2023 한 해 결산! 부동산 시장을 달군 ‘핫’ 키워드는?

우선 올해 초부터 시작된 정부의 ‘부동산 규제 완화 정책’이 부동산시장을 크게 달군 키워드로 떠올랐습니다. 우선 정부는 연초 1∙3부동산대책을 통해 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 투기과열지구∙조정대상지역 및 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제를 추진했습니다. 

또한 전매제한은 수도권의 경우 최대 10년에서 3년, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화했고요. 정비사업 활성화를 위해 안전진단 평가 기준도 완화되면서 올 해 안전진단 통과 단지가 크게 확대됐습니다.
 
지난 3월부터는 기존 12억원이었던 분양가 중도금 대출 허용 분양가 상한 기준이 폐지돼 분양가와 상관없이 중도금 대출을 받게 됐으며, 1명에게 최고 5억원을 제한됐던 중도금 대출 한도도 없어졌습니다. 

또한 대출이 불가능했던 규제지역 내 다주택자 주택담보대출이 LTV(주택담보대출비율) 30%까지 적용됐으며, 주택임대·매매사업자에 대한 주택담보대출도 허용됐습니다. 청약에 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무는 물론 무순위 청약 시 해당 지역 거주 요건 또한 폐지됐고요.

최근에는 분당·산본·일산·중동·평촌 등 노후 1기 신도시의 재건축 규제를 완화하는 내용의 특별법이 국회를 통과했습니다. 1기 신도시 아파트의 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 것이 특별법의 핵심 골자인데요. 이 역시 부동산 규제 완화를 통해 침체된 시장을 활성화하려는 방안으로 풀이됩니다.

올해 한시적으로 시행한 ‘특례보금자리론’도 높은 인기를 끌었습니다. 특례보금자리론은 9억원 이하 아파트에 대해 연 4%대 초반의 고정금리에 최장 50년, 최대 5억원까지 대출해주는 대출 상품으로 지난 1월 말 출시됐습니다.

 
특히 기존 보금자리론과 달리 소득 요건이 없다는 점, 시중은행 변동금리보다 금리 수준이 낮다는 점, DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)이 적용돼 소득이 모자라도 대출 한도를 최대로 늘릴 수 있다는 점 등이 주목받으면서 수요가 몰렸습니다.

 
실제 한국주택금융공사(HF)에 따르면, 특례보금자리론을 통한 공급액은 지난 2월 1조5000억원 수준에서 3월 7조4000억원으로 증가했고, 출시 후 약 8개월 만에 예상 공급액인 39조6000억원을 뛰어넘었습니다. 이에 금융당국은 지난 9월 27일 이후부터는 일반형 공급을 중단하고 서민·실수요층을 위한 우대형만 취급하도록 하는 등 특례보금자리론을 대폭 축소했습니다.

 
이러한 특례보금자리론 축소는 2030세대의 영끌 매수세를 주춤하게 했다는 의견도 나오고 있는데요. 지난 5일 보도된 뉴시스 기사에 따르면, 지난 10월 기준 30대 이하의 서울 아파트 매입비중은 36.0%(1075건)로 전월 37.5%(1441건)에 비해 1.5%p 감소하고, 경기도에서도 30대 이하의 매수 비중이 지난 7월부터 10월까지 연속 감소한 이유가 정부의 특례보금자리론 대출 축소 조치 때문이라는 분석입니다.

올해 부동산시장을 강타했던 또 다른 키워드는 바로 ‘전세사기’입니다. 올해 상반기 전국 곳곳에서 대규모 전세사기 사건이 발생하면서 사회적 이슈가 됐으며 정부가 ‘4∙27 전세사기 종합대책 정부 발표안’을 발표하기도 했습니다.
 
