부동산 법칙이 바뀐다? 국민평형→중대형 아파트 강세 올까

KB부동산 월간시계열자료에 따르면, 전국 6월 전용면적별 아파트 매매가격지수 중 대형 평형이 95.3으로 가장 지수가 높은 것으로 나타났습니다.

그리고 중대형은 91.9, 중형 89.4, 중소형 89.6, 소형은 91.1를 기록했습니다. 특히 서울은 대형 매매가격지수가 99.4, 중대형 93.7, 중형 92.8, 중소형 90.4, 소형 87.2로 대형이 가장 높고 소형은 가장 낮았습니다.

올들어 집값 하락세가 짙어진 가운데, 대형의 월별 매매가격지수가 다른 면적에 비해 집값 내림세가 완만했던 것으로 조사됐습니다.

대형 아파트와 소형 아파트의 매매가격지수 차이는 6월 현재 12.2포인트인데요. 지수 차이가 가장 적었을 때는 2021년 10월로, 대형은 97.2, 소형은 98.2로 소형이 오히려 1.0포인트 높았습니다.

이 같은 현상은 아파트 매매가 변동률에서도 알 수 있는데요. 지난해 연말 대비 서울 아파트 매매가 변동률을 살펴보면, 대형이 소형에 비해 하락폭이 상대적으로 적은 것으로 나타났습니다.

전용 135㎡를 초과하는 대형 아파트는 -2.03% 하락에 그친 반면, 부동산 시장에서 선호도가 가장 높은 전용 84㎡가 속한 중소형은 -6.39% 하락했습니다. 그리고 전용 60㎡ 이하 소형은 -8.08%로 가장 많이 하락했습니다.

이는 부동산 가격이 급등했던 2021년~2022년 사이 영끌족의 매수가 많았던 중소형 아파트가 올들어 대출 부담으로 인해 가격이 하락했던 것에서 원인을 찾을 수 있습니다.

실제로 강남권에서는 곳곳에서 대형 평형 위주로 신고가를 경신하는 사례가 감지되고 있습니다. 워낙 매물이 많지 않다 보니 하락장에서도 직전 거래가보다 오른 가격에 거래되거나 2021년 최고가와 비슷한 수준에서 거래되고 있는 것입니다.

국토부 실거래가 자료에 따르면, 강남구 압구정동 현대8차 전용 163㎡는 6월 49억5,000만원에 거래됐습니다.

이는 2021년 8월 실거래 최고가인 48억7,000만원보다 8,000만원 높습니다. 압구정동 한양4차 전용 208㎡ 역시 6월 64억원으로 직전 거래가 52억7,000만원(2021년 1월)보다 11억3,000만원 높았습니다.

이러한 분위기는 인근 서초, 송파, 용산 지역으로 확산되고 있습니다. 서초구 반포동 반포자이 전용 244㎡는 5월 72억5,000만원에 손바뀜 됐습니다.

2021년 11월 최고가인 72억8,000만원에 비해 3,000만원 낮은 수준에 거래된 것입니다. 반면, 같은 단지에 매물이 상대적으로 풍부한 전용 84㎡는 2022년 5월 최고가인 39억원보다 5억~11억5,000만원 낮은 27억5,000만~34억원에 거래되고 있습니다.

용산구에서는 서빙고동 신동아 전용 166㎡가 36억7,000만원으로 31억5,000만원(2021년 1월)보다 5억2,000만원 높게 팔렸습니다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 119㎡도 2021년 11월 신고가인 34억원보다 5,000만원 높은 34억5,000만원에 거래됐습니다.

이렇게 대형 평형의 신고가 경신이 이어지는 이유는 공급 물량이 적은 것에서 찾을 수 있습니다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 입주 아파트 중 전용 60㎡ 이하는 59.8%, 60㎡~85㎡ 이하는 35.3%였지만 85㎡ 초과 물량은 4.9% 수준에 그쳤습니다.

이는 1, 2인 가구를 중심으로 중소형 아파트에 대한 수요가 늘면서 공급 역시 소형에 초점이 맞춰졌기 때문인데요. 그에 따라 대형 면적의 공급은 적어져 상대적으로 희소성이 커지게 됐습니다.

여기에 지난해 말 15억원 초과 주택에 대한 대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 일괄 조정되면서 넓은 면적 아파트로 갈아타려는 수요가 늘어난 것으로 보입니다.

시장에 나와있는 매물이 많지 않은 대형 아파트는 공급이 부족한 반면 고정 수요는 꾸준한 편인데요. 앞으로 중대형 아파트 시장이 어떻게 움직일지 지켜봐야 하겠습니다.