전세의 월세 전환 가능성 점검

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전세의 월세 전환 가능성 점검 3화

시리즈 총 5화

2023.09.27

읽는시간 4분

전세 사기의 주요 대상이 된 수도권 빌라시장은 보증금 보호를 위해 월세 전환이 지속될 전망

최근 전세시장 불안이 지속되면서 비아파트는 세입자 주도하에 월세 전환이 가속화

과거 저금리 시기에는 보유세 부담이 크고 이자 수익이 낮아 집주인이 월세를 선호하였으나 최근에는 전세 사기 및 보증금 미반환 리스크로 세입자가 월세를 선호
비아파트 중 빌라는 지난해 하반기부터 시작된 전세 사기의 주요 대상. 그동안 임대차시장에서 전세 비중이 70%대로 압도적으로 높았으나 최근 50%대까지 감소
전세보증금 규모가 가장 작은 단독·다가구주택의 경우 그동안 전세와 월세가 반반을 차지했으나 지난해 하반기 이후 월세 거래가 주도

서울 지역 비아파트의 전월세 거래량 추이

과거 저금리 시기에는 보유세 부담이 크고 이자 수익이 낮아 집주인이 월세를 선호하였으나 최근에는 전세 사기 및 보증금 미반환 리스크로 세입자가 월세를 선호하는 현상을 보이며., 빌라, 단독다가구, 오피스텔로 구분지어 거래량 그래프를 보여주고 있다.

자료: 국토교통부 실거래가 공개 시스템

비아파트의 경우 전세보증금이 매매가격에 근접하는 사례가 다수를 차지하면서 전세보증금 미반환 리스크가 급증

빌라의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 일반적으로 75% 이상으로 알려져 있으나 실제로는 90%에 육박함에 따라 전세가격 하락에 따른 보증금 미반환 이슈가 부상
최근 비아파트의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준이 강화되면서 보증부월세로 전환하거나 보증금을 낮추는 사례 증가

지역별 전세가율

자료: 한국부동산원

서울 빌라 월세 전환 시 주거비 부담

자료: KB경영연구소, 가계금융복지조사(2022년)

빌라 전세를 월세로 전환하더라도 세입자 입장에서 주거비 부담은 감당 가능한 수준이므로 월세 전환이 지속될 수 있음

빌라는 다른 비아파트 유형에 비해 전세보증금 규모가 큰 편이며, 거주 면적이 넓어 주로 전세로 계약했으나 최근 월세 계약이 빠르게 증가
- 서울 지역 빌라의 평균 전세보증금 규모는 2억 2천만 원(평균 면적은 약 13평)이며, 단독·다가구주택은 빌라 대비 면적은 유사하나 전세보증금은 1억 4천만 원으로 낮음
- 오피스텔의 경우 전세보증금은 빌라와 비슷하나(2억 2천만 원) 면적은 9평대로 협소해 보통 1인가구가 거주
빌라 등 비아파트 거주자의 상당수가 20대 및 1인가구이며, 이들의 소득 및 자산 수준을 감안 시 전세를 월세로 전환해도 대부분의 계층에서 주거비 부담은 감당 가능
- 현재 전세보증금 2억 2천만 원을 월세로 전환하면 매달 86만 원을 월세로 지불해야 하는데, 수도권 거주 20대와 1인가구의 월평균 소득 대비 월세 부담은 각각 20%, 17%를 기록(소득3분위 기준)
- 전세를 월세로 전환해도 월세가 월평균 소득 대비 30% 이내로, 20대와 1인가구 중 소득1분위(월평균 소득 100~120만 원 정도)를 제외하고 대부분 감당 가능한 수준³
- 실제로 전세보증금 2억 2천만 원을 월세로 전환할 경우 월세보증금 8천만 원, 월세 55만 원으로 20대와 1인가구의 소득1분위를 제외하고 대부분 부담 가능

20대와 1인가구 세입자 입장에서 현재 빌라의 전세보증금을 월세로 전환해도 월평균 소득으로 감당 가능하므로 전세보증금 등 목돈을 보호하고자 월세 선호는 지속될 것으로 예상

