부동산 빅 이벤트, 금리인하의 복병은 인플레이션에서 美 대선?

금주는 국내 6월 물가관련 지수가 발표됐습니다. 6월 소비자물가지수는 전년동기 대비 2.4% 상승했습니다. 상승률이 5월 2.7%에서 0.3%p 완화됐습니다. 월별로는 3월 3.1%→4월 2.9%→5월 2.7%→6월 2.4%로 추세적인 모멘텀 약화가 나타났습니다.

한편 6월 생산자물가지수는 전월대비 0.1% 하락한 119.19(2020년=100)로 집계됐습니다. 지난해 12월부터 이어졌던 상승세가 7개월 만에 하락세로 전환됐습니다.

소비자물가 상승률이 3개월 연속 2%대이고, 상승률까지 완화되면서 하반기 물가안정에 대한 기대가 높아졌습니다. 다만 소비자물가지수의 선행지표인 생산자물가지수가 기상이변으로 인한 채소ㆍ과일가격 급등으로 7월에도 안정될지는 불확실합니다.

결국 한은 통화정책은 하반기가 시작되는 7월 물가지수 결과에 따라 피봇(Pivot) 시점에 대한 윤곽이 나타날 것으로 보입니다. 시장 컨센서스는 美 대선 변수가 중립적이라는 전제 하에서 정책금리 인하는 9월 가능성을 점치고 있고, 국내 기준금리 인하는 10월로 모아지는 상황입니다.

연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정은 4회(8/1, 9/19, 11/8, 12/19)이고, 한은 금통위 회의 일정은 2회(10/11, 11/28)입니다. 6월 美 개인소비지출(PCE) 가격지수 변화에 따라 다소 달라질 수 있겠지만, 만약 9월 인하가 시작되지 않는다면 11월 인하 가능성은 더욱 높아질 수 있습니다.

그리고 美 고용지표 불안을 잠재우기 위해서 지연된 피봇이 일단 시작된다면 금리인하 스텝이 더욱 커질 수 있습니다. 美 정책금리 인하는 대선 이후 결과가 여전히 변수이긴 합니다만, 어느 정도 방향성은 정해진듯 합니다.

주요국의 통화정책 흐름을 지켜보면서 긴호홉으로 시장을 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 수도권 내 장기적인 주택공급부족 우려 속에 주택 매매 거래량이 점증하고 있습니다. 주요 인기지역의 시세 회복률이 가파르게 진행되면서 실수요자의 매매 포착 열기도 뜨거워지고 있습니다.

반면 지방과 수도권 간의 양극화와 매물 누적현상으로 볼 때 시장의 추세적 상승을 단언하기도 어려운 상황입니다. 서울과 수도권에서 조차도 동반상승 기류보다는 핵심지역과 주변지역 간 차별화된 시세 흐름이 관측되고 있습니다.

7월 4주차(7월 22일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.81% 하락했습니다. 하락률이 51주째(13개월) 줄면서 -1% 미만으로 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 2주째 0.02% 상승세를 이어갔습니다(이하 전주 대비** 기준).

5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 8주째 상승세입니다. 여전히 수도권과 지방 간 양극화가 이어지고 있으며, 금주에는 광역시와 지방도시의 하락률이 다소 확대됐습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 10주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.19%에 달해 10주간의 상승 기간동안 가장 탄력적입니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 굳어졌지만, 강북권의 추격도 꾸준하게 이어졌습니다.

강북권 10주째, 강남권 13주째 회복세입니다. 금주 강북권은 0.12% 상승했지만 전주보다 0.03%p 상승률이 줄었고, 강남권은 0.26% 상승해 0.07%p 더 올랐습니다. 강북권은 경계매물 소화가 완만하게 진행 중이고, 강남권은 인기지역 위주로 상승률이 확대됐습니다.

서울 하락구(區)가 4곳을 유지했지만, 강보합이 1곳 나타나 상승구는 20곳입니다. 약세지역은 꾸준히 남겨지는 모습이 4주째 재연됐습니다. 약세지역과 강세지역 간 차별화가 이어졌습니다. 강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인한 가운데, 강북권역의 소외지역(노도강)은 여전히 약세국면입니다.

