미국 통화정책 변화 깜빡이 점등! 한국 금리 인하 임박?

한은 금융통화위원회가 22일 오전 개최한 통화정책방향 회의에서 기준금리를 현재의 연 3.50%를 유지했습니다. 지난 2021년 8월 이후 지속됐던 금리 인상이 2023년 2월부터 동결된 이래 13차례 연속 3.50%로 묶이면서 통화긴축 기조를 이어간 것입니다.

미 연준(Fed)의 9월 정책금리 인하가 예상됨에도 불구하고, 한은 설립 이래 최장 기간 동안 연속 동결을 결정했습니다. 내수 부진에도 불구하고, 주택가격 상승과 가계대출의 증가에 대응하기 위해 상황을 좀 더 지켜본다는 해석이 나옵니다.

연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정은 3회(9/19, 11/8, 12/19)이고, 한은 금통위 회의 일정은 2회(10/11, 11/28)입니다. 남은 8월 중 예상보다 美 고용시장의 냉각 기류가 강해질 경우 9월 금리 인하 폭은 당초 베이비컷(0.25%p)에서 빅컷(0.5%p)으로 확대될 수 있습니다.

이미 시장에서는 9월 美 정책금리 인하 가능성을 높게 보고 있으며, 한은의 10월 베이비컷 시행에 대해 기대치가 높아가는 상황입니다. 한편 금통위의 통화정책방향 의결문에도 물가상승률 둔화 추세와 내수회복세의 더딘 상황이 언급된 바 있습니다.

최근 글로벌 달러화 약세현상이 이어지면서 원달러 환율이 하락추세를 보였다는 점도 한은 통화정책 부담을 낮추는 요인입니다. 강달러 속에 원달러 환율은 심리적 마지노선으로 인식되고 있는 1,400원대를 넘나들었으나, 20일 기준으로 5개월 만에 1,330원대로 하락했습니다.

9월로 예견되는 美 연준(Fed)의 정책금리 빅컷 가능성이 점쳐지면서 달러가치 하락, 원화가치 상승이 나타난 것이죠. 물론 중동 지정학적 리스크와 美 대선 등 이벤트로 환율 하락이 제한적일 수 있지만, 외환시장 변동성 우려는 과거보다 완화된 모습입니다.

소비자물가 상승률 부담과 외환시장에 대한 불안감이 줄어든다면 금융통화위원들의 기준금리 인하에 대한 접근성도 수월해질 것입니다. 반면 내수부진 우려는 점차 가팔라지는 양상입니다. '반도체 착시를 걷어내니 역성장'이라는 언론보도(매경 22일)가 이를 대변해 줍니다.

이제 남은 변수는 부동산시장 과열과 가계부채 증가세로 압축됩니다. 경제 활성화와 부동산시장의 안정화가 적절하게 균형을 맞출 수 있는 현명한 통화정책 및 경제 활성화대책을 기대해 봅니다.

8월 3주차(8월 19일 기준) 시장 동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.4로 전년동기 대비* -0.64% 하락했습니다. 하락률이 55주째(14개월) 줄면서 -1% 미만 수준에서 완만하게 축소 중입니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.04% 올라 6주째 상승세를 이어갔습니다 (이하 전주 대비** 기준). 5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 12주째 상승세입니다. 여전히 수도권과 지방 간 양극화가 이어지고 있으며, 금주에도 광역시와 지방도시의 전주 대비 하락률이 상당 수준으로 확대됐습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 14주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.25%에 달해 14주 이어진 상승세가 점차 견조(堅調)해지는 모습입니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 하반기 들어 강남권 우세로 굳어졌지만, 강북권 추격도 만만치 않습니다.

강북권은 14주째, 강남권은 17주째 회복세가 이어지고 있습니다. 금주 강북권은 0.17% 상승해 전주보다 0.02p 상승률이 줄었습니다만, 여전히 강렬합니다. 강남권은 0.32% 상승 횡보하면서 서울의 상승세를 주도했습니다. 강북권은 노도강지역까지도 경계매물 소화가 진행 중입니다.

서울은 하락구(區)가 사라졌습니다. 다만 강보합이 1곳 나타나 상승구는 24곳입니다. 그러나 약세지역과 강세지역 간 차별화가 해소되지 않고 있습니다. 강남권 회복세가 서울 상승을 주도적으로 견인한 가운데, 강북권역 소외지역(노도강)도 각각 0.05%씩 상승했습니다.

강북권은 전 지역이 2주 연속 상승했습니다. 강남권에서는 금관구 외곽지역 중 금천구 만 강보합세를 시현했습니다. 강남권에서도 약세지역은 없으며, 여전히 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도했습니다. 영등포구가 0.11%p 올라 주목을 받았습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 상승률이 0.02%p 줄었습니다만, 5월부터 상승률이 레벨업된 상황이 유지되고 있습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 부쩍 증가하면서 전세 상승률이 상대적으로 누그러진 느낌입니다. 강북권이 0.15% 상승했고, 강남권은 0.19% 상승했습니다.

