부동산 재테크 잔혹사! 공포 마케팅에 속지 않으려면?

지금 이 시점에 부동산 심리에 주목해야 하는 이유는 뭘까요? 부동산이 단순한 거주 목적의 집이 아닌, 투자 상품으로 굳어지면서 심리의 영역이 점점 더 커지고 있다는 것이 박원갑 위원의 설명입니다.

그동안 부동산 시장에서 심리는 단기 변수로 여겨졌고, 중장기적으로는 심리보다 펀더멘털이나 시장 기본 가치에 의해 결정돼 왔는데요. 최근 부동산 시장을 보면 심리적 쏠림으로 인한 부동산 급등락으로 너무 많은 사람이 고통받고 있고, 뒤늦게 상승장에 뛰어들었던 MZ세대가 가격 폭락으로 심한 트라우마를 겪고 있는 현상을 봤을 때 심리가 부동산 시장의 단기 변수인 동시에 총체 변수로 작용하고 있다는 것을 알 수 있습니다.

특히 지금처럼 스마트폰 시대에 경계해야 하는 부동산 심리전으로는 공포 마케팅을 들 수 있습니다. 극단적으로 치우진 정보를 제공해 사람들의 불안과 공포 심리를 조장, 단순 도식의 함정에 빠트리는 것이 대표적인데요.

부동산은 상승과 하락을 반복하는 사이클이 존재하기 때문에 여러 변수를 고려해 사고하는 습관을 들여야 한다는 것이 박원갑 위원의 조언입니다. 무엇보다 부동산 정보의 유효 기간은 길어야 두 달로, 생각보다 짧다는 것을 염두에 두고 움직여야 한다고 강조합니다.

그렇다면 지금의 부동산 시장은 어떻게 진단할까요? 박원갑 위원은 가을까지는 전국적으로 반등 추세가 좀 더 이어질 것으로 관측되지만, 시간이 지날수록 반등세가 약해질 것이라고 분석합니다.

그 이유로 특례보금자리론 일반형 판매 중단, 공급 부족 불안 심리, 역전세난 지속, 대출 금리 상승 등을 꼽고 있는데요. 이에 따라 수요 부진이 지속되면 가을에서 연말 이후 아파트 가격의 약보합세는 나타날 수 있으나, 우려하는 만큼 큰 폭의 하락세는 없을 것으로 전망합니다.

이렇게 주장하는 이유는 뭘까요? 주택가격에 영향을 미치는 핵심 금융변수로는 M1(협의통화), M2(광의통화), 미국 기준 금리, 가계대출 등이 꼽히는데요.

이 가운데 M1은 1년 새 12.2% 줄었고, M2는 2.5% 증가에 그쳤지만 우리나라 시장 금리에 영향을 미치는 미국 기준 금리는 여전히 고공비행 중이라면서, 금융변수를 볼 때는 호재가 별로 없지만 아이러니하게도 가계 부채가 집값을 끌어올리고 있는 핵심 변수가 된다는 것이 박원갑 위원의 설명입니다.

그렇다면 실수요자는 지금이 내 집 마련 타이밍일까요? 박원갑 위원은 지금 시장에서 내 집 마련 타이밍을 논하는 것은 별로 의미가 없다고 강조합니다.

타이밍을 논할 때는 큰 파도와 잔파도를 구분하는 것이 필요한데, 큰 파도가 칠 때는 타이밍이 중요하지만, 한 차례 큰 파도가 지나간 지금, 잔 파도의 시기에서는 타이밍보다 가격 경쟁력을 보고 구입 여부를 결정하는 것이 낫다는 설명입니다. 덧붙여 만약, 서울과 수도권에서 아파트를 산다면 고점(2021년 10월) 대비 25~30% 싼 매물을 중심으로 선별 접근할 것을 조언하고 있습니다.

반면, 투자자라면 앞으로 시장이 출렁거릴 수 있으니, 보수적으로 접근하는 것이 좋다는 판단입니다. 빌라 사기 여파 등으로 빌라, 다세대, 연립주택 등 비아파트 시장은 여전히 냉랭하다는 것이 박원갑 위원의 분석인데요.

부동산을 움직이는 공포 마케팅의 정체부터 내 집 마련 실수요자를 위한 구체적인 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 박원갑 위원편에서 확인하세요.