출자금 6천만원이면 10년 살 집이 생긴다? ‘이 주택’ 투자 주의하세요

"초기 자금 6,000만원에 내 집 마련, 10년 동안 살아보고 결정하세요." 거리를 지나다 흔히 볼 수 있는 이 현수막은 협동조합 민간임대주택의 발기인, 또는 조합원을 모집하는 광고입니다.

하지만 사업이 진행되지 못해 내 집 마련의 꿈이 물 건너 가고 투자금도 건지지 못하는 경우도 생길 수 있다고 하는데요. 전국 각 지자체도 투자에 유의할 것을 당부하고 나섰습니다. 협동조합 민간임대주택은 지역조합주택과 어떤 점이 다르고 무엇을 유의해야 하는지 정리해 봤습니다.

지난 3월, 경기도 김포시에서 추진되던 한 협동조합형 민간임대아파트가 사업 무산 소식을 전했습니다. 김포시가 해당 지역이 자연녹지지역이라 아파트 건설이 불가한 곳이라는 입장을 낸 것입니다. 이렇게 부지 문제를 해결하지 못해 사업이 무산되는 곳이 전국 각지에서 생겨나고 있습니다.

협동조합형 민간임대주택이란 협동조합 기본법에 따라 5명 이상 발기인이 민간임대주택 공급을 목적으로 협동조합을 설립, 30가구 이상의 임대주택을 신축해 조합원에게 우선 공급하는 형태의 주택을 말합니다.

아파트를 마련하려는 지주나 일반인이 발기인으로 참여해 토지사용권을 80% 이상 확보한 후, 공개모집을 통해 조합원을 모으고, 조합원들은 10년 동안 거주한 뒤 해당 주택의 우선 분양권을 받을 수 있습니다.

하지만 개발이 불가능한 땅이라 토지소유권을 확보하지 못하게 되거나, 조합설립신고나 모집 신고가 되지 않은 채 조합원을 모집하는 경우도 있다고 하는데요. 건축 규모가 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집해 투자자들이 정확한 정보를 제공받지 못하는 경우가 발생하는 것입니다.

사업이 순조롭게 진행되면 적은 돈으로 내 집 마련에 성공할 수 있는 구조지만, 사업이 지연되거나 무산될 경우, 수 천만원의 가입비를 낸 투자자가 자신의 투자금을 회수하지 못할 수도 있다는 것이죠.

일부 협동조합이 사업계획 승인 등 인허가를 거쳐야 주택을 공급할 수 있다는 점을 안내하지 않은 채 사업이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 경우도 있다고 하네요.

협동조합형 민간임대주택과 지역주택조합(이하 지주택)은 조합이 사업을 진행하고 시세 대비 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 점이 비슷합니다. 지주택은 바로 분양되고, 협동조합형 민간임대는 임대 기간을 거친 후 분양 전환된다는 점은 다르고요.

지주택은 동일한 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1주택을 소유한 자여야 하고, 협동조합형 민간임대는 조합원 자격 요건이 따로 없고, 발기인 5인 구성 요건만 되면 조합 설립 요건을 충족할 수 있습니다.

때문에 모집세대수의 50%가 조합원으로 구성돼야 하고 토지 80% 이상의 사용권원을 확보해야 조합 설립이 가능한 지주택에 비해 위험에 노출될 확률이 클 수 있다는 지적을 받고 있습니다.

또한 발기인을 모집하는 단계에서 계약금 반환이나 사업추진에 대한 정보공개 의무가 없다 보니, 환불을 보장하는 안심보장증서를 내세우며 계약을 유도하지만 정작 토지소유권을 확보했는지, 착공이 가능한 상황인지 등 정보는 언급하지 않는 경우도 있습니다.

계약을 취소하고 환불 받으려고 했는데 투자한 자금이 이미 광고비, 토지매입 용역대행비로 쓰여 반환 받지 못하는 경우도 발생합니다. 개별 조합원이 사업 주체이다 보니 사업이 무산 되더라도 납입금을 반환 받을 명확한 근거가 없다는 것이죠.

이 때문에 전국 지자체에서는 협동조합형 민간임대주택 투자에 유의해야 한다는 내용의 플래카드를 내걸고, 지자체 홈페이지에 안내문을 게재하는 등 피해 방지에 나섰습니다.

천안시청은 협동조합형 민간임대 발기인이 조합원을 모집하려면 천안시에 조합원 모집 신고 후 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야 한다고 안내했는데요.

특히 조합원 가입 시 유의사항으로 조합 탈퇴 시 출자금 및 가입금을 환급 받을 수 있는지, 추가 납입금 등에 관한 규정을 검토하는 등 조합의 정관 같은 내부 규약을 면밀히 검토해야 한다고 강조했습니다. 만약 협동조합 조합원으로 가입한 이후 마음이 바뀌었다면, 30일 이내에 서면으로 내용증명 우편을 발송하고 철회권을 행사할 수 있습니다.

이렇게 조합설립 이후 조합 가입 신청자에 대한 가입비 반환은 규정되어 있으나, 발기인 모집 단계에서는 출자금 반환에 대한 규정이 없어 발기인이라면 계약금을 돌려받기 어려울 수 있는데요. 따라서 자신이 조합을 설립하는 주체인 발기인인지, 조합 설립 후 모집된 공동의 사업주체인 조합원인지를 먼저 확인하는 과정이 필요합니다.

또한 아파트 건설 계획은 사업계획 승인 단계에서 얼마든지 변경될 수 있음을 인지하고, 해당 지자체에 실체가 있는 협동조합인지, 개발계획 중 어느 과정에 있는지 파악하는 것도 중요합니다. 협동조합형 민간임대주택은 토지매입 등 사업 진행 과정에서 지연이 발생할 가능성도 있으므로 신중한 조합원 가입 결정이 요구됩니다.