재개발 조합원 지위양도 금지 강화, 떠오르는 재개발 구역 어디?

• 서울 전역과 경기도 일부지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 확대 지정
• 주택 가격별 대출 한도 제한(6억원→4억원→2억원)
• 규제지역(투기과열지구) 내 재건축·재개발 사업구역의 조합원 지위양도 제한

• 투기수요 차단을 위해 정부가 특정시점 이후 조합원 지위양도 금지
• 재건축: 조합설립인가일부터
• 재개발: 관리처분인가일부터
• 매매 거래는 가능하지만, 매수자는 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금 청산 대상이 됨
  

• 조합원 지위양도는 원칙적으로 금지
• 그러나 1세대 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 실거주 한 경우 조합원 지위양도 가능
• 이런 매물은 극히 드문 편이라 매도가가 높은 편
  

서울 전 지역이 투기과열지구로 바뀌면서 관리처분인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지됐는데요. 아직 관리처분인가 전 단계에 있는 재개발 구역은 조합원 승계가 가능합니다.

또한 도시 및 주거환경정비법 시행 부칙에 따라 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가 받은 재개발 구역도 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능합니다. 이에 조합원 지위양도 규제를 피한 재개발 구역이 투자자들 사이에서 관심을 받고 있습니다. 대표적인 구역을 찾아볼까요?

• 북아현2·3구역 아직 관리처분인가가 나지 않아 조합원 지위양도 가능
• 북아현3구역 2023년 7월 건축심의, 12월 중 사업시행계획 변경 예정, 내년 상반기 사업시행인가 목표
• 사업시행인가도 2018년 1월 이전에 받아 관리처분인가 받아도 거래 가능해

• 북아현3구역: 주택 예상 감정평가액 대비 프리미엄은 9억~10억5,000만원 형성
  전용 84㎡ 배정 예상되는 대지지분 46㎡ 다세대주택 매물의 매도가 13억1,000만원. 전세금 제외한 초기 투자금은 10억1,000만원 선
• 북아현2구역: 전용 59㎡ 배정 예상 매물 11억5,500만원. 전용 84㎡ 배정 예상 매물은 16억~20억원선

• 2024년 조합설립인가, 사업시행인가 준비 단계. 시공사 선정 임박
• 10.15대책 이후 매물 들어가고 호가 상승 중
• 대지지분에 따라 매도가 15억~25억원 선
• 대지지분 163㎡ 다가구주택 25억원(전세보증금 3,500만원, 초기투자금 24억6500만원)
  

• 2025년 8월 정비구역지정, 아직 초기 단계
• 서울지하철 2호선 이대역세권, 아현뉴타운의 마지막 퍼즐
• 대지지분 14m² 빌라 10억4,000만원(전세금 1억2,000만원, 초기투자금 9억2,000만원)
• 대지지분 102㎡ 단독주택 20억원(전세금 5,000만원, 초기투자금 19억5,000만원)
  

• 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가 받은 곳 많아 일부 조합원 매매 가능
• 철거 완료된 구역도 있고, 연내 분양 계획을 준비 중인 곳도 많아 투자 수요 꾸준
• 노량진2·6·8구역 철거 및 착공, 내년 일반분양 앞둬
• 노량진2구역 411가구 중 일반분양 196가구(예정), 노량진6구역 1,499가구 중 일반분양 300가구(예정), 노량진8구역 987가구 중 일반분양 289가구(예정)
• 노량진4구역: 대지 69㎡ 단독주택 21억5,000만원(전용 84㎡ 배정 예상)
• 노량진6구역 전용 84㎡ 분양 신청 매물 20억~24억원선
• 노량진7구역: 대지 41㎡ 다세대주택 18억원(전용 84㎡ 배정 예상)
• 대부분 철거된 곳이 많아 전세 낀 매물은 많지 않음

• 관리처분인가 후 철거 완료. 현재 착공 중
• 2018년 1월 전 사업시행인가 받아 조합원 지위 승계 가능
• 대지 119㎡ 단독주택 30억원(전용 84㎡+59㎡ 배정 예상)

10.15 부동산 대책의 영향으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶이고 대출도 쉽지 않아지면서 서울 아파트 거래 분위기가 전과 다르게 냉각되고 있습니다. 이에 틈새 투자처를 찾는 수요자들은 갭투자가 가능한 재개발 구역으로 관심을 돌리고 있는데요. 같은 초기 단계 재개발 구역이라 하더라도 입지, 사업 속도, 시공사 선정 여부, 조합 내부 여건은 각기 다릅니다. 그만큼 투자 수익률과 리스크도 천차만별입니다.

부동산 전문가들은 사업 초기 단계인 재개발 구역의 경우 장단점과 리스크가 분명해 신중한 접근이 필요하다고 조언합니다. 입주 시점까지 10년 이상의 기간이 소요될 수 있고, 노후도를 충족하지 못해 재개발 사업이 불발될 가능성도 있습니다. 장기간 사업이 지연되면 공사비·인건비도 오르게 됩니다. 자연히 조합원의 분양가 또한 오를 수 있고 그만큼 수익은 낮아질 수 있죠.

규제의 흐름 속에서 각 구역마다 상황이 계속 달라지고 있기 때문에 규제 완화 조항이 나오면 사업에 유연성이 생길 수 있지만, 반대로 더 강화될 가능성도 있습니다. 최근 매수 프리미엄이 붙으면서 투자 비용이 과거 대비 늘고 있는 상황이라 단지 '초기'라는 이유만으로 기대감을 가지기 보다는 향후 리스크를 면밀히 따져 봐야 할 것입니다.