5000만원으로 5억대 아파트 산다고? 폭락 진원지에서 갭투자 맛집으로

최근 갭투자가 다시 고개를 들고 있습니다. 갭투자란 시세차익을 목적으로 집값과 전셋값 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식을 말하는데요. 특히 수도권 지역을 중심으로 갭투자가 성행하는 모습입니다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 최근 3개월간 전국 시∙군∙구 기준 갭투자 매매거래가 가장 많이 증가한 지역은 경기도 화성시였습니다.

지난 7월 이후 화성시에서 총 1935건의 아파트 매매거래가 발생했는데 그 중 65건(3.4%)이 전세를 끼고 매매를 한 갭투자 형태였습니다.

두 번째로 갭투자가 많이 증가한 지역은 경기도 평택시로, 총 1458건의 아파트 매매 거래가 이뤄진 것 중 56건(3.8%)이 갭투자였습니다. 3위 역시 경기도로 수원구 영통구가 차지했으며, 전체 988건의 아파트 매매거래 중 4.8%에 해당하는 47건이 갭투자인 것으로 나타났습니다.

같은 기간 읍∙면∙동 기준으로는 인천 연수구 송도동이 전체 584건 중 24건의 갭투자가 진행돼 1위를 차지했으며, 경기 수원시 영통구 영통동(19건/총 350건 중 5.4%), 경기 광명시 하안동(17건/총 161건 중 10.6%) 등이 그 뒤를 이었습니다.

갭투자가 성행하고 있는 지역이 수도권이라는 공통점도 있지만 최근 몇 년 새 집값이 큰 폭으로 떨어진 곳이란 점에서 눈길을 끕니다.

KB부동산 월간 시계열 자료에 따르면, 갭투자 성행 1위 지역으로 꼽힌 경기도 화성시의 경우 최근 2년간(2021년 8월~2023년 8월) 아파트값이 -12.4% 하락했습니다.

같은 기간 경기도 아파트가 -8.0%, 전국 아파트가 -4.7% 하락한 것과 비교해보면 큰 폭의 하락인 셈입니다.

수원시 영통구 아파트값 역시 같은 기간 하락률이 -14.3%에 달하며, 광명시 아파트 또한 비슷한 수준인 -14.9%를 기록했습니다. 인천 연수구 아파트값도 -10.4%로 두 자릿수 하락률을 보였고요.

그런데 이들 지역 내 전세금은 같은 기간 더 많이 하락해 일반적인 갭투자 형태는 아닌 것으로 보입니다.

실제 최근 2년간 전국 아파트 전셋값은 -9.0% 하락하고, 수도권 아파트 전셋값은 -13.4% 떨어진 가운데, 화성시의 경우 -19.3%, 수원시 영통구 -21.0%, 광명시 -19.4%, 인천 연수구 -20.0%를 기록했기 때문입니다.

이에 집값이 하락하자 이들 지역으로 진입을 노렸던 실수요자와 투자자들이 갭투자에 나섰다는 분석이 지배적인데요. 화성시와 수원 영통구, 광명시, 인천 연수구 등은 주거선호도가 높은 지역으로 집값이 하락한 틈을 노려 미리 세를 끼고 집을 매수한 경우가 많은 것으로 짐작됩니다.

다만 평택시의 경우는 조금 예외입니다. 같은 기간 평택시 아파트 매매가와 전세가는 모두 7.0%, 2.2% 상승해 언급한 지역들과 다른 양상을 보이고 있는데요.

평택이 반도체 특화단지 지정, 평택지제역세권 공공택지 조성, 브레인시티 등 다양한 개발호재가 많아 시세 상승에 대한 기대감이 높은 지역이기 때문에 갭투자가 몰리는 것으로 파악됩니다.

단지별로 살펴보면 갭투자는 매매가와 전셋값 차이가 수만원대 이내인 단지에서 주로 나타났습니다.

아실에서 아파트별 갭투자 현황을 살펴보면, 경기도 광명시 광명동에 위치한 ‘광명아크포레자이위브’ 전용 59㎡는 지난 7월 3억6000만원에 매매된 뒤 8월 보증금 3억원에 월 10만원 반전세 세입자를 구했는데요.

이때 보증금과 매매가 차이는 6000만원 수준이었습니다.

수원시 영통구 영통동 ‘황골마을주공1단지’ 전용 49㎡도 지난 7월 매매가 3억1000만원에 거래됐고, 전세는 2억2000만원에 계약돼 9000만원으로 갭투자를 할 수 있었습니다.

인천 연수구 송도동 ‘e편한세상 송도’ 전용 70㎡은 매매가 5억100만원에 전세가 4억5000만원으로 5100만원이면 매수할 수 있었고요.

평택시 아파트의 경우 갭투자 금액이 5000만원 이내인 경우가 많았습니다.

평택시 고덕면 ‘고덕하늘채시그니처’ 전용 59㎡는 매매가 3억2700만원에 전세가 2억8000만원으로 갭이 4700만원이었으며, 평택시 청북읍 ‘사랑으로부영2단지’ 전용 59㎡는 매매가 1억5000만원에 전세가 1억4300만원으로 700만원으로 갭투자가 가능했습니다.

최근에는 아파트 매매값은 물론 전셋값도 회복세를 보이면서 갭투자에 대한 관심이 더욱 높아지고 있는데요. 갭투자 할 만한 아파트를 찾고 싶다면 KB부동산 앱/웹 내 ‘찾아줘 내집’ 서비스를 이용하면 됩니다.

찾아줘 내집이란 KB부동산의 마스코트인 집사들이 여러분이 입력하신 조건에 만족하는 집을 추천해주는 서비스로, 전세가율, 예산지킴, 조건탐색, 내집분석 등 4가지 항목 중 전세가율을 선택하면 되는데요.

원하는 지역과 전세가율만 입력하면 해당 조건에 맞는 아파트를 라무집사가 선별해서 보여줍니다. 예를 들어 2023년 9월 18일 기준, 경기도 화성시의 전세가율 90% 이상인 주택을 라무집사에게 요청했더니 386개의 매물을 보여주고 있고요.

화성시 읍∙동별로 각각의 매물 확인도 가능합니다. 참고로 전세가율이 90% 이상이라는 것은 5억원짜리 아파트를 구입과 동시에 전세를 놓는다면 5000만원만 있으면 갭투자가 가능하다는 뜻입니다.

화성시 반월동에서는 ‘신영동현대타운2단지’ 전용 129㎡의 전세가율이 92.3%에 달하는데요. 최근 2년 평균 실거래가가 3억9000만원이고, 최근 실거래가가 3억6000만원이라 단 3000만원이면 갭투자가 가능합니다.

지금까지 최근 갭투자 현황과 갭투자 방법 등을 살펴봤습니다. 수도권에서도 집값이 크게 하락한 지역으로 중심으로 갭투자가 주로 이뤄지고 있는데요. 인기 지역들인 만큼 가격 조정이 왔을 때 전세를 끼고 미리 선점해 놓겠다는 수요로 풀이됩니다.

다만 시장의 불화실성이 여전히 큰 상황에서 무리한 갭투자는 역전세, 깡통전세 등의 위험에 노출될 수 있어 주의가 필요하고, 단기적 접근보다는 장기적 관점에서 신중하게 투자해야 한다는 점 잊지 마시길 바랍니다.