마·용·성 버금갈 재개발 구역, 다음 타자는 어디가 될까?

서대문구 북아현뉴타운은 서울지하철 5호선 서대문역과 2호선 아현역, 2, 5호선 환승역인 충정로역을 이용할 수 있어 도심 및 여의도 접근성이 좋습니다. 지대가 높은 편이긴 하지만, 사업 구역이 넓고 규모가 커 재개발 사업 완료 후에는 마포구 아현뉴타운에 이은 대규모 주거 단지를 형성하게 됩니다.

이미 북아현1-1구역은 힐스테이트신촌(2023년)으로, 1-2구역은 신촌푸르지오(2015년)로, e편한세상신촌(2017년)으로 입주를 마쳤습니다. 현재는 북아현2구역과 3구역이 남아있는데요. 이 가운데 북아현2구역은 관리처분인가를 앞두고 있습니다. 총 2,320가구 규모로 개발되며 삼성물산과 DL이앤씨가 시공할 예정입니다.

북아현2구역에 비해 규모가 더 큰 3구역은 총 4,800여 가구 규모로 GS건설과 롯데건설이 시공할 예정입니다. 2구역보다 사업 속도가 좀 더 느리고 언덕에 위치해 있습니다. 이곳은 지난해 7월 건축심의를 통과했고, 11월 사업시행변경인가를 접수했습니다. 연내 사업시행변경승인 및 관리처분계획 수립을 목표로 하고 있습니다. 현재 북아현2구역 전용면적 59㎡ 배정이 예상되는 매물 시세는 7억원선, 3구역 전용 84㎡ 배정이 예상되는 매물은 6억~7억원선에 나와 있습니다.

KB부동산>데이터허브>부동산지도에서는 해당 지역의 노후도와 함께 단독, 다가구, 빌라의 AI추정가격을 알 수 있는데요. 북아현3구역 내 1996년 지어진 4층 규모 16세대 빌라는 AI추정 평균가가 3.3㎡당 3,817만원입니다. 또한 AI가 추정한 가격 추이도 알 수 있습니다(AI추정가는 부동산 빅데이터를 기초로 알고리즘 기반에 따른 산출된 가격이며 감정평가금액은 아님).

동대문구 이문휘경뉴타운은 서울 동북권의 대표적인 재개발 사업 지역입니다. 이곳은 서울의 낙후 지역 중 하나였지만, 대규모 재개발 사업을 통해 일대가 신축 아파트로 재탄생하게 됩니다. 이문휘경뉴타운은 서울지하철 1호선 회기역, 외대앞역, 신이문역을 걸어서 이용할 수 있어 도심권 접근성이 좋습니다. 여기에 GTX-B, C노선 개통 등 동북권 교통의 허브가 될 청량리역도 가까워 지금보다 앞으로가 더 기대되는 지역으로 평가받는 곳입니다.

뉴타운 내 휘경1구역은 휘경해모로프레스티지(2021년)로, 휘경2구역은 휘경SK뷰(2019년)로 입주를 마쳤습니다. 그리고 지난해 일반분양을 마친 구역으로는 이문1구역(래미안라그란데)과 이문3구역(이문아이파크자이), 휘경3구역(휘경자이디센시아) 등이 있습니다. 또한 역세권 시프트로 전환한 이문2구역, 이문휘경뉴타운의 마지막 퍼즐이라 불리는 이문4구역 사업까지 완료되면 총 1만4,000여 가구 주거 지역으로 거듭날 전망입니다.

이 가운데 주목받는 구역은 이문4구역입니다. 지난해 2월 사업시행인가를 받았고 12월 관리처분 총회를 열었습니다. 현재는 관리처분인가를 준비하고 있는데요. 총 3,628가구 규모로 현대건설과 롯데건설 컨소시엄으로 2025년 착공을 예정하고 있습니다. 이곳은 이문휘경뉴타운 내 다른 구역에 비해 평지에 위치해 있다는 점이 장점입니다. 또한 구역 내 초등학교 신설(예정), 중랑천 조망이 가능하다는 점도 장점입니다. 이문4구역은 전용 59㎡ 배정이 예상되는 다세대 주택 매물이 5억~6억원대에 나와 있습니다.