강남권 외곽지역인 금관구 중 남은 약세지역이었던 금천구가 강보합으로 전환했습니다. 반면 강서구가 3주 연속 상승세를 마감하고 하락 전환했습니다. 여전히 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도하고 있습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.21% 상승했습니다. 상승률은 0.01%p 늘었습니다. 지난 5월부터 상승률이 레벨업된 채 꾸준히 유지되고 있습니다. 강북권이 0.25% 상승 횡보했고, 강남권은 0.18% 상승해 전주대비 0.02%p 올랐습니다.

여전히 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 6주 연속 강합니다. 다만 강북권도 전세가격에 대한 부담이 늘어나면서 점차 강남권 외곽지역으로 매수세가 확산되는 양상이 이어졌습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 강보합구였던 종로구와 강동구까지 2주째 상승세입니다. 강북권에서 간간이 보합세를 보였던 종로구가 가격메리트 부각으로 0.20% 상승했습니다.

강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔는데, 0.20% 상승했습니다. 금주 강남권 11곳에서 상승률 1순위 지역은 관악구로 2ㆍ9호선 등 편리한 교통환경에 힘입어 0.37% 상승했습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 숨고르기에 들어갔습니다. 9주째 독보적으로 1순위를 유지했었으나, 경계매물 출회로 3위에 머물렀습니다. 반면 하남시가 위례신도시 중심으로 견조한 매수세로 2위에서 1위로 올랐습니다.

성남시는 수정구 신축아파트 중심의 상승세와 분당구 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획 발표에 힘입어 3순위를 유지하다가 2위로 올랐습니다. 4순위는 수원시가 꾸준히 자리를 지키고 있습니다. 장안구 내 정자동ㆍ율전동 등 구축단지 매물적체 해소와 권선구의 2주째 반등이 주효했습니다.

인천은 전주 대비** 0.02% 상승했습니다. 5월 들어 잔여 매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타내고 있습니다. 지난주 0.01% 상승에서 상승률이 0.02%로 늘었습니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 많이 줄었습니다.

실수요를 넘어선 투자성 매수세의 응집 여부에 따라 향후 상승 여력이 달라질 것으로 보입니다. 서구가 GTX-D 호재로 0.11% 올라 2주째 상승 1위입니다. 중구가 영종도 바이오 특화단지 발표로 0.07% 올라 2위입니다.

경기 전세가격은 하남시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.10% 상승해 49주째(12개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 3호선 송파ㆍ하남선 공청회 이슈에 힘입어 0.31% 오른 하남시입니다.

2위는 GTX-C 영향으로 그동안 관망세를 유지했던 수요자 움직임에 힘입어 0.22% 상승한 군포시입니다. 3위는 0.21% 상승한 김포시입니다. 5호선 연장, GTX-D 신설 등 다양한 교통호재에 힘입어 매수세가 유입되고 있습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.11% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.02%p 늘었습니다. 여전히 경기보다 23주째 상승률 우위입니다. 상반기 중에 경계매물 소화가 마무리 되면서 상승 강도가 줄어들지 않습니다.

남동구가 공급물량 부족현상으로 0.23% 올라 상승 1위입니다. 서구가 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통 호재로 0.15% 올라 상승 2위입니다. 부평구가 11월까지 입주 예정단지 공백으로 0.15% 올라 상승 3위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 10주째 상승, 수도권 8주째 상승입니다. 서울ㆍ수도권 상승세가 추세성을 보이면서 이제 약세지역은 광역시→지방 흐름만 남았습니다. 서울이 10주째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 더욱 강해졌습니다.

수도권도 서울 상승률보다는 약하지만, 안정감 있게 상승 궤적을 따라가는 모습입니다. 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화가 더욱 심해지는 양상입니다. 5개 광역시 하락률이 지난주보다 확대됐습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 독보적으로 서울입니다. 서울 상승세가 51주째(13개월)임에도 불구하고, 완화될 기미가 보이지 않습니다. 전세 상승률은 1위 서울 0.21%>2위 인천 0.11%>3위 경기 0.10%>4위 울산 0.05%>5위 전북 0.04%입니다.

3위 안에 서울을 비롯해 수도권이 모두 포함되어 있습니다. 공급부족으로 수도권 전세수요 쏠림이 지속되고 있습니다. 광역시 중에서 울산이 매매가격 불확실성에 따른 전세수요 확대로 4순위입니다.

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