1년 받고 1년 더! 재지정된 토지거래허가구역, 시장에 미칠 영향은?

토지거래허가구역은 국토부 장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있는데요. 주로 부동산 투기가 우려되는 지역이 지정됩니다. 서울 토지거래허가구역으로는 지난 4월 2일 서울시 도시계획위원회가 재지정한 압구정, 목동, 여의도 같은 주요 재건축 단지가 밀집된 곳이 대표적입니다.

이 곳은 강남구 압구정동 아파트 지구 24개 단지, 영등포구 여의도 아파트 지구와 인근 16개 단지, 양천구 목동 택지개발 사업지구 14개 단지, 성동구 성수동 전략정비구역 1~4구역이 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.

또한 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 및 인근지역이 오는 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있고, 강남구와 서초구 자연녹지지역(강남구 개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동, 서초구 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재)과 신속통합기획으로 재개발될 후보지, 공공재개발 후보지 등도 포함돼 있습니다.

토지거래허가제는 부동산이 과열되거나 될 지역의 투기를 막기 위해 주거·상업·공업 등 용도별 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 관할지역 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 땅을 사고 팔 수 있도록 한 제도입니다. 토지거래허가제로 지정된 곳은 2년 실거주 목적으로만 매매할 수 있기 때문에 전세를 끼고 매입하는 일명 '갭투자'를 할 수 없습니다.

특히 주거지역의 경우에는 6㎡를 초과하는 경우 허가 대상인데요.이를 어길 경우 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다(당초 주거지역은 60㎡ 이상 거래 시 허가 받아야 하나, 지자체가 허가기준 면적의 10~300% 내에서 기준을 정할 수 있음. 서울시는 '투기억제'라는 토지거래허가구역 제도의 취지에 맞춰 허가대상 토지면적을 법령상 기준면적인 주거지역 60㎡의 10%로 강화해 적용)

최근 부동산 가격이 하락을 거듭하면서 토지거래허가구역으로 재지정된 곳의 주민들은 재산권 침해와 지역 형평성을 이유로 규제를 풀어야 한다는 의견도 나오고 있습니다. 특히 집주인인 매도자 입장에서는 일정 기간 실거주 할 수 있는 수요자에게만 집을 팔아야 하고, 매수자 또한 실거주 할 사람이 아니면 매수하기 어렵기 때문에 거래도 활발하지 않은 상황입니다.

그러나 이와 관련해 아직까지 서울시의 정책 변화는 감지되지 않고 있습니다. 최근 집값이 2, 3년 전에 비해 하락하긴 했지만, 섣불리 규제를 풀었다가 집값 상승을 부추길 수 있어 토지거래허가를 해제하기에는 이르다는 판단이 작용한 듯 합니다.

그렇다면 토지거래허가구역으로 지정된 곳과 그 인근 지역의 거래량과 집값은 어떻게 다를까요? 강남구는 지역 내 토지거래허가구역만 10개 동(압구정·대치·삼성·청담·일원·개포·세곡·수서·율현·자곡)이 되는데요. KB부동산 시계열 자료에 따르면, 2022년 5월부터 2023년 4월까지 1년 동안 강남구는 -5.85% 하락한 반면, 서초구는 -4.69% 하락으로 서초구 하락폭이 더 적은 것으로 나타났습니다.

그렇다면 거래량은 어떨까요? 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 지난해 5월부터 올해 4월까지 서초구 반포동은 강남구 압구정동에 비해 거래가 훨씬 많았던 것으로 조사됐습니다. 반포동 아파트 매매 거래 건수는 152건으로, 압구정동(44건)에 비해 3배 이상 거래가 활발했습니다. 그러나 모든 곳의 거래량이 차이를 보인 것은 아닙니다. 영등포구 여의도동(70건)과 다리 건너 마포구 공덕동(74건) 거래량은 비슷했습니다.

그럼 집값은 어땠을까요? 반포동 아크로리버파크 전용 112㎡는 지난 3월 47억원에 거래됐는데요. 직전 거래인 2021년 7월 46억7,000만원에 비해 3,000만원 오른 가격에 거래됐습니다. 반면 압구정동 신현대 전용 108㎡는 3월 34억3,000만원에 거래돼 직전 거래가 36억원(21년 10월) 대비 1억7,000만원 하락했습니다.

양천구 목동 신시가지단지들은 높은 시세와 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 많지 않은 지역인데요. 신시가지7단지 전용 101㎡의 경우, 2022년 4월 25억4,000만원에 거래됐고 2023년 2월에 22억에 거래된 이후 이전 거래가 끊기고 이전 가격을 아직 회복하지 못하고 있습니다. 반면 인근 지역인 강서구 화곡동의 대표 단지 강서힐스테이트의 경우, 전용 152㎡가 지난 3월 17억8,000만원에 거래됐는데요. 이는 직전 거래인 14억8,500만원(1월)에서 2억9,500만원 오른 것이고, 1년 전 거래가 17억5,000만원(22년 3월)과 비교해도 3,000만원 오른 것입니다.

오는 6월에는 잠실, 대치, 청담 등 국제교류복합지구 인근 토지거래허가구역 지정이 만료됩니다. 그러나 지금까지 많은 토지거래허가구역이 2~3년째 재지정되고 있어 이들 지역도 재지정 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있습니다.