2023년 주택시장의 투자전략은 어떻게?

2022년 힘차게 출발한 호랑이 해는 연초 전망과 달리 주택 시장은 거래량이 급속하게 감소하고, 매매가격도 속절없이 하락했습니다. 2022년 아파트 가격 상승률은 전국적으로 –4.11%(KB부동산, 2022년 12월 26일 기준)입니다.

2021년의 한 해 상승률 19.5%에 비하면 시장이 급격히 얼어붙었음을 알 수 있습니다. 서울 –3.94%, 경기도 –6.52%, 인천 –7.18%, 지방 4대 광역시 –4.49%, 세종시 –13.32%, 대구 –7.81%입니다.

이렇게 하락한 가장 큰 이유는 대출 규제와 금리 인상입니다. 2022년 7월부터 대출금액 1억원 초과 시 1금융권 DSR이 40%로 강화되자, 현금이 충분하지 않으면 집을 살 수 없게 되면서 거래량이 급감했습니다.

여기에 대출금리가 연초에 비해 2배 가까이 상승하면서 대출이 가능한 사람조차 대출 이자에 대한 부담으로 주택 구매를 미뤘습니다. 바깥 상황 역시 악재가 많았습니다. 러시아·우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 오르고, 환율이 상승해 물가가 크게 오르는 등 국내외 경제 상황이 좋지 않다 보니 매수 심리가 많이 위축된 상태입니다.

지난해 12월 서울에서 가장 핫한 분양 물량인 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 청약 경쟁률은 기대치보다 낮은 3.7:1이었습니다. 하지만 같은 달 청약한 강동 헤리티지자이는 주변 시세 대비 저렴한 분양가 덕에 53.9:1이라는 높은 청약 경쟁률로 마감해 가격 메리트가 있는 아파트는 여전히 수요가 살아 있음을 확인할 수 있습니다.

한편, 전국 미분양 주택은 2021년 4월 기준 1만5,798호에서 2022년 11월 기준 5만8,027호로 3.7배 증가했습니다. 특히 대구광역시는 897호에서 1만1,700호로 13배, 인천은 123호에서 2,471호로 20배 증가해 미분양 주택이 빠르게 늘고 있습니다. 2023년 주택 시장은 어떨까요?

부동산 시장의 연착륙을 위해 정부에서는 규제 완화에 적극 나서고 있습니다. 강남3구와 용산구를 제외한 서울 21개구와 경기도 전역을 규제지역에서 해제했습니다. 전매제한 기간도 수도권은 공공택지와 규제 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년으로 완화하고, 비수도권도 공공택지와 규제 지역은 1년, 광역시는 6개월로 완화했습니다.

수도권 분양가상한제 주택의 실거주 의무도 폐지하며, 중도금대출보증도 분양가에 상관없이 가능하고 보증한도도 없어집니다. 규제지역에서 청약 당첨된 1주택자의 2년 내 기존주택 처분 의무도 폐지됩니다. 세금도 대부분 정상화됩니다.

3주택 이상 다주택자 취득세 완화(4~6%), 종부세 공제 금액을 1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원으로 높였습니다. 종합부동산세 세율도 2주택까지는 일반세율을 적용하고, 3주택 이상도 합산 공시가격 24억원 이하는 일반세율을 적용합니다. 다주택자 양도세도 내년 5월 9일까지 일반세율을 적용합니다.

1년 이상 보유한 주택, 분양권, 입주권의 단기 양도세율도 일반 과세됩니다. 특히, 세제혜택이 줄어들면서 유명무실화된 주택임대사업자 제도도 전용 85㎡ 이하 소형 아파트는 주택임대사업자 등록을 허용하고, 종합부동산세 합산과 양도소득세 중과도 폐지합니다.

이런 정부의 노력에도 불구하고 2023년 주택 시장은 하락세가 지속될 것으로 보입니다. 가장 큰 이유는 금리입니다. 적어도 2023년 말까지는 높은 금리가 유지될 것으로 보이기 때문입니다. 지금의 주택 시장 침체 주원인이 대출규제와 더불어 갑작스러운 금리 인상이기 때문에 언제 금리가 하락할지가 주택 시장 흐름의 변곡점이 될 전망입니다.

모든 사람이 두려움에 망설이고 있을 때 기회는 찾아옵니다. 과거에는 오지 않을 것 같던 금액까지 내려간다면 매입을 고려해야 합니다. 단, 입주 물량이 많은 지역은 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 그 인접 지역까지 미치는 영향도 감안해서 살펴봐야 합니다.

일본처럼 우리나라 주택가격도 하락하지 않을까 두려워하는 사람도 있지만, 아직은 아닙니다. 경제 여건, 주택 보급률, 인구구조, 국민소득수준, LTV 등을 감안할 때 하락보다는 향후 10년 후에는 상승해 있을 가능성이 높습니다.

추이를 지켜보되 매입 시기를 올해 4사분기나 2024년 초로 잡는 게 좋습니다. 규제 완화로 호가 하락이 멈추고 거래량이 늘어날 가능성이 있기 때문입니다. 단, 꾸준히 시장을 모니터링해야 합니다. 가만히 앉아 있으면 좋은 물건이 내 손에 들어오지 않습니다.

지금처럼 시장이 좋지 않은 상황에서도 선제적으로 입지가 좋은 곳의 급매물을 매입하는 사람이 있습니다. 5년, 10년 후 가치를 생각했을 때 저렴하다고 생각하기 때문입니다.

정부는 청년들의 내 집 마련을 위해 노력하고 있습니다. 생애 최초로 주택 구입 시 LTV를 80%로 완화하고 공공분양 아파트는 추첨제를 도입해 올해부터 시행합니다. 대출금리도 연 1.9~3%로 시장금리의 절반 이하여서 매력적입니다. 3기 신도시나 택지개발지구의 공공분양 아파트에 관심을 갖기 바랍니다.

주택이 3채 이상 다주택자면서 종합부동산세 부담이 크다면 주택 수를 줄이는 노력이 필요합니다. 종합부동산세 세제 개편안이 통과되고, 2023년 공시가격을 2020년 수준으로 낮추겠다고 하고 있어 올해 종부세 부담은 지난해보다 크게 낮아질 것으로 보입니다.

그럼에도 종부세 부담이 높다면, 증여나 매각을 통해 주택 수를 줄이기를 권합니다. 전매 제한이 완화되고 실거주 의무가 폐지될 예정이기 때문에 입지가 좋은 미분양 아파트, 분양권을 장기적으로 보고 매입하는 것도 고려해볼 만합니다.

100세 시대 화두 중 하나인 노후 준비 차원에서 소형 아파트, 오피스텔, 상가, 섹션 오피스 등을 매입해 안정적인 현금 흐름을 창출하는 것도 좋은 전략입니다.