압구정·개포·여의도… 서울 집값 이끄는 재건축 '3대장’ 시동

먼저 살펴볼 곳은 서울 재건축의 최고 핵심지역으로 꼽히는 강남구 압구정동입니다. 압구정 재건축 지구는 총 6개 구역으로 나뉘어 있는데요. 이 중 2구역과 4구역의 진행 속도가 빠른 편입니다.

공사비만 약 2조7,488억원, 지하 5층∼지상 최고 65층, 2,571가구 규모로 재건축 될 압구정2구역은 오는 9월 시공사 선정을 앞두고 있는데요. 당초 삼성물산과 현대건설이 시공사로 경합을 펼칠 예정이었지만, 최근 삼성물산이 빠지면서 현대건설이 조금 더 유리한 고지를 선점한 상황입니다.

압구정4구역은 최고 69층, 9개 동, 1,722가구로 재건축될 예정입니다. 이 곳 역시 사업비는 약 2조원에 달한다고 합니다. 이 곳은 최근 정비계획이 확정된 후, 신고가 경신이 이어지고 있는데요. ‘현대(8차)’ 전용 163㎡가 7월 8일 83억원에 거래되며 직전 거래가 75억원(6월)보다 8억원 상승해 화제가 되기도 했습니다.

강남구 재건축 단지 중 요즘 부동산 뉴스에서 자주 볼 수 있는 단지가 있습니다. 바로 일원동 ‘우성7차(개포)’입니다. 이 곳의 공사비는 6,778억원 규모로 알려져 있는데요. 재건축을 통해 최고 35층 1,122가구로 탈바꿈 할 예정이며, 삼성물산과 대우건설이 시공사 선정 경합을 벌이고 있습니다.

삼성물산의 경우, 단지명으로 ‘래미안 루미원’을 제안하고 단지 내 대규모 커뮤니티 공간인 ‘클럽 래미안’을 구성할 예정입니다. 대우건설은 단지명으로 ‘써밋프리니티’를 제안했는데요. 3세대 판상형 타워를 도입, 일반분양 세대도 남향과 맞통풍이 가능하도록 구성할 예정입니다.

이 곳은 오는 8월 23일 총회에서 시공사를 선정할 예정입니다. 최근 거래는 전용 84㎡가 30억원(6월)으로 3월 28억원에서 2억원 올랐습니다.

영등포구 여의도동 ‘대교'도 시공사 선정 절차에 돌입하며 대형 건설사 간 수주 경쟁이 본격화 된 단지입니다. 지하 5층~지상 최고 49층, 4개 동, 912가구로 재건축할 예정인데요. 공사비는 7,500억원 규모로, 여의도 내 재건축 단지 중에서는 가장 높은 수준입니다.

이 곳은 지난 7월 10일 건설사 선정 입찰 공고가 나왔는데요. 삼성물산과 롯데건설 등이 참여할 예정입니다. 삼성물산은 과거 래미안원베일리와 래미안원펜타스 같은 고급 단지 시공 경험을 앞세우고, 롯데건설 또한 프리미엄 브랜드 '르엘'을 앞세워 고급화 전략을 선보일 계획입니다.

조합은 오는 10월 조합원 총회에서 시공사를 선정할 계획입니다. 재건축 사업이 진척을 보이면서 실거래가도 오른 모습입니다. 6월 전용 133㎡ 1층이 34억원에 거래돼 단지 내 최고가를 기록하기도 했습니다. 부동산 전문가들은 대교아파트 시공사 선정이 마무리되면 여의도동 내 시범을 비롯, 목화·진주·수정·삼부 등 다른 재건축 단지 속도도 빨라질 것으로 전망했습니다.

송파구에서는 잠실동 '우성1,2,3차'가 재건축 진행 중입니다. 지난 7월 12일 조합원 총회에서 GS건설을 재건축 시공사로 결정짓고 지하 4층, 지상 최고 49층, 2,644가구로 거듭날 계획인데요. 공사비만 1조6,427억원에 달한다고 합니다.

GS건설은 단지명으로 '잠실 자이 리비에르'를 제안했는데요. 트리플 스카이 브릿지와 잠실 최대 규모의 커뮤니티 시설, 한강, 탄천 조망 극대화를 통해 최고급 하이엔드 주거단지로 조성하겠다는 구상을 제안했습니다. 전용 96㎡가 지난 6월 30억원에 거래되는 등 실거래가가 계속 오르고 있습니다.

그러나 앞으로 넘어야 할 산도 있습니다. 바로 6월 27일 발표된 대출 규제입니다. 발표일 기준 아직 관리처분인가를 받지 못한 재건축 단지는 이주비 대출한도가 6억원 이하로 묶였고, 그 부족분은 건설사가 부담해야 하는 변수가 생긴 것입니다.

서울 강남권 대형 재건축 단지의 경우, 주변 전셋값이 비싸 이주비 6억원으로는 전셋집을 찾기 어려워 건설사 신용으로 추가 이주비를 받아야 합니다. 그런데 이는 금리가 높다는 단점이 있습니다.

부동산 전문가들은 이주비 전액 지원 같은 건설사가 제시하는 금융 조건이 시공사 수주전의 중요한 요건으로 작용할 것이라고 보았는데요. 앞으로 신용도가 높고 자금력을 갖춘 대형 건설사 위주로 수주 쏠림 현상이 진행되면서 집값이 높고 입지가 좋은 핵심 지역만 재건축이 완성돼 양극화가 생길 수 있다고 우려하기도 했습니다.