기준금리 인하 시동 만지작, 부동산은 이미 고요 속에 움직임!

금주는 美 중앙은행(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 통화정책 피봇(Pivot, 통화정책 전환) 여부가 관심을 모았죠. Fed는 6월 12일 FOMC에서 금리를 5.25~5.50% 동결했고, 점도표 상 올해 말 5.1%를 예측했습니다.

연내 한 차례 금리 인하를 예고한 것입니다. 긴축 전환에 대해서 여전히 조심스러운 입장인데요. 美 연준(Fed) 의장 코멘트가 비둘기적(양적완화선호)으로 무게가 실리지만, 더 확실한 물가안정 증거를 기다리는 상황입니다.

전 세계 중앙은행이 금리 인하 대열에 속속 동참하는 모습입니다. 우선 물가가 정점을 찍고 내려오면서 2년여 동안 이어진 각국의 인플레이션 억제 노력들에 대한 효과가 나타나고 있기 때문인데요.

특히 일부 실물경제지표 가운데 경기침체 신호까지 나타나면서 선제적인 금리 인하의 필요성이 부상하고 있습니다. 이러한 글로벌 통화정책 변화기조 속에 美 연준이 계속해서 피봇 전환을 외면하기도 어려운 일입니다.

주요국들이 금리 인하에 나서는데 미국만 동결을 유지하면 달러 강세 압력이 커져 美 수출에 부담이 되죠. 벌써 일각에서는 美 연준의 인플레이션 목표 2%에 대한 회의론과 더불어 목표치 상향 주장까지 거론됩니다.

고금리를 유지해도 인플레이션 2% 근접이 물리적으로 어렵다는 이유입니다. 만약 목표 인플레이션을 상향한다면 스태그플레이션(stagflation, 저성장+고물가) 등 경제지표 냉각이 빨라질 경우 신속한 금리인하 대응이 가능합니다.

미 정책금리의 피봇을 위해서는 물가와 고용지표의 추세 안정이 필수입니다. 美 5월 비농업 신규 일자리수가 27.2만건 증가해 시장컨센서스 18.2만건을 웃돌면서 금리 인하 기대감을 후퇴시킨 바 있죠. 다행스럽게 5월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년동기 대비 3.3%로 예상치 3.4%를 밑돌았고, 3월 3.5%, 4월 3.4%보다 낮아져 안도감이 유입됐습니다.

5월 생산자물지수(PPI)도 전년동기 대비 2.2% 상승해 4월 2.2%에서 횡보했죠. 향후 개인소비지출(PCE) 둔화 여부에 따라 9월 첫 금리 인하 기대가 무르익을 수 있겠습니다.

국내 소비자물가지수가 3월 3.1%를 고점으로 4~5월 2개월 연속 2%대를 유지하면서 금리인하에 청신호가 기대됩니다. 올해 국내 경제성장률 전망이 상고하저(上高下低) 등 하반기 모멘텀이 약화되는 환경에서 긴축이 길어지면 내년 내수 회복에 부담이 될 수 있죠.

최근 주요국 통화정책의 디커플링(decoupling, 탈동조화) 상황에서 한국이 선제적 통화정책 완화에 동참할지 주목됩니다. 표면적으로 한은은 통화정책 선회에 대해 보수적 시각입니다. 실질적인 인하 여건 조성을 위해서는 물가 목표수준 2% 수렴이 관건입니다.

6월 2주차(6월 10일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -1.2% 하락했습니다. 하락률이 45주째(11개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1% 초반대로 향하고 있습니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.01% 하락했고, 하락률은 미세하게 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월부터 30주째(8개월) 조정이 이어지고 있으나, 하락률이 차분하게 안정되는 모습입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 4주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 점차 늘어났습니다. 강남권과 강북권 간 시소게임이 강남권 우세로 고착되는 모습입니다. 강북권 4주째, 강남권 7주째 회복세입니다.

금주 강북권은 0.04%, 강남권은 0.07% 상승했습니다. 경계매물 압력이 완화되면서 전주 대비 강북권 0.02%p, 강남권 0.03%p 올랐습니다. 강남권 주도의 상승세에 강북권이 동참하면서 서울 전체의 회복세가 가팔라지고 있습니다.

서울 하락구(區)가 9곳에서 5곳으로 빠르게 줄었고, 상승구는 16곳에서 18곳으로 늘었습니다. 반면 강세지역과 약세지역 간 양극화는 더욱 심해졌습니다. 강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인했지만, 인기지역은 더 많이 올랐고, 소외지역은 여전히 하락세입니다.

