전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하기 때문에 주택가격 변동에 따라 수익과 손실 변화가 크게 나타남
2화. 전세시장의 구조적 리스크 점검
전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언
시리즈 총 6화
2023.06.18
읽는시간 4분
전세제도는 주택가격 하락 시 임차인에게 손실 전가가 가능한 구조
주택 구입 시 투자수익률을 살펴보면 매매전세비에 따라 수익률 변화가 매우 커서 주택경기 호황기에 갭투자가 증가할 수밖에 없는 구조
- 시가 5억 원의 주택 구입 시 매매전세비 70% 주택의 경우, 1억 5,797만 원이 필요한 데 비해 매매전세비 90% 주택의 경우 1/3 수준인 5,797만 원 필요
- 반면 주택가격 10% 상승 시 매매전세비 70% 주택의 경우 26.6% 수익이 발생하는데 비해 매매전세비 90% 주택의 경우 72.5% 수익이 발생
매매전세비에 따른 실투자비와 투자수익률 변화 시뮬레이션
자료: KB경영연구소
매매전세비가 높을수록 적은 투자금으로 주택 구입이 가능하며, 주택가격 하락 시 임차인에게 손실 전가로 이어질 수 있음
- 주택매매가격 하락 시 매매전세비가 높을수록 따라 투자자의 손실이 급증하게 되며, 투자금보다 주택가격 하락으로 인한 손실이 커질 경우 집주인은 손실을 전부 책임지지 못할 가능성이 있음
- 전세사기와 같은 악의적인 행위가 아니더라도 여러 주택에 투자해 동시다발적으로 손실이 발생할 경우 대처가 어려움 - 이 경우 집주인의 손실 규모는 투자금 한도로 제한되고, 투자금을 초과하는 손실은 전세 세입자에게 고스란히 전가될 수 있음
투자자 손실 제한 시 수익률 변화
자료: KB경영연구소
거래 상대방에 대한 정보 부족과 임대차계약 시 제도상 허점
전세는 구입과 동시에 임대차계약이 가능함에 따라 임대인은 자기자본 없이도 주택을 구입할 수 있으며, 따라서 임대인에 대한 정보가 매우 중요
- 세입자가 있는 경우 보증금을 승계하여 주택을 구입함에 따라 소액으로도 주택 구입이 가능
- 신축 주택이거나 세입자가 없는 경우, 신규 세입자를 모집해 전세계약 당일에 매매거래를 진행. 구입과 전세계약을 동시에 체결함으로써 전세보증금으로 매매대금을 지불 가능
임차인은 세금 체납 이력, 보유 주택 수 등 임대인에 대한 정보 부족으로 계약 후 발생 가능한 잠재적 리스크를 파악하기 어려움
- 신용 상태, 세금 체납 이력, 다주택 보유에 따른 자산 변동 리스크 등 임대인에 대한 충분한 검토가 불가능
세입자 권리를 보장하는 대항력은 확정일자, 전입신고, 거주의 3가지 요건을 갖추었을 때 효력이 발생하는데, 전입신고의 경우 다음 날 0시부터 효력이 발생함에 따라 임대차계약 당일 근저 당이 설정되면 세입자는 우선권을 상실하게 됨
- 임대인은 임대차계약 당일 대출을 받고 근저당 설정 등이 가능해 임차인의 대항력이 절대적으로 약한 상황을 악용할 수 있음
전세보증금은 대출과 유사한 형태임에도 과잉 보증금에 대한 규제가 어려움
주택 구입의 경우 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등 다양한 수단을 통해 과도한 대출을 억제하고 있으나 전세의 경우 규제가 전무한 편
매매전세비 90% 주택의 경우 LTV 90% 대출과 유사하다고 볼 수 있으나 주택경기 과열 시 규제가 어려움
- 이는 결과적으로 주택가격 하락 시 주택 구입자의 손실 위험 확대로 이어져 세입자 리스크를 확대하는 원인으로 작용
- 특히 빌라의 경우 매매가격에 대한 정확한 정보가 부족해 매매가격보다 전세가격이 높은(일명 ‘깡통전세’) 계약 사례가 다수 - 주택경기 과열 방지를 위한 주택담보대출 규제 시 갭투자자에게는 영향이 없이 실수요자만 제약을 받는 역차별 이슈도 발생
전세계약 만기 시 임대인이 전세보증금을 반환하지 못했을 경우에도 이에 대한 불이익이 없음
전세는 임대인에게 유동성을 공급하고 갭투자를 유발해 주택시장 변동성을 높이는 요인
전세제도의 구조적 리스크는 소액으로 투자가 가능하다는 점이며, 매매가격이 명확하지 않은 경우 무자본으로도 주택을 구입할 수 있음
- 전세사기는 전세가격과 매매가격의 차이가 거의 없는 주택을 중심으로 다수 발생했으며, 매매전세비 100%에 육박하는 주택의 경우 임대인은 자기자본 없이도 주택을 구입
갭투자자의 주택 구입 메커니즘
자료: KB경영연구소
최근 매매가격이 하락하면서 ‘깡통전세’로 전락해 전세보증금 반환에 문제가 발생
또한 이 같은 전세 구조는 임대인에게 유동성을 공급하고 갭투자를 유발하는 여건을 조성해 주택경기 호황 시 과도한 투자수요를 유발하는 요인으로 작용
총 6화
전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언
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