서울 도심 한복판에 1만여 가구 조성... 세운상가의 미래는

서울 도심의 상징과도 같았던 중구 세운상가가 철거되고 그 자리에 광화문광장 2배 넓이의 녹지가 조성된다고 합니다. 이 곳에는 고층 오피스와 공동주택도 1만여 가구가 들어선다고 하는데요. KB부동산이 세운지구 개발 계획을 들여다 봤습니다.

세운지구는 서울시 중구에 위치한 상가 및 주거지역입니다. 1960년대 청계천을 매립하고 인근 상가를 이전시켜 만들었는데요. 지금은 30년 넘은 노후 건축물이 전체의 97%를 차지할 정도로 많고 붕괴나 화재에 취약한 목조 건축물이 57%에 이르는 상황입니다.

이에 서울시는 2006년 세운상가 및 주변 지역을 재정비촉진지구로 지정했는데요. 지난 1월, 서울시가 발표한 ‘세운재정비촉진계획’ 변경안에 따르면 기존에 추진되던 147개 구역을 지정 후 17년만에 재개발 사업을 재시동해 23개 구역으로 통합 재개발할 계획입니다.

세운지구 43만㎡ 부지는 대규모 녹지공간과 업무·주거용 건물, 문화상업시설 등 녹지생태도심부지로 전환할 계획입니다. 오는 2026년 착공을 목표로 이를 단계적으로 공원화해 남산까지 이어지는 13만9,000㎡에 달하는 녹지축을 조성하게 됩니다. 대상은 세운·청계·대림·삼풍·인현(신성)·진양상가와 PJ호텔 등 7개 상가인데요. 현재 PJ호텔과 삼풍 구역을 우선 추진구간으로 개발이 진행 중입니다. 또한 서울지하철 2호선 을지로 3·4가역과 가까운 중심상업지는 용적률과 높이 상향 조정으로 대규모 오피스 빌딩을 짓게 됩니다.

이 곳은 서울주택도시공사를 포함한 공공 주도로 통합 재개발을 통해 1만여 가구의 주거시설을 건설할 계획입니다. 공급 유형은 60㎡ 이하 중소형 평형 위주로 공급하는데요. 특히 1, 2인 가구와 근로자를 위한 소규모 주택 공급 비율을 30% 이상 의무적으로 확보할 계획입니다. 또한 10%는 직장인, 청년, 신혼부부를 위한 도심형 임대주택으로 공급할 계획입니다.

1월 발표된 변경안에는 정비구역과 일부 상가를 통합해 재개발하는 방안도 담겼습니다. 공공재개발은 공공이 직접 정비계획을 수립하고 사업을 시행하는 방식입니다. 주민 30%가 동의하면 신청할 수 있는데요. 정비사업 인허가 기간을 단축하는데 유리하고, 초과 용적률 부여와 재원 조달면에서 사업성을 개선시킬 수 있습니다.

서울시는 다른 구역도 주거 구역과 상가 구역을 통합해 개발할 경우, 추가 인센티브를 제공할 계획입니다. 또한 공공이 정비계획을 수립하거나 직접 사업을 시행해 빠른 정비사업을 추진할 수 있도록 지원할 방침입니다.

서울 중구청 일대 6-4-1구역과 인현(신성)상가는 정비구역과 상가를 통합해 재개발할 계획입니다. 법인 소유인 PJ호텔 또한 다른 상가보다 정비 속도가 더 빠를 것으로 예상됩니다. 서울시는 2개 상가를 우선 공원으로 조성하기 위한 타당성 조사를 진행할 예정입니다

2월에는 을지로4가역 근처 5-1, 3구역이 도시정비형 재개발 건축심의를 통과했습니다. 지하 8층~지상 37층 규모로 업무시설과 근린생활시설이 건립될 계획입니다. 용적률이 1500%인 건물 1개 동이지만 3개 동처럼 보이도록 디자인했는데요. 지상을 녹지로 채우고 건물 옥상에는 전망대를 설치해 시민들이 이용할 수 있도록 할 계획입니다.

세운지구는 서울시 최대 규모의 재개발 사업 중 하나인 만큼 계획이 발표되면서 관심도 높아졌습니다. 지구 내에는 중구 충무로4가 남산센트럴자이와 입정동 힐스테이트세운센트럴1, 2단지, 인현동2가 세운푸르지오헤리시티 등이 있습니다.

2009년 12월 입주한 남산센트럴자이는 273세대 주상복합 아파트입니다. 전용면적 82㎡가 지난해 8월 10억원에 거래됐고, 현재 매물은 12억~13억원에 나와 있습니다. 전용 135㎡는 지난해 8월 25억원에 거래됐으며 매물 시세는 22억~25억원입니다. 2023년 3월 입주한 힐스테이트세운센트럴2단지(주상복합) 전용 42㎡의 경우, 지난해 9월 6억4,739만원에 거래됐습니다. 전용 45㎡와 49㎡ 중층 매물이 12억원입니다.

세운지구 개발 변경안과 관련해 지난 1월 주민공청회도 진행됐습니다. 서울시는 민간이 재개발할 때 영세사업자에 대한 법적인 보상 외에 임시상가 설치 및 우선 분양권 제공 등 세입자 대책을 마련할 경우 용적률 인센티브를 부여할 계획입니다. 또 단계별로 공공임대상가를 공급하는 방안도 논의 중입니다.

서울시는 문화재가 발굴돼 1년 넘게 공사가 중단됐던 세운4구역(예지동 85번지)에 대해서도 올해 상반기 내 조사를 마무리하고 공사를 재개할 것으로 전망했습니다. 지역 주민과 시민, 전문가의 다양한 의견을 수렴해 세운지구 재개발에 속도가 붙기를 기대합니다.