강북권에서 상승지역에 동대문구가 추가되어 약세지역은 노도강 지역만 남았습니다. 강남권에서 4개구가 약세지만, 상승폭은 강북권 0.02%p, 강남권 0.03%p로 강남 우위입니다. 강남권은 강남3구와 범감남권, 영등포구 주도 속에 관악구가 상승 전환했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 상승률도 0.04%p 늘었습니다. 2개월 간 상승압력이 낮아졌는데, 전세 선호가 이어지면서 상승률이 재차 확대됐습니다. 강북권이 0.16% 올랐고, 전주 대비 0.03%p 늘었습니다.

강남권이 0.17% 올랐고, 전주 대비 0.05%p 늘었습니다. 한동안 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 타이트 했었는데, 강북권의 전세가격에 대한 부담이 늘어나자 강남권으로 관심이 몰렸습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 24곳을 유지했고, 하락구도 1곳이 유지됐습니다. 강북권은 5월까지 보합세이던 종로구가 2주째 상승 턴어라운드 되면서 전 지역이 상승세를 시현했습니다. 강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔지만, 금주까지 2주째 약세를 지속했습니다.

강남권 대표적 약세지역인 강동구가 조정국면을 이어감에도 불구하고, 강남권 전세 상승률은 강북권에 연동해 강세를 지속했습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역인 과천이 상승 1순위입니다. 4주째 1순위를 유지했습니다. 성남시가 수정구 신축아파트 중심의 상승세와 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획 발표에 힘입은 분당구의 2주째 약진으로 2순위입니다. 하남시는 위례신도시 중심으로 상승세가 견조합니다.

반면 교통호재 지역인 김포시와 동탄역 중심으로 매물소화가 진행된 화성시가 숨 고르기 중이고, 지난주 빠르게 순위를 회복했던 수원시가 주춤한 상태입니다. 인기지역 내 실수요자의 눈치게임으로 전주 대비** 하락률은 -0.01%입니다.

인천은 전주 대비** 0.01%로 상승 횡보했습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 회복과정으로 거치면서 인천시 전체로는 지난주 하락 28주(7개월)만에 상승 전환했고, 2주째 회복입니다.

장기간 매물소화가 진행됐기 때문에 현 수준의 회복세가 좀 더 이어질 가능성이 기대됩니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 줄었습니다. 서구가 GTX-D와 인천 지하철 1호선 연장 등 교통호재에 힘입어 0.07% 올라 3주째 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 광명시가 상승률 1순위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승 횡보하면서 43주째(11개월) 상승세입니다. 최근 경기도 전세 순위를 리드하는 지역은 교통개발 이슈가 부각되는 광명시(GTX-DㆍG, 신안산선), 김포시(5호선ㆍGTX-D), 성남시(GTX-A 개통), 의왕시(인동선ㆍ월판선ㆍGTX-C 착공) 등입니다.

광명시가 숨 고르기를 마치고, 재차 상승 1위에 랭크됐습니다. 성남시가 지난주 1위에서 2위로 순위가 내려갔지만, 수정ㆍ중원ㆍ분당구 등 전 지역 강세에 힘입어 선두권을 유지 중입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.06% 상승 횡보했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었지만, 여전히 경기보다 17주째 상승률 우위를 유지했습니다. 1월 중순까지 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 여전합니다.

서구가 검단신도시 인프라 구축과 5호선 검단 연장 뉴스, GTX-D 호재에 힘입은 외부 유입 수요에 힘입어 0.17% 올라 상승 1위입니다. 중구가 1~2월 영종 이사수요, 3~4월 봄 이사철 수요에 이어 5~6월 GTX 호재 등 전세수요가 힘을 보태면서 0.15% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 4주째 상승에 이어 수도권도 2주째 상승입니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 방향의 반복적 약세 흐름이 지난주를 기점으로 끊겼습니다. 서울이 4주째 상승세를 유지 중인데, 상승 강도가 더욱 높아졌습니다.

금주는 수도권 상승세가 확실해 지면서 2주째 올랐습니다. 5개 광역시 하락세도 완화되는 모습입니다. 대출규제가 이어지고 있지만, 기준금리 인하 시점이 다가온다는 기대감으로 인해 인기지역 중심으로 매수 가담이 확대되는 모습입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 독보적으로 서울입니다. 금주 전세 상승률은 1위 서울 0.17%>2위 울산 0.11%>3위 전북 0.09%>4위 인천 0.06%>5위 경기 0.06%입니다. 지난주 1위 서울>2위 울산>3위 인천>4위 경기>5위 전북이었습니다.

서울 1순위가 꾸준했고, 울산이 매매가격 불확실성으로 전세 수요가 몰리면서 2순위를 유지했습니다. 매매가격 회복 기대와는 별개로 전세 공급부족 우려로 수도권 전세수요 쏠림이 계속됩니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!