단독·다가구주택 및 오피스텔의 경우에도 전세보증금 보호를 위해 월세 선호가 고착화될 가능성이 높음

빌라 거주 가구의 소득 대비 주거비 비중 비교

자료: 가계금융조사(2022년), 국토교통부 실거래가 공개 시스템, KB경영연구소

³미국 행정부는 통상 소득 대비 월세 비율(RTI, Rent to Income ratio)이 30% 이상이면 ‘월세 과부담’으로 정의

중대형 아파트는 높은 보증금 규모를 감안 시 월세 전환은 한계, 전세제도 유지 전망

지난해 하반기부터 소형 아파트를 중심으로 월세 거래가 급증하면서 월세가 임대차 계약의 50% 이상을 차지

2023년 들어 서울 아파트 임대차 거래 중 소형(전용면적 60㎡ 미만)은 총 6만 건 정도 거래되었는데 이 중 50%가 월세
최근 대출금리 인하로 월세 계약 증가세가 주춤하나 여전히 월세 비중이 높은 편

특히 전세보증금 규모가 작아 젊은 세대가 주로 거주하는 소형 아파트의 경우 전세시장 불안으로 월세를 선택하는 사례가 증가

서울 소형 아파트의 경우 평균 전세가격이 3억 6천만 원으로 월세 전환 시 주거비 부담이 크지 않음
또한 빌라를 중심으로 전세 사기가 급증하자 상대적으로 안정적인 소형 아파트로 수요가 몰리고 전세보증금 보호를 위해 월세가 증가한 것으로 파악

서울 아파트 규모별 전월세 거래량 추이

자료: 국토교통부 실거래가 공개 시스템

중대형 아파트의 경우 높은 전세보증금으로 인해 월세 전환 시 소득 대비 주거비 부담이 커서 월세 전환이 쉽지 않은 구조

아파트에 전세로 거주하는 가구의 상당수는 3-4인 이상 가구로 30대 이상이 많아 상대적으로 많은 자산과 소득을 보유
- 수도권에 거주하는 3-4인가구의 평균 보유 자산은 약 7억 3천만 원이며, 이 중 소득3분위는 약 4억 4천만 원의 자산을 보유하고 월평균 소득은 428만 원 수준
전세보증금 규모가 큰 중대형 아파트는 월세로 전환할 경우 월세 금액이 상당하여 3-4인가구나 30-40대 세입자 입장에서도 부담으로 작용
- 서울 30평대 아파트의 전세보증금(평균 약 7억 원)을 월세로 전환할 경우 매달 280만 원을 월세로 지불
- 이는 수도권에 거주하는 30대 및 3-4인가구 중 소득5분위(월평균 소득 1,200만 원대)도 월평균 소득의 17%를 월세로 지불해야 하는 수준
- 이는 수도권에 거주하는 30대 및 3-4인가구 중 소득5분위(월평균 소득 1,200만 원대)도 월평균 소득의 17%를 월세로 지불해야 하는 수준
보증금이 월세의 2년치 초과하는 반전세의 경우 소득 대비 월세 부담은 크지 않아 감당할 정도로 파악되며, 보증금 규모가 작아질수록 월세 부담이 증가
- 월세보증금이 3억 5천만 원 이하로 내려가면 매달 지불해야 하는 월세가 월평균 소득의 30% 이상을 차지
- 반전세(월세보증금 5억원, 월세 80만 원)로 전환 시 소득3분위도 월평균 소득의 24~33%를 주거비로 지출함에 따라 보증부월세 선택은 불가피

서울 아파트 전세를 월세 전환 시 주거비 부담

수도권에 거주하는 3-4인가구의 평균 보유 자산은 약 7억 3천만 원이며, 이 중 소득3분위는 약 4억 4천만 원의 자산을 보유하고 월평 균 소득은 428만 원 수준으로 주거비가 소득의 30%를 초과하는 구간을 그래프로 보여주며 설명하고 있다.

자료: KB경영연구소, 가계금융복지조사(2022년)

중대형 아파트의 경우 높은 전세보증금과 주거비 부담으로 인해 월세로 전환하는 데 한계가 존재함에 따라 보증금을 기반으로 하는 전세제도가 유지될 것으로 예상

전세제도가 목돈을 맡기고 향후 돌려받을 수 있어 자가 주택 마련의 디딤돌 역할을 한다는 점에서 전세 수요는 지속될 수밖에 없음
다만 보증금 규모를 감안 시 일부 반전세로 전환될 가능성이 존재

수도권 거주 가구의 소득 대비 주거비 비중 비교

소득 3 분위의 30 대나 3 4 인가구 가 전세 보증금 7 억 원을 월세로 전환할 경우 월 평균 소득의 절반 이상을 주거비로 지출함에 따라 실질적인 생활이 어려울 것으로 예상하는 것을 전세보증금 7억일 경우 월세 전환, 반전세로 나누어 각각의 예시를 그래프로 나타내 설명하고 있다.