무주택자 내 집 마련 가이드 | 매물 탐색부터 대출까지 단계별 정리

“첫 집 마련, 어디서부터 뭘 해야 할지 모르겠어요.”

생애 첫 주택 구입을 앞둔 분들이 가장 많이 하는 말이에요. 예산은 어떻게 짜야 하는지, 대출은 얼마나 받을 수 있는지, 계약할 때 꼭 확인해야 하는 건 무엇인지 막막하죠. 무주택자의 내 집 마련을 위한 과정이 어떻게 나뉘고, 단계별로 무엇을 해야 하는지 알아볼게요. 

내 집 마련을 크게 5가지 단계로 나눌 수 있어요. 단계별로 할 일을 정리하면 전체 과정이 한눈에 보여요.

집을 고르기 전 가장 먼저 해야 할 일은 예산을 정하는 거예요. 이때 예산은 집값만을 뜻하지는 않아요. 집값에 취득세와 중개 보수, 등기 비용 같은 부대 비용까지 더해야 진짜 필요한 금액이 나와요. 실제 금액은 거래금액과 지역 조례 기준 등에 따라 달라질 수도 있고요.

내 집 마련에 필요한 예산을 계산할 때는 집을 구입할 때 드는 비용뿐만 아니라, 이후 거주할 때 드는 비용도 고려해야 해요. 대출을 받아 집을 산다면, 매월 최대로 부담할 수 있는 원리금 수준, 즉 월 부담 상한까지 예산에 포함하는 게 중요해요.

은행이 나에게 돈을 얼마나 빌려주는지는 LTV, DTI, DSR 등 대출 한도를 산정하는 기준의 영향을 받아요. 최근에는 스트레스 DSR 적용 등으로 같은 소득이라도 대출 한도가 줄어들 수 있어요. 대출 가능 금액은 은행 앱이나 계산기로 미리 확인할 수 있어요. 본격적으로 집을 보러 다니기 전, 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지 파악해 두는 게 중요해요.

예산을 정했다면 이제 집을 찾을 차례예요. 어느 지역에 살지, 어떤 조건의 집을 살지 정하는 단계예요. 출퇴근 거리와 생활 편의, 주변 환경을 따져보면서 후보를 몇 군데 추려두세요. KB부동산 앱에서 매물을 검색하고 KB시세도 함께 확인할 수 있어요.

후보를 정했다면 매물을 직접 가서 보는 임장을 할 차례예요. 집의 실물은 앱에서 보는 사진과 다를 수 있어요. 현장에 가서 집 안팎을 직접 살피고, 주변 환경도 함께 확인하세요. 주차 여건과 일조량은 시간대마다 달라지므로, 가능하면 낮과 밤에 한 번씩 보는 편이 안전해요.

마음에 드는 집을 찾았다면 매도인과 계약을 맺을 차례예요. 계약은 보통 이런 순서로 진행돼요:

등기부등본 확인 → 계약서 작성 → 계약금 지급

주택 소유자와 권리관계를 먼저 확인한 뒤 계약서를 쓰고, 계약금을 내면 계약이 체결돼요. 계약서에는 집 주소와 매매 가격, 계약금, 잔금 액수와 날짜가 정확히 적혀야 하고요. 종이 계약서 대신 스마트폰, 컴퓨터 등 온라인상 전자방식으로 부동산 계약서를 작성, 서명하는 부동산 전자계약 서비스를 이용하면, 주택담보대출 0.2%p 우대금리를 받을 수 있어요.

등기부등본은 집의 소유자와 권리관계를 보여주는 공식 서류예요. 등기부등본을 보면 내가 거래하는 사람이 실제 집주인이 맞는지, 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는지를 알 수 있어요.

계약 이후에도 권리관계가 바뀔 수 있으므로 계약 전 1회, 잔금 전 1회 다시 보는 흐름이 필요해요. 이 확인만으로도 나중에 생길 분쟁 위험을 크게 줄일 수 있어요.

등기부등본, 계약서 확인할 점

집을 계약했다면 이제 대출을 신청해야 해요. 내가 가진 돈으로 집값 전부를 낼 수 없다면 은행에서 돈을 빌려야 하죠. 주택담보대출은 집을 담보로 맡기고 돈을 빌리는 거예요. 이 단계에서 중요한 건 금리만이 아니라 ‘대출 승인’과 ‘대출 실행’을 구분하고 잔금일에 맞춰 진행하는 것이에요.

잔금일에는 매도인, 매수인, 공인중개사가 함께 만나요. 잔금을 치르고, 소유권 이전 등기 서류를 주고받아요. 대출금은 은행에서 바로 매도인 계좌로 송금되고, 나는 차액만 준비하면 돼요.

보통 소유권 이전 등기는 법무사에게 맡기는 경우가 많아요. 비용은 거래금액·업무 범위에 따라 달라져요. 맡기기 전 ‘법무사 보수’와 ‘공과금’을 나눠 견적을 받아 확인해요.