적절한 매수 타이밍과 분양가는 무엇으로 판단하면 좋을까?

최근 부동산 시장을 연착륙시키기 위한 여러 규제 완화책이 나왔습니다. 이에 따라 언론에서는 매물이 줄고 급매물이 거래됐다는 기사가 나오기도 했는데요. 실제로도 그럴까요?

한문도 교수는 최근 나온 부동산 뉴스는 약간 과장된 측면이 있다고 설명합니다. 실제로는 6개월째 하락 거래가 70% 이상으로, 지난 2월 1일부터 상승 거래의 비중이 전보다 소폭 늘어난 정도라는 것이죠. 이는 규제 완화 발표 외에도 특례보금자리론이 출시됐기 때문으로 분석했습니다.

그러나 특례보금자리론은 신규 대출뿐 아니라 대환 대출, 임차 보증금 반환 대출로도 쓰였을 수 있기 때문에 이로 인한 거래 특수는 금방 끝날 것으로 보았습니다. 다시 말해 이후 거래량이 다시 줄어들 소지가 있어 빠른 반등을 기대하기는 어렵다는 전망입니다.

이렇게 혼란스러운 상황에서 기회를 잡기 위해 매매 타이밍을 보고 있는 분들도 많을 텐데, 과연 매수 타이밍은 언제가 적기일까요?

이에 대해 한교수는 시장에는 적정가격이 있다고 설명했습니다. 적정가격은 일반적인 시장 상황에서 누구나 합리적으로 수요 욕구가 발생하는 가격을 말하는데요. 지난 회 언급한 ‘주택구입부담지수’가 120정도 됐을 때를 예로 든다면, 한 달 월 소득에서 주택 원리금 상환으로 매달 25~35%를 쓸 수 있는 주택 가격이 적정가격이라고 볼 수 있습니다. 그리고 거래량이 일정 수준을 유지한다면 이것이 정상화된 가격이라고 볼 수 있고요. 또한 전세 가격이 오른다면 매매 가격에 상방 압력을 줄 것입니다.

한교수는 또한 여기에 미분양이 감소할 때도 주목해야 한다고 말했습니다. 미분양 물량이 줄어든다는 것은 수요자가 움직인다고 볼 수 있기 때문입니다. 따라서 거래량이 늘고 전셋값이 오르며 미분양 감소까지, 세가지 현상이 동시에 일어나는 때가 바로 시장 가격이 많이 내려왔을 때라며 이 때를 주목해야 한다고 조언했습니다.

아울러 그는 가격은 여러가지 요인이 있으니 한달에 한 번 정도 꾸준히 체크해 보고, 관심있는 지역의 공인중개사사무소에 희망 매수 가격을 미리 알려 두는 것도 좋다고 말했습니다.

청약의 경우라면 어떨까요? 최근 부동산 시장 가격이 내려가면서 관심 단지의 분양가가 시세보다 높은 것이 아닐까 고민하는 분이 많을 텐데요.

3기 신도시 분양 가격을 예로 들어 보겠습니다. 3기 신도시 분양가는 주변 시세의 60~80% 수준에서 결정되는데요. 시장 가격이 계속 하락한다면 앞으로 나올 단지의 사전 분양가도 더 저렴하게 나올 수 있습니다.

도심 민간택지에서 신규 분양하는 단지라면 해당 단지의 분양가와 주변 시세를 비교해 봐야 합니다. 분양가는 일반적으로 시세보다 높게 책정되는데요. 현재 분양가가 어느 정도 가격이 조정된 주변 시세와 가격 수준이 비슷하다면 청약할 만 하다고 볼 수 있습니다.

그러나 해당 지역에 입주 물량이 많이 대기하고 있다면 앞으로 가격은 더 내려갈 가능성이 있습니다. 따라서 현재 시세가 충분히 내려왔는지, 분양가가 기존 시세와 차이가 적은지, 해당 지역에 입주 대기 물량이 있는지 이 세가지를 체크해보라고 권고했습니다.