‘왕의 귀환' 원조 부촌 압구정 재건축 이렇게 됩니다

서울시가 지난 7월 서울 강남구 압구정 2~5구역 재건축 신속통합기획을 확정했습니다. 현재 압구정동에선 미성, 현대, 한양 등 아파트 1만여 세대가 6개 구역으로 나눠 통합 재건축을 추진하고 있는데요.

이 중 2~5구역이 신속통합기획에 참여한 것입니다. 신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다.

이번 기획안을 통해 40년이 넘은 노후된 압구정 아파트 8443세대가 50층 내외, 1만1830세대(공공 약 1200여세대 내외) 규모로 재탄생 됩니다.

또한 기획안에서 압구정 아파트가 ‘미래 한강의 매력적 수변 주거문화를 선도하는 단지’가 될 수 있도록 3가지 전략이 마련됐는데요. ① 창의·혁신 디자인으로 한강변 파노라마 경관 형성 ② 여가·문화 생태계 조성으로 성수-압구정을 하나의 생활권으로 연결 ③ 보행 가로 활성화 및 미래 주거공간 계획 등이 그것입니다.

특히 한강변 입지 특성 및 경관성을 고려해 최고 층수를 35층에서 50층 내외로 계획했으며, 한강변 첫 주동 15층 규제도 유연하게 적용했는데요. 서울시가 창의·혁신 디자인 도입 시 높이계획을 유연하게 적용할 방침이라고 밝혀 향후 층수는 더 높아질 수 있을 것으로 보입니다.

총 6개 구역으로 나눠져 진행 중인 압구정 재건축 정비구역은 24개 단지, 총 1만335세대의 대규모 아파트입니다.

다수의 기사 자료에 따르면, 현재 압구정 1구역은 미성1차, 미성2차, 상가2개동으로 구성돼 있으며, 현재 두 단지의 대지지분과 가구수 차이로 인한 조합원 갈등으로 조합설립까지 진행되지 못하고 있습니다.

압구정 2구역은 (신)현대 9∙11∙12차가 포함된 단지로, 지난 2021년 4월 조합설립인가를 받았습니다. 신통기획에 따라 용적률 300% 이하, 1790세대 내외로 구성될 예정이며, 압구정역~공원~공공보행통로~수변커뮤니티시설~한강을 연결할 예정입니다.

압구정 3구역은 현대 1∼7·10·13·14차가 포함된 곳으로, 6개 특별계획구역 중 가장 덩치가 커 기획안에 따라 개발되면 총 5800세대 내외가 될 전망입니다. 현재 조합설립인가를 받은 상태로, 최근 재건축 설계를 놓고 서울시와 갈등을 빚다가 기존 설계사를 취소하고 재공모 절차를 밟기로 했습니다.

현대 8차, 한양 3·4·6차가 포함된 압구정 4구역은 신통계획을 통해 1790가구 규모로 탈바꿈하게 되는데요. 9월 중 총회를 열고 설계업체를 선정할 예정이라고 하네요.

한양 1∙2차로 구성된 압구정 5구역은 1232세대 내외로 재건축될 예정이며, 한강변 플로팅매스, 테라스 등 특화설계가 도입될 전망입니다.

마지막으로 한양 5∙7∙8차가 속한 압구정 6구역은 3개 단지 중 유일하게 7차 아파트만 조합이 설립된 상태로, 단지별 합의점을 찾지 못해 통합 재건축이 좀처럼 속도를 못 내고 있는 상황입니다.

이렇게 압구정 아파트 재건축이 급물살을 타면서 시세도 고공행진 중입니다. 특히 요즘 같은 부동산 조정기에도 신고가가 줄을 잇고 있는데요. 토지거래허가제로 묶여 있는데다 대형평형이 많아 현금이 넉넉한 자산가가 진입하고 있는 모양새입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 압구정 2구역에 속하는 '신현대12차' 전용 155.52㎡은 지난달 28일 61억원(7층)에 신고가를 썼는데요. 직전 최고가는 지난 2022년 4월 59억원(6층)었으며, 지난 5월 거래된 51억원(5층)과 비교하면 단기간 내 10억원이나 상승했습니다.

이 단지 전용 170.38㎡도 지난달 62억원(12층)에 거래돼 기존 신고가 54억원(3층/2023년 4월)보다 8억원 올랐습니다.

압구정 5구역 '한양2' 전용 175.92㎡는 지난 7월 54억원(12층)에 거래돼 직전 신고가 45억원(8층/2021년 12월)보다 9억원이 상승했으며, 이 단지 전용 147.41㎡도 지난 7월 기존 신고가 44억7000만원(2층/2021년 4월)보다 8억3000만원 상승한 53억원(12층)에 실거래됐습니다.

압구정동은 지난 1980년대 강남권 개발이 본격화되고 1만가구 이상의 대규모 아파트 단지로 조성이 되면서 한국을 대표하는 부촌으로 떠올랐습니다.

특히 한강변 입지에 정계, 재계, 연예계 주요 인사들이 거주하면서 더욱 유명해졌고요. 하지만 압구정 아파트들이 노후화되고 있는 와중 반포, 개포 등지에서 재건축을 통해 새아파트가 속속 들어서면서 이들에게 자연스럽게 부촌 자리를 내어줄 수밖에 없었습니다.

하지만 최근 압구정이 신속통합기획을 통해 재건축사업이 속도를 내고 내면서 부촌 지형에 변화를 보이고 있습니다.

실제 KB부동산에 따르면 9월 1일 시세 기준 압구정동 매매 일반 평균가격은 43억6650만원으로 오랫동안 강남3구를 비롯해 전국적으로 매매 가격 1위를 지키던 서초구 반포동 시세(35억1514만원)을 뛰어넘어 현재 두 지역간 매매 평균 가격차가 8억5136만원이나 나고 있습니다.

또 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 3.3㎡당 평균 매매가를 분석한 결과도 그렇습니다. 지난 5월 26일 기준으로 압구정동의 3.3㎡당 평균 매매가는 9811만원으로 집계되며 전국 부촌 1위에 올라섰습니다.

2위는 3.3㎡당 9727만원인 서초구 반포동으로, 2017년부터 1위 자리를 놓지 않았으나 이번 압구정 재건축 이슈로 순위가 뒤집어진 것으로 분석됩니다.

재건축 이슈만으로도 부촌 1위를 탈환한 압구정동, 향후 재건축이 가시화되고 새아파트로 탈바꿈해 입주하는 시점에는 타 지역과의 사이를 벌리며 압도적인 부촌 지역이 되지 않을까 하는 생각이 드는데요.

압구정 2~5지구 재건축이 신통기획을 통해 진행되는 만큼 빠른 사업진행과 계획안에 담긴 한강의 매력과 가치를 담은 혁신적 주거공간을 기대해봅니다.