'동틀 무렵 가장 어둡다!?' 금리인하 순연 시 부동산 대응

4월 2주차(4월 8일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.5로 전년동기 대비* -2.2% 하락했습니다. 하락률이 36주째(9개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.04% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다(이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 21주째(5개월) 조정이 이어졌습니다.

'동틀 무렵이 가장 어둡다'라는 투자격언이 있죠. 자산가격이 바닥권을 형성하기 직전, 걱정스러운 뉴스가 노출되는 경우가 많기에 투자심리가 약해질 수 있습니다. 공포감은 턴어라운드에 대한 이성적 추론보다 추가 하락에 대한 감성적 불안을 선택하게 합니다. 실제 새벽 동트기 직전의 체감기온이 가장 낮게 느껴진다고 합니다. 해뜨기 직전에 고난은 늘 강렬하기 마련이죠. 부화뇌동(附和雷同)은 금물이지만, 지나친 비관론도 경계해야 합니다. 

美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 하반기 통화정책 완화를 앞두고 회자됐던 자산가격 회복 기대감이 톤 다운됐습니다. 정책금리 인하 등 피봇 시점이 연초 3월 조기 시행론이 6월 신중론을 거쳐 최근에는 6월 이후 순연론으로 바뀌는 모양새입니다. 어느 때보다도 물가상승률이 美 통화정책의 핵심변수로 자리하고 있는데요. 인플레이션 이슈가 미 Fed의 금리 인하를 불확실하게 만드는 기저적(基底的) 악재가 될지 시장 관심이 큽니다.

최근 美 Fed 주요 인사의 매파적 코멘트가 예사롭지 않습니다. 美 물가상승률이 인플레이션 목표치 2%를 상회해 오히려 3%에 가깝기 때문에 금리 인하는 시기상조라는 내용입니다. 3월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년동기 대비 3.5%로 발표됐죠. 물가 부담은 금리 인하 기대치를 낮춥니다. 소비자물가에 선행성을 보이는 3월 생산자물가지수(PPI) 전년동기 대비 상승률이 2.1%로 집계됐습니다. 시장 예상 2.2%보다 완화되어 인플레이션 경계심이 다소 누그러졌지만, 향후 추이에 따라 금리 인하는 더욱 보수적으로 진행될 수도 있습니다.

美 금리인하 시점의 불확실성으로 인해 한은 금통위의 선제적 피벗 대응 또한 힘을 잃는 분위기입니다. 게다가 국제 유가가 중동 내 지정학적 리스크를 확산에 힘입어 너무 빨리 오르고 있습니다. 국제 유가와 생산자물가는 정의 상관관계(비례)를 보이고, 생산자물가 상승은 금리 인하를 억제합니다. 투자자는 통화긴축이 양적완화로 전환될 때 자산레벨업 기회를 경험하곤 합니다. 다만 시점 변경과 관련한 위험요인에도 대비해야 합니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 21주째(5개월) 조정입니다만, 지난해 11월부터 지속된 반발매도 압력이 완화되면서 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 2월부터 하락률이 -0.3~-0.4% 수준에서 더 크게 확대되지는 않는 모습입니다. 올해 들어 지속된 강남권역과 강북권역 간 하락 시소게임은 매물 교차 출회가 안정을 찾으면서 강북권역 하락률이 -0.02%로 강남권역 -0.02%와 동일 수준으로 줄었습니다. 

서울 하락구가 20곳에서 15곳으로 줄었습니다. 상승구가 3곳에서 4곳으로 늘었고 약보합지역도 1곳에서 4곳으로 확대됐습니다. 순환매가 강해지면서 한강변 인기지역인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 상승세가 이어졌고, 매물부담이 적은 중구가 강보합으로 전환됐습니다. 강북권역에서는 약보합지역이 4곳(광진ㆍ동대문ㆍ서대문ㆍ종로구)에 달해 낙폭을 줄였습니다. 강남권역은 11개구 전 지역 약세에서 강남이 상승 전환했고, 서초구도 강보합입니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.12% 상승 횡보했습니다. 올해 들어 3월 중순에 일시적으로 반등하기도 했지만, 상승압력이 낮아지면서 상승률 레벨업 양상이 조금씩 안정되는 모습입니다. 강북권역이 0.14% 올랐고, 강남권역이 0.10% 상승했습니다. 전주 대비 강북권역은 0.02%p 늘었으나, 강남권역은 0.01%p 낮아졌습니다. 2월 들어 사용가치가 높은 강북권역의 전세수요가 강남권역보다 여전히 타이트하지만, 3월보다는 완화됐습니다. 

