으로 합니다. 따라서 KB국민은행 이외의 독자 혹은 고객의 투자 상담이나 투자결과에 대한 법적 책임소재와 관련된 증빙자료로 사용될 수 없으며, 고객의 최종적인 투자 결정은 고객의 판단 및 책임에 근거하여 이루어져야 합니다. 또한, 본 자료에서 제시된 어떠한 예측이나 전망도 실현된다는 보장은 없습니다. 당행 직원은 투자 권유 또는 투자 관련 고객 상담 시 “자본시장과 금융투자업에 관한 법률” 및 당행 규정 업무 프로세스를 준수할 의무가 있습니다. 또한, 본 자료의 지적 재산권은 KB국민은행에 있으므로 당행의 사전 동의 없이 본 자료의 무단 배포 및 복제는 금지됩니다.

박현희

KB Senior Credit Analyst

기업과 산업에 대한 심층 분석을 제공하고, 국내외 크레딧에 대한 궁금증을 해결해드립니다.