한강 이남 지역에서는 동작구 흑석 재개발구역이 있습니다. 이곳은 서울지하철 9호선을 통해 강남과 여의도 접근성이 좋고 구역에 따라 한강 조망도 가능하다는 이점이 있어 준강남 주거지로 평가받는 곳입니다. 흑석1구역부터 11구역까지 개발이 모두 완료되면 1만여 가구가 넘는 주거 단지로 탈바꿈될 전망입니다.

이 가운데 흑석동 아크로리버하임(2019년) 등 흑석3~8구역은 입주를 마쳤습니다. 흑석2구역은 공공 재개발 후보지로, 삼성물산을 시공사로 선정해 재정비존치계획 변경 절차를 밟고 있습니다. 흑석10구역은 지난 2014년 재개발 구역이 해제돼 흑석뉴타운 11개 구역 중 유일하게 정비사업이 진행되지 못했던 곳입니다. 이후 다시 정비사업을 추진하게 됐는데요. 지난해 10월 동작구가 사전 타당성 조사 용역을 발주, 사업방식을 검토하고 있습니다.

2022년 관리처분인가를 받은 흑석11구역 써밋더힐(1,509가구)은 이주를 완료했고, 흑석9구역(1,536가구)은 디에이치 켄트로나인으로 일반분양을 앞두고 있습니다. 흑석9구역 매물은 11억~12억원대, 현충로 대로변과 더 가까운 흑석11구역은 13억~15억원선입니다.

흑석뉴타운에 비해 상대적으로 개발 속도가 더뎠던 노량진뉴타운은 서울지하철 1, 9호선 노량진역과 7호선 장승배기역이 있어 여의도나 강남, 용산을 연결하는 요지에 위치한 곳입니다.

노량진뉴타운 총 9개 구역 중 2, 4, 5, 6, 8구역은 관리처분계획인가를 받아 정비사업 마지막 단계에 돌입했습니다. 1, 3, 7구역은 사업시행인가를 마쳤습니다. 이 가운데 노량진역과 가장 가까운 1, 3구역이 면적이 크고 평지에 위치해 있어 선호도가 높습니다. 이 중 면적이 가장 넓은 1구역은 총 2,992가구 규모 대단지가 조성될 예정인데요. 지난해 서울 재개발 최대어로 꼽히면서 대형 건설사의 치열한 수주전이 예상됐던 곳이지만, 높은 공사비용이 예상되면서 입찰에 참여한 건설사가 없어 시공사 선정이 불발되기도 했습니다.

규모가 상대적으로 작은 2구역은 최근 철거를 마치고 주상복합 단지가 될 예정입니다. 노량진6구역도 이주를 마치고 철거 중입니다. 노량진 2구역과 6구역은 당장 매수할 수 있는 매물은 총 투자금 15억원 이상이 필요할 것으로 알려져 있습니다. 뉴타운 내에서 저렴한 편인 노량진7구역도 초기 투자를 위해 10억원 이상 필요합니다.

오늘은 서울에서 재개발 사업 완료를 앞둔 뉴타운 몇 곳을 살펴봤습니다. 올해 부동산 시장은 지난해와 마찬가지로 그다지 좋지 않을 것으로 예상되고 있는데요. 서울에서 새로운 신축 아파트가 들어설 만한 곳은 재건축이나 재개발 사업을 통한 공급이 대부분이라, 내 집 마련을 원하는 분들이라면 재개발 시장에 관심을 가져보시기 바랍니다. 다만, 부동산 전문가들은 공사비 인상으로 사업 지연이나 투자 수익 또한 감소할 수 있기 때문에 자금조달 계획을 철저히 세우는 등 투자에 주의가 필요하다고 조언했습니다.