내년 집값 상승이냐 하락이냐, 부동산 전문가 3인의 격한 토론!

우선 올해 부동산 시장에 대해 정리해 보는 시간을 가졌습니다. ‘광수네 복덕방’ 이광수 대표는 2023년은 큰 흐름이 지나는 변곡점에서 나타나는 다양한 현상으로 굉장히 혼란스러운 시장이었다고 분석했습니다. 그러나 2024년부터는 확실한 방향성을 보일 것으로 보았습니다.

한양대학교 국제대학원 김광석 겸임교수는 올해가 ‘풀리지 않는 퍼즐’이었다고 표현했습니다. 현재 시장은 상승장인지 하락장인지 명확히 구분 짓기 어려운 상태라고 말했습니다. ‘김인만 부동산경제연구소’ 김인만 소장은 ‘상고하저’가 진행 중이다고 보았습니다. 그동안 많이 올랐던 것이 조금 쉬어가는 타이밍이라고 분석했습니다.

김인만 소장은 2022년 집값이 많이 떨어진 이유에 대해 금리인상이 트리거가 된 것은 맞지만 부동산은 금리에 의해 바로 영향을 받지는 않는 시장이라고 설명했습니다. 과거 2015년에서 2022년까지 집값이 굉장히 많이 올랐는데요. 그동안의 오름폭이 컸기 때문에 이제 하락할 때가 된 것이고, 여기에 미국금리가 오르면서 공포감이 퍼진 것이 하락세로 이어진 것으로 보았습니다.

상반기에 나왔던 급매물이 소진된 이후, 하반기에는 금리 하락에 대한 의견이 분분해 매수자와 매도자 간 원하는 금액 차이가 큰 상황인데요. 투자심리는 살아있지만 추가 상승을 기대하며 관망하는 상황이라고 분석했습니다. 따라서 내년에는 집값 상승 기대감을 주는 변수에 따라 집값의 향방이 결정될 것으로 보았습니다.

그럼 집값이 떨어졌다는 기준에 대해 얘기해 보겠습니다. 10억원 아파트 10채 중 3채가 8억원으로 하락한 경우, 1채가 7억원으로 하락한 경우, 이 가운데 어떤 경우가 더 가격이 하락했다고 봐야 할까요?

이광수 대표는 가격이 덜 하락했다 하더라도 거래량이 많은 경우가 더 집값이 떨어진 것이라고 판단했습니다. 수요자가 살 수 있는 아파트가 많아진 상황이 되어야 집값이 떨어진 것이라는 건데요. 지금 상황은 거래량이 많지 않고 한 두 급매물 가격이 떨어졌기 때문에 전체적인 하락은 아니라고 분석했습니다.

김광석 교수는 여기에 인플레이션과 실질 가격도 고려해야 한다고 말했습니다. 심각한 인플레이션 시대에서 대부분의 재화 가격이 올랐다는 것을 감안하면, 변화가 없는 집값은 떨어진 것과 마찬가지라고 봐야 한다는 것입니다. 이에 대해 진행자인 정재훈 박사는 부동산 시장 특성상 거래가 빈번하지는 않았기 때문에 하락의 정의는 각자 다른 것으로 이해해야 한다고 정리했습니다.

그렇다면 내년 부동산 시장은 어떻게 될까요? 김광석 교수는 강보합일 것으로 예상했습니다. 경제 위기 상황은 아니고 경제 침체 국면으로 봐야 한다고 판단했는데요. 부동산PF 부실 문제가 터지지 않는다면 가격 상승에 압력이 될 것으로 보았습니다.

강보합으로 예상하는 이유는 금리 때문인데요. 금리 인상보다는 인하 가능성이 더 높고, 이로 인해 매수 심리나 구매 여력이 회복될 것으로 분석했습니다.

김인만 소장은 상반기는 하락하고 하반기는 상승하는 '상저하고'를 예상했습니다. 총선을 앞뒀지만 정부가 개입하지는 않을 것으로 예상했는데요. 교통 등 개발 호재는 표를 얻기 위해 나올 수 있지만, 규제는 풀지 않을 것이라는 거죠. 금리 인하가 된다면 상반기에 오를 수 있지만 크게 본다면 상반기는 조정, 하반기 상승을 예상했습니다.

이광수 대표는 상반기는 가격이 소폭 하락하는 상황 속에서 거래량이 크게 감소하고 하반기에 큰 폭으로 하락할 것으로 보았습니다. 앞으로 가격 하락폭도 크고 양도 많아지는 그런 시점이 올 것으로 예상했습니다. 김광석 교수는 소득이 줄어 집을 살 수가 없다는 의견에 강하게 공감했습니다. 명목 소득은 줄지 않았지만, 물건값이 3.5% 오르는 동안 소득은 1% 증가했다면 실질 소득이 떨어졌다고 봐야 하는데요. 앞으로 시중 금리가 떨어지는 국면을 맞이하면서 구매 여력이 개선돼 매수세로 나타날 것으로 예상했습니다.

김인만 소장은 2008년 서브프라임 모기지론 때 집값이 떨어졌던 사례를 들어 설명했습니다. 2008년 집값이 크게 떨어진 후, 2009년에서 2011년 사이에는 보합세가 펼쳐졌는데요. 보합이 일직선은 아니고 대출 규제를 풀어주면 살짝 올랐다, 구매 능력이 안 좋아지면 다시 내리는 등 심리적인 줄다리기 게임을 계속했습니다. 이런 영향이 3년 정도 계속된다고 할 때, 2024년에는 집값이 떨어지는 상황은 발생하지 않을 것으로 생각한다고 말했습니다.

김광석 교수는 이광수 대표의 ‘집값이 떨어져야 구매 의사 있는 수요가 발생한다’는 의견에 오히려 ‘집값이 오를 것이라고 생각해야 산다’는 의견으로 맞섰습니다. 떨어졌는데 앞으로 더 떨어질 것 같으면 사지 않지만, 오르고 있는데 더 오를 것 같다면 산다는 것입니다. 오를 거라는 기대감, 떨어질 거라는 생각이 결국 살지 말지를 결정짓는 게 아닐까라고 말했습니다.

김인만 소장은 떨어졌을 때 이 정도면 올라간다라는 기대감이 생기니까 사는 것이라고 설명했습니다. 전제 조건은 많이 올랐기 때문에 쉬어 가야 되는 것은 맞는데, 실수요자들도 자신의 집값은 오르길 기대하고 사는 것이라는 거죠.

앞으로의 집값 움직임과 수요의 변화에 대한 의견이 분분한 데요. 토론에 열기를 더해가는 내년 시장 전망! 후반부도 궁금하지 않으신가요? 다음주에는 부동산 PF대출 사태, 금리인하 등 2024년 부동산 빅이슈와 개인의 대응 전략에 대해 알아봅니다. 총 4부로 알차게 구성했으니 다음주도 기대해 주세요. KB부동산TV 유튜브 채널에서 구독과 댓글 이벤트도 진행 중이니 꼭 참여하시고 푸짐한 경품도 받아 가시기 바랍니다!