가장 먼저 크게 이슈화된 사건은 ‘인천 건축왕’ 전세사기로, 아파트, 빌라 등 총 2700채를 소유해 건축왕이라 불리는 A씨가 지난해 1~7월 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등의 전세보증금 수백억원을 받아 가로챈 혐의로 구속 기소됐었죠. 이후로 서울, 경기, 대전, 부산 등에서도 전세사기가 잇따르며 피해건수만 12월 초 기준 9367건(누계)에 달하고 있습니다.
 
이러한 전세사기는 미분양 신축빌라를 전세보증금으로 무자본 매입한 뒤 세입자와 전세계약을 해 보증금을 가로채는 ‘무자본 갭투자 유형’과 채무가 많아 보증금을 반환할 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결한 뒤 보증금을 미반환하는 ‘깡통전세 유형’이 대부분을 차지하고 있는데요. 아무래도 몇년간 집값과 전셋값이 동시에 올라 무자본으로 갭투자할 수 있는 분위기가 조성되다 보니 전세사기를 목적으로 범죄집단을 조직한 것으로 보여지고 있습니다.
 
정부는 이러한 전세사기 피해자를 위해 특별법을 마련했는데요. 피해 주택이 일단 넘어가지 않도록 하는 '긴급한 경매 공매의 유예조치'와 기존 전세대출의 '저리 대환대출' 등이 그것입니다. 이외에도 전세사기가 빌라를 중심으로 발생하자 빌라를 기피하는 이른바 ‘빌라포비아’ 현상도 나타나고 있습니다.

올해 청약시장을 키워드로 정리하면 ‘서울·소형 청약 양극화’라고 볼 수 있겠습니다. 우선 올해에는 서울과 지방의 청약 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났는데요. 부동산R114 REPS와 청약홈 자료를 토대로 올해 1월부터 12월 8일까지의 청약결과를 분석한 결과에 따르면, 서울의 1순위 평균 청약경쟁률은 59.7대 1로 나타났습니다. 반면, 같은 기간 부산 등 광역시를 포함한 지방 아파트의 1순위 평균 경쟁률은 9.1대 1을 기록했고요.
 
심지어 지방의 몇몇 지역들에서 분양하는 단지들 중에는 미달되는 단지들도 꽤 있었는데요. 일례로, 최근 분양한 전북 임실군에 짓는 ‘임실고운라피네 더퍼스트’는 총 129가구 모집에 7명만 청약했으며, 경남 거제시 ‘오션 월드메르디앙 더 리치먼드’ 또한 총 220가구 모집에 청약 접수는 10건에 그쳤습니다.
 
이렇게 서울 청약시장만 독보적으로 흥행을 이어가고 있는 이유로 전문가들은 정부의 청약규제 완화를 꼽고 있습니다. 올 초부터 진행된 규제완화로 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 전국이 규제 프리지역으로 같아지면서 입지가 좋은 서울로 수요가 몰리고 있다는 분석입니다.
 
청약시장에서 소형 평형이 인기를 끌었다는 점도 눈길을 끕니다. 부동산R114에 따르면 올해 1~10월 전국 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 14.1대 1로 집계됐는데요. 이는 작년(6.8대 1)보다 2배 이상 높은 수치입니다. 1~2인 가구 증가와 함께 높은 분양가로 부담을 느낀 수요자들이 소형 아파트에 눈을 돌린 영향이란 분석인데, 향후 수요에 비해 공급이 적을 것으로 예상되면서 한동안 소형 아파트의 청약 인기는 계속될 것으로 전망하고 있습니다.
 
지금까지 올해 부동산시장의 화두였던 여러 키워드 중 4가지를 중심으로 내용 정리해봤습니다. 올 한 해 동안 부동산시장을 달군 핫 키워드를 통해 부동산 이슈들을 살펴보니 내년에는 어떤 키워드들로 한 해가 채워질 지 궁금해지는데요. 고금리 장기화와 경기침체 우려로 부동산시장이 다시 얼어붙고 있는 만큼 내년에는 좀더 밝고 희망찬 뉴스들이 많아지길 기대해 봅니다.