재개발 훈풍 부는 제2의 마포 ‘신길·영등포역’ 일대, 지금 들어가도 될까?

신길뉴타운이 완성 단계에 접어들면서 집값 상승세가 이어지자 2010년대 중반 뉴타운에서 해제된 신길뉴타운 주변 신길-영등포역 일대 재개발 사업에 탄력이 붙는 모양새입니다.

신길뉴타운은 서울 영등포구 신길동 일대 147만여㎡를 재개발하는 사업으로, 노후 주택이 많았던 과거와 달리 현재 대형건설사 브랜드 아파트가 속속 들어서면서 1만여 가구의 미니신도시로 탈바꿈됐습니다. 지난 2015년 12월에 준공된 ‘래미안프레비뉴’를 시작으로 ‘신길센트럴자이’, ‘래미안에스티움’, ‘더샵파크프레스티지’ 등의 단지가 입주를 마쳤습니다.

이렇게 신길뉴타운이 서울 내 브랜드타운으로 자리를 잡고 주변 환경도 정리가 되면서 점점 살기 좋은 동네로 소문이 나기 시작하자 과거 재개발 추진 의지가 부족했던 지역들이 속속 재개발을 추진하고 나섰습니다. 신길뉴타운은 원래 16개 구역으로 나눠 개발이 진행됐지만 6개 구역이 해제됐었는데요.

이 6개 구역 중 4개 구역에서 다시 재개발이 진행되고 있습니다. 이들 지역 이외에도 신길뉴타운에서 1호선 영등포역 주변 2개 구역에서도 재개발 사업이 탄력을 받고 있고요.

영등포구청 홈페이지에 따르면, 신길-영등포역 일대에서는 총 6개 구역에서 재개발이 진행 중에 있습니다. 특히 6개 구역 중 5개 구역이 공공지원을 통해 진행이 되면서 재건축 속도가 빨라질 것으로 전망되고 있습니다.

우선 신길1구역과 도림 1구역은 공공재개발 형식으로 진행 중입니다. 공공재개발이란 사업성 부족 등 사유로 정체된 정비구역, 신규예정구역에 주택공급 및 주거환경 개선을 위해 공공시행자가 주민과 함께 추진하여 공공성 요건 충족 및 인센티브 부여를 통해 사업을 정상화 또는 촉진시키는 정비사업입니다.

최근 서울시는 신길1구역에 대한 재정비촉진계획 결정안을 수정 가결했습니다. 이에 따라 신길1구역은 다시 뉴타운에 편입돼 향후 1471가구의 대단지로 재탄생될 전망입니다. 도림1구역은 지난 2022년 공공재개발 후보지로 선정돼 현재 사전기획 심의 절차에 들어간 것으로 알려졌습니다.

신길 2구역, 4구역, 15구역은 도심공동주택 복합사업으로 진행됩니다. 이 방법 역시 기존 민간사업으로 개발이 어려워 저이용, 노후화되고 있는 지역을 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 통한 거점 조성을 동시에 추진하는 사업입니다.

신길2구역은 현재 통합심의안에 통과해 향후 총 1332가구가 들어설 예정이며, 신길15구역은 사업지구로 지정된 상태이고요. 이밖에 재개발이 진행 중인 신길제2구역은 현재 시공사 선정 중에 있습니다.

신길-영등포역 일대는 재개발에 대한 기대감뿐만 아니라 신안산선 등 교통 호재도 예정돼 있어 관심이 더욱 높아지고 있습니다. 신안산선은 경기 안산-시흥에서 서울 여의도까지 잇는 노선으로 오는 2026년 개통을 앞두고 있습니다.

현재 신림뉴타운 인근으로 1호선, 신림선, 7호선이 접해 있는데 신안산선까지 개통되면 쿼드러플 역세권으로 부각될 것으로 보입니다.

재개발 사업이 활기를 띠고 교통 호재까지 가시화되면서 신길뉴타운 집값도 상승세를 보이고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 신길동 더샵파크프레스티지 전용 84.90㎡는 지난달 13억원(19층)에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 지난 7월 12억5000만원에서 2달여 만에 5000만원이 상승한 것입니다.

래미안에스티움 전용 118.03㎡도 지난달 19억5000만원(24층)에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 직전 최고가는 2023년 3월에 거래된 18억5000만원(6층)으로 1년 반 만에 1억원이 오르며 신고가를 갈아치운 것이죠.

신길센트럴아이파크 전용 84.99㎡ 역시 지난 8월 13억5000만원(9층)에 실거래 됐는데요. 이는 올해 최고가 거래로, 지난 4월 12억2000만원(27층) 대비 1억3000만원 오른 금액입니다. 보라매SK뷰 전용 100.95㎡ 또한 지난 8월 17억7500만원(16층)에 거래됐는데, 직전 거래가인 16억5500만원(11층/7월)과 비교해 1개월여 만에 1억원 넘는 상승을 보였습니다.

최근 신길뉴타운 내 집값이 수억원이 뛰고 신고가를 기록하는 단지들이 늘어나면서 지금이라도 신길뉴타운에 투자를 해야 하는지, 아니면 신길, 영등포역 주변 재개발이 진행되는 곳을 중심으로 투자에 나서야 할 것인지 고민하는 분들이 많을 것 같습니다.

우선 신길뉴타운 내 아파트는 국민평형(전용 84㎡)를 기준으로 13~16억원대 수준에 시세가 형성돼 있습니다. 비교적 새아파트가 많고 대형건설사의 브랜드 아파트라는 점은 장점이지만 신규 조성된 주거지인만큼 학군 등은 부족할 수 있습니다.

다만, 신안산선 개통, 재개발 사업 등의 호재가 예정돼 있어 마포 수준까지 상승한다고 가정한다면 추가 집값 상승은 가능해 보입니다.

재개발이 진행되는 곳 위주로 투자를 고민하시는 분들은 투자 비용이 클 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 공사비가 지속적으로 상승하고 있는 만큼 사업성이 좋지 않으면 추가분담금이 생각한 것 이상으로 높을 수 있기 때문에 이를 고려한 자금 계획을 세워야 합니다.

이외에도 공공지원으로 진행되는 구역들이 많은 만큼 조합원 승계가 가능한지, 실거주 의무 등은 없는지 투자 전 체크하셔야 하고요.

지금까지 신길-영등포역 일대 재개발 현황 알아봤습니다. 신길뉴타운을 중심으로 대단지 브랜드 아파트가 들어서면서 상권이나 학군 등의 조성이 이뤄지고 있는 상황인데요. 여기에 재개발 단지들이 추가적으로 새아파트로 탄생된다면 이 일대 주거환경은 더욱 좋아질 것입니다.

특히 신안산선이 개통되면 여의도 직주근접 수요도 더욱 끌어들일 수 있을 것이고요. 다만 십수억이 들어가는 투자인 만큼 조급한 추격매수에 신중을 기해야 할 것입니다.