비례율? 대지지분? 이것만 알면 나도 개발전문가... 부동산 용어모음Zip

최근 서울을 중심으로 재건축∙재개발 등 정비사업이 활발하게 진행되면서 수요자들의 관심이 높아지고 있습니다. 정부의 재건축 안전진단 규제 완화와 서울시의 신속통합기획 도입 등으로 정비사업 속도가 빨라진 것이 그 이유입니다.

정부는 올해 초 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 통해 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화했습니다. 구조안전성 점수의 비중이 낮아지고 주거환경 및 설비노후도 점수 비중이 높아지면서 재건축 연안을 넘기고도 안전진단 규제에 막혀 재건축을 할 수 없었던 노후 단지들이 속속 안전진단을 통과했습니다.

실제 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김학용 의원이 국토교통부에서 제출받은 ‘전국 재건축 안전진단’ 현황 자료에 따르면 올해 1월부터 7월까지 재건축 안전진단을 최종 통과한 단지는 111개소(10만7799가구)로, 5년(2018년~2022년)간 통과 단지(54개소)보다 2배 넘게 많았습니다.

여기에 서울시의 신속통합기획 도입도 정비사업 속도 증가에 한 몫 했습니다. 신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획으로, 신속통합기획으로 정비사업을 진행하면 행정절차 간소화로 인해 사업초기부터 정비계획까지 시간을 절반으로 줄일 수 있습니다.

이에 신속통합기획으로 정비사업을 진행하는 단지들이 많아졌는데요. 대한경제가 보도한 자료에 따르면, 지난 10월 말 기준으로 서울시 내 재개발 65곳, 재건축 32곳 등 97곳에서 신속통합기획을 추진 중입니다.

이렇게 정비사업이 활발하게 진행이 되면서 재건축이나 재개발 단지에 투자해볼까 생각하는 수요자들이 늘고 있지만 어려운 용어 때문에 투자에 망설이는 분들이 많습니다. 내가 알지 못하는 상황에서 타인의 말만 듣고 투자를 감행했다간 금전적으로 큰 손해를 입을 수도 있어 더 조심할 수밖에 없는데요. 이에 KB부동산이 정비사업 투자를 고려하는 분들을 위해 꼭 알아야 하는 용어를 알기 쉽게 정리해봤습니다.

정비사업을 언급할 때 재건축과 재개발, 지주택은 항상 나오는 대표 용어 중 하나입니다. 비슷한 것 같지만 정확한 용어 뜻을 알아야만 나중에 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

재건축은 도로, 공원, 학교 등 정비기반시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주거공간을 허물고 그 위에 주택을 다시 짓는 것을 말합니다. 반면, 재개발은 노후∙낙후된 주거지역에서 도시기능을 회복하기 위해 주택뿐만 아니라 도로, 공원 등 정비기반시설까지 재정비해 주거환경을 조성하는 사업입니다. 예컨대 동네 환경은 좋으나 아파트나 빌라 등이 낡아 건물만 새로 지으면 재건축, 동네 환경이 열악해 주택과 도로, 학교 등 동네 전체를 개선하는 사업은 재개발이라고 생각하면 됩니다.

한편, 지주택은 지역주택조합을 줄인 말로, 해당 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 소유한 1주택 소유자가 직접 조합을 결성해 주택을 새로 짓는 사업입니다. 노후 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 사업이란 점에서 재건축과 재개발과 비슷하지만, 근거 법률이 재건축과 재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에 근거를 두고 있는 반면, 지주택은 주택법으로 관리돼 도정법보다 규제가 느슨합니다.

또한 사업계획 승인을 위해서는 토지 확보와 조합원 모집이라는 요건이 필수적인데 조합을 모집하는 과정에서 토지가 확보되지 않았음에도 불구하고 마치 다 확보된 것처럼 허위∙과장광고를 하는 경우도 있어 선량한 조합원들이 피해를 입는 경우가 많아 주의해야 합니다.

감정평가액은 감정평가사에 의해 조합원들이 가지고 있는 재산이나 권리에 대한 평가액을 말합니다. 정비사업시 조합원들이 소유한 주택이나 땅 등을 평가에 이를 바탕으로 보상이 이뤄지기 때문에 감정평가액이 필요한데요. 실제 보상을 받는 금액은 감정평가액이 아니라 감정평가액에서 비례율을 곱한 권리가액입니다.

비례율은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 정비사업 이후 획득하게 되는 자산의 비율로, 개발이익률이라고도 합니다. 구하는 방법은 조합이 얻게 될 총 수입(종후자산평가액)에서 총 사업비를 뺀 금액은 조합원들이 기존에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합(총종전평가액)으로 나눈 다음 100을 곱하면 되는데요. 보통 이 비례율이 100%를 초과하면 사업성이 있는 것으로 평가됩니다.

권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 값으로, 조합원들이 실제 보상받는 금액입니다. 이때 권리가액이 분양가보다 낮으면 분담금을, 높으면 청산금을 받게 됩니다. 예를 들어 아파트 조합원 분양가가 10억인데 권리가액이 7억이라면 3억원의 분담금을 추가로 더 내야 새 아파트를 분양 받을 수 있고요. 권리가액이 13억원이라면 오히려 3억원을 청산금으로 돌려받을 수 있습니다.

그럼 손피는 무슨 뜻일까요? 손피라는 것은 간단히 말하면 매도자 손에 양도소득세를 제외하고 실제로 들어오는 프리미엄 금액을 말합니다. 말 그대로 내 손에 남는 프리미엄 수익을 뜻하는데, 예를 들어 손피가 1억원이면 실제로 매수자가 부담하게 될 프리미엄 금액은 1억이 아니라 1억 이상이 됩니다.

대지지분은 개발 대상 전체 대지면적을 지분으로 나눈 면적을 말합니다. 예를 들어 내가 정비지역 내 아파트를 소유하고 있다면, 내 대지지분은 아파트 전체 면적에서 내가 소유한 땅의 크기라고 보면 됩니다. 대지지분이 넓을수록 분담금이 적어지고 재건축 이후 받는 집의 규모가 커집니다.

이러한 대지지분은 용적률과 관련이 있습니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율로, 용적률이 낮을수록 세대수가 줄어들게 돼 대지지분이 커지지만, 용적률이 크면 클수록 고층아파트에 세대수가 많아져 대지지분이 줄어들게 됩니다. 그래서 보통 재건축 아파트를 투자할 때 용적률이 낮은 아파트를 찾는 이유도 넓은 대지지분 때문입니다.

마지막으로 재건축 초과이익환수제입니다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10%에서 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 특히 대지지분이 높은 재건축 아파트를 투자할 경우 재건축으로 인한 이익이 높을 수 있습니다. 그만큼 초과이익환수제로 내야 하는 돈이 커지기 때문에 투자 전 필수로 고려해야 합니다. 현재 과도한 부담금으로 개정 논의가 있지만 여야 이견으로 국회에 1년 가까이 계류돼 있습니다.

지금까지 정비사업 관련한 필수 용어들 정리해 봤습니다. 재건축 재개발 투자 시 이러한 용어만 정확하게 알고 있어도 투자가치 여부를 어느정도 판단할 수 있는데요. 여러분들의 소중한 돈을 지키기 위해서라도 투자 전 용어 공부는 필수라는 점 꼭 기억하시길 바라겠습니다.