전체 25개구(區) 중에 상승구는 24곳에서 22곳으로 줄었고, 하락구는 1곳을 유지했습니다. 줄어든 상승구 2곳은 보합권을 나타냈습니다. 강북권역이 강남권역보다 수급불안이 커서 상승률이 상대적으로 높습니다. 강북권역 14개구(區) 전 지역이 5주째 강세행진을 보이다가 금주 광진구가 약보합으로 전환했습니다. 강남권역은 강동구가 경계매물 출회로 8주째 약세입니다. 다만 양천구가 강보합세를 보였습니다. 금천구도 3주째 상승세입니다. 

경기 매매가격은 과천시가 상승률 1순위를 4주째 유지했습니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락해 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 20주째(5주째) 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적매물 압력이 해소되지 않아 하락국면이 지속 중입니다. 금주 상승지역은 과천ㆍ화성ㆍ하남ㆍ김포ㆍ양주ㆍ구리시 6곳이고, 광명시가 강보합입니다. 과천시가 GTX-C노선 등 호재가 지속적으로 영향을 미치면서 4주째 상승률 1위입니다. 화성시가 2위에 랭크됐습니다. 

인천은 전주 대비** -0.02% 하락 횡보했습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭해 매물소화가 어느 정도 진행됐습니다. 다만 입주물량, 급매물 등 잔여 수급악재가 시세에 영향을 주고 있습니다. 금주는 중구가 인천국제공항 관련업종 종사자 중심의 수요 증가로 0.13% 올라  연속 2주째 상승 1위입니다. 남동구가 논현동ㆍ간석동 중소형아파트 수요에 힘입어 0.06% 올랐습니다.

경기 전세가격은 김포시가 2주째 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승 하면서 34주째(9개월) 상승세입니다. 김포시가 5호선ㆍGTX 등 교통호재에 힘입은 매매 문의가 증가로 0.23% 오르면서 2주째 상승 1위에 올랐습니다. 안산시가 단원구 ‘안산중흥S-클래스더퍼스트’ 입주 마무리에 힘입어 0.21% 오르면서 상승 2위입니다. 부천시 역시 봄 이사철 수요에 힘입어 0.19% 상승하면서 3위에 순위를 올렸습니다. 
 
인천 전세가격은 전주 대비** 0.08% 상승 횡보했습니다. 1월 중순까지 이어진 단기조정 시기에 경계매물 소화가 상당부분 진행되면서 최근 상승 강도가 부쩍 강해졌습니다. 금주 상승률이 전주 수준이지만, 여전히 경기도보다 상승률이 높습니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요가 늘면서 0.26% 올라 1위입니다. 부평구가 전세물량 부족 등 수급불안에 힘입어 0.16% 오르면서 상승 2위입니다. 

전국 권역별 매매가격 하락세는 광역시→지방도시→서울 순환국면이 진행 중입니다. 고금리, 대출규제, 분양가 부담 등 약화된 투자환경으로 인해 매물압력이 광역시에서 지방도시로 확대됐다가 서울로 향하는 악순환이 4주째 이어졌습니다. 인기지역 급매물 회수에도 불구하고, 서울지역 차별화 현상의 벽에 부딪쳐 추세반전 모멘텀으로 확산되지 못합니다. 다만 1월 서울시 아파트 매매 거래량이 스트레스DSR 적용 전 선취매 반영으로 2,568건에 달했는데요. 2월 2,498건에서 3월 2,988건으로 회복된 것이 긍정적입니다. 

전국 권역별 전세가격 상승은 여전히 서울이 주도하고 있습니다. 금주 전세 상승률 순위는 1위 서울 0.12%>2위 강원 0.10%>3위 울산 0.10%>4위 인천 0.08%>5위 경기 0.07%입니다. 지난주 1위 서울>2위 강원>3위 인천>4위 경기>5위 울산에서 울산의 순위 상승이 두드러졌습니다. 지난주보다 서울ㆍ인천은 횡보, 강원ㆍ경기는 0.01%p 상승, 울산은 0.05%p 늘었습니다. 울산 동구가 조선업 경기 회복에 힘입어 0.33% 반등한 것이 주효했습니다. 서울 수도권지역은 여전히 매매수요 관망 속에 전세수요가 강합니다. 

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