신축 vs. 재건축, 어떤 아파트 사는 게 나을까? 뭐가 더 오를까?

서울에서 새아파트 선호현상이 뚜렷해지고 있는 가운데 최근 재건축 관련 규제들이 완화되면서 재건축으로도 눈을 돌리는 수요자들도 늘어나고 있습니다. 이에 신축과 재건축 중 어느 곳을 투자해야 할지 고민스러운 분들이 많을 것으로 보여지는데요. 오늘은 신축과 재건축 아파트 특징, 가격 전망 등을 살펴봤습니다.

최근 준공 5년 이내의 새아파트가 20년이 넘은 구축 아파트보다 더 높은 시세 상승률을 보여주면서 새아파트 선호현상이 심화되고 있습니다.

한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격지수에 따르면, 지난 7월 기준 서울지역 내 준공 5년 이내 신축 아파트값은 전월 대비 2.3% 올랐습니다. 반면 같은 시기 준공 20년이 넘은 구축 아파트값 상승률은 신축의 절반 이하인 1.0%로 집계됐습니다.

이러한 현상은 지역 범위를 전국으로 확대해도 마찬가지입니다. 7월 전국 신축 아파트값 상승률은 전월에 비해 0.5% 뛰었지만 지은지 20년 넘은 구축 아파트값은 0.1% 상승률을 보였습니다.

새아파트와 오래된 아파트의 가격상승률을 비교해보면 그 차이는 더욱 확연합니다. 대표적인 곳이 서울인데요. 올 1월부터 7월까지 7개월간 서울 신축 아파트가격이 3.6% 오르는 동안 구축 아파트값은 신축 상승률의 1/3 수준인 1.2% 상승에 그쳤습니다.

최근 신축이 구축보다 인기를 끌며 가격 상승을 이끌고 있다는 것은 수도권 아파트의 입주 연차별 매매가격 상승률에서도 드러납니다.

한국부동산원 자료에 따르면 올해(1~7월) 수도권 아파트 매매가격은 입주 5년 이하 단지가 1.0% 상승해 ▲5년 초과~10년 이하 0.8% ▲10년 초과~15년 이하 0.6% ▲15년 초과~20년 이하 0.4% ▲20년 초과 -0.1%를 모두 웃돌았습니다. 스무살 넘은 오래된 아파트와 비교하면 5년 이하가 무려 11배나 더 뛴 셈입니다.

이렇게 새아파트 선호현상이 뚜렷해지고 있는 이유가 뭘까요? 발전하는 기술력 덕분에 아파트가 점점 더 편리해지면서 구축 대비 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있어섭니다. 평면이 혁신적으로 발전해 실사용 면적이 대폭 넓어졌으며, 아파트 커뮤니티 시설도 여느 사설 센터 못지않은 규모와 종류를 갖추고 있다는 점도 그 요인으로 꼽힙니다.

여기에 최근 공사비 급등, 분담금 등으로 재건축 사업성이 낮아지고 지연 가능성이 높아짐에 따라 재건축 대신 신축으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어난 것도 한몫하고 있다는 분석이고요. 언제 진행될지도 모르는 오래된 재건축 아파트에서 몸테크를 하느니 신축 아파트를 매수하겠다는 것이 요즘 수요자들의 생각인 것입니다.

하지만 재건축 아파트도 나름의 장점이 있습니다. 입지 좋은 재건축 아파트들의 경우 상권이나 교통, 학군 등이 잘 갖춰져 있는 경우가 많아 재건축만 된다면 높은 시세 차익을 거둘 수 있어 거주와 투자 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있기 때문입니다.

특히 최근 들어 정부에서 공급을 늘리기 위해 재건축 관련 규제를 완화해주면서 잠실, 목동 등 입지 좋은 지역 내 재건축 아파트들은 단기간 내 수억원이 상승하는 모습을 보여주기도 했습니다.

새아파트와 오래된 아파트, 실제 가격은 어떨까요? 매매가 상승률 높은 신축이 비쌀 것으로 추정되지만 오히려 20년 이상 구축 아파트의 가격이 더 높게 형성돼 있습니다.

지난 7월 기준 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수(2021.06=100 기준)를 살펴보면, 전국 아파트 중 5년 이내 신축 아파트의 매매가격지수는 89.2였는데 20년 이상 구축 아파트는 94.7로 집계됐습니다. 수도권 아파트를 봐도 신축 아파트의 매매가격지수는 89.7인 반면, 구축 아파트는 94.1로 더 높았고요.

이 같은 현상에 대해 전문가들은 재건축에 대한 기대감이 시세에 반영됐다고 설명하고 있습니다. 현재 새아파트라 할지라도 시간이 지나면 헌아파트가 될테고, 결국 아파트의 가치는 입지로 수렴한다는 것이죠.

하지만 서울의 경우 신축 아파트가 구축 아파트의 매매가격지수보다 더 높습니다. 지난 7월 기준 서울의 준공 5년 이내 아파트의 매매가격지수는 98.1인 반면, 20년 초과 아파트는 94.6으로 집계됐는데요. 재건축 단지의 입지가 더 좋지만 새아파트라는 이유로 가격이 더 비싸게 형성돼 있는 것이죠.

실제 KB부동산 어플에서 KB시세를 살펴보면, 강남구 대치동 은마아파트(준공 46년차) 전용 84㎡ 평균 매매시세는 27억1667만원이지만 입지가 은마아파트보다 좀 떨어지지만 입주한지 4년차인 일원동 ‘디에이치자이개포’ 전용 84㎡는 31억원의 시세를 형성하고 있습니다. 좋은 품질에다 새아파트 희소성까지 더해지면서 신축이 입지를 넘어선 것입니다.

그렇다면 신축과 재건축 어디에 투자를 하는 것이 좋을까요? 신축을 선택하는 것은 미래가치보다는 현재 주거의 가치를 중요시한 것일 테고, 재건축을 선택한다면 미래를 위해 현재의 불편함을 감내하겠다는 결심일 것입니다.

사실 철저하게 투자로만 접근한다면 입지 좋은 재건축 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 단지 신축이라는 이유 때문에 선택을 한다면 시간이 지날수록 신축 프리미엄이 사라지게 되면서 집값 상승도 더딜 수밖에 없습니다.

반면, 입지가 좋은 재건축 아파트는 시간이 걸리더라도 재건축만 된다면 큰 폭의 집값 상승을 기대할 수 있기 때문입니다. 하지만 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수 있기 때문에 재건축을 바라보다 현재의 쾌적한 삶을 희생하는 결과를 초래할 수 있습니다.

따라서 신축이냐 재건축이냐의 문제는 결국 자신의 상황, 자산규모, 투자 목적 등을 전체적으로 고려해 신중하게 판단해야 합니다. 특히 재건축의 경우 정부의 규제환경에 따라 투자 환경 및 사업성, 사업속도 등이 달라질 수 있다는 점 고려해야 하고요. 결국 부동산의 가치를 결정짓는 결정적인 요소는 입지인 만큼 신축이라 할지라도 입지적 측면도 고려해 투자해야 한다는 점도 기억하시길 바라겠습니다.