전주 대비 각각 0.03%p, 0.02%p 줄었습니다. 7월 들어 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강했습니다만, 최근 강북권의 가격 부담이 현실화되면서 점차 강남권 외곽지역으로 매수세가 확산됐습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 지난주 약보합세였던 종로구도 상승 전환했습니다. 강북권에서 간간이 보합세를 보였던 종로구까지도 상대적인 가격메리트가 부각되면서 0.28%나 상승한 것입니다.

강남권에서는 강동구가 상반기까지 간헐적 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오가다가 7월 들어 안정적인 상승세가 이어지고 있습니다. 금주에도 0.01% 상승했습니다. 강남권 11곳에서 상승률 1순위 지역은 강남구로 0.34% 상승했고, 2순위는 여의도를 포함한 영등포구로 0.29% 올랐습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 숨 고르기를 마무리했습니다. 지난 5월 중순부터 9주째 1순위를 유지했다가, 5주 전 경계매물로 3위에 머물렀었죠. 그러나 1주만에 반등에 성공해 4주 동안 1위를 포함해 모두 상위권을 기록했습니다. 2순위는 성남시로 수정구 위례신도시 단지를 중심으로 0.27% 오르면서 강세 행진입니다.

3순위는 의왕시로 급매물이 정리되면서 0.23% 올랐습니다. 4순위는 하남시로 3호선 송파하남선 공청회 이슈가 반영되면서 신축 선도아파트를 중심으로 신고가를 경신하는 모습입니다.

인천은 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 5월 들어 잔여 매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타냈고, 전주 대비 0.03%p 올랐습니다. 최근 들어 가장 높은 상승률을 기록했고, 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 상반기 대비 상당부분 해소된 것으로 관측됩니다. 실수요를 포함해 투자성 매수세가 얼마나 영향을 줄지가 관건입니다.

서구가 GTX-D 호재로 0.15% 올라 상승 1위입니다. 중구가 영종도 바이오 특화단지 발표로 0.12% 올라 2위입니다. 부평구가 매수매도 간 가격 괴리가 좁혀지면서 0.11% 올라 3위입니다.

경기 전세가격은 고양시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.11% 상승해 53주째(13개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 0.27% 상승한 고양시입니다. 덕양구 성사동 단지를 제외한 대부분 지역에서 전월세 물건이 부족함에 따라 최근 순위가 급등했습니다. 2순위는 0.26% 오른 구리시입니다.

8호선 연장개통 등 교통호재 반영으로 2주 연속 2순위를 유지했습니다. 3순위는 0.22% 상승한 부천시입니다. 인기학군 지역인 7호선 원미구 중동ㆍ상동 주변 단지를 중심으로 수요가 몰렸습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.19% 상승했습니다. 지난주 0.24% 큰 폭 상승으로 인한 역기저효과로 인해 전주 대비 상승률이 0.05%p 줄었습니다. 그러나 여전히 경기보다 27주째 상승률 우위를 나타내고 있습니다. 상반기 중에 경계매물이 상당부분 소화되면서 상승 강도가 꾸준히 유지되고 있습니다.

동구가 가을 이사철 수요에도 불구하고 전월세 물량이 줄어드는 등 수급불안으로 0.36% 올라 상승 1위입니다. 부평구가 입주예정단지가 없다 보니 전세가격이 탄력성을 보이면서 0.29% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 14주째 상승, 수도권 12주째 상승했습니다. 서울ㆍ수도권 상승세는 어느 정도 추세성을 확보한 것으로 보입니다. 다만 광역시→지방 순서의 약세 흐름도 변함없이 유지되고 있습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 서울ㆍ수도권으로 집중되면서 지방도시와 가격 양극화가 강해지는 양상입니다.

서울이 4개월째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 높아지고 있고, 수도권도 안정적인 모습으로 상승 트렌드를 이어가고 있습니다. 반면 5개 광역시와 지방 하락률이 지난주보다 점점 더 거세지고 있습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천이 차지했습니다. 서울 상승세가 55주째(14개월)임에도 불구하고, 완화될 기미가 보이지 않습니다. 전세 상승률은 1위 인천 0.19%>2위 서울 0.17%>3위 경기 0.11%>4위 울산 0.06%>5위 전북 0.05%입니다. 3위 안에 서울을 비롯해 수도권이 모두 포진되어 있습니다.

그런데 서울을 비롯한 수도권과 지방도시 간의 증가율 갭 역시 줄어들지 않습니다. 수도권 대상으로 주택공급 부족에 대한 우려가 생각보다 오래갈 것이라는 전망 때문에 실수요의 쏠림 현상이 지속되고 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!