다가오는 금리인하 시즌! 저금리 시중 자금 기웃기웃?

지난달 23일 제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장의 '잭슨홀 미팅' 기조연설 후 9월 정책금리 인하가 기정사실화 됐습니다. 연설 내용은 '인플레이션이 2% 복귀 확신, 노동시장의 하향 위험 증가로 피봇(통화정책 조정) 진행방향 명확'으로 요약됩니다.

한마디로 통화정책 전환시기가 왔음을 인정했고, 시장은 9월 인하로 해석하고 있습니다. 이제 시장 관심은 인하폭입니다. 베이비 컷(0.25%p)에서 빅 컷(0.5%p)로 확대될지 고용시장이 관건입니다.

파월 의장 연설 후 美 국채 10년물 수익률은 단기 하락했고, 반면 뉴욕증시 3대지수는 견조(堅調)했습니다. 시장이 파월 의장의 시각 변화를 신뢰성 있게 받아들였다고 볼 수 있겠습니다. 美 Fed의 피봇(Pivot)이 9월로 관측되면서 연말까지 목표 정책금리 수준에 대한 전망이 이어집니다.

연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정 3회(9/19, 11/8, 12/19)를 고려하면 현 5.25~5.50% 정책금리가 4.25~4.50%까지 내려갈 수 있다는 분석이 나옵니다.

美 연준의 피봇 관측에 이어 요즘 부쩍 10월 국내 기준금리 인하 가능성이 언론에 회자됩니다. 한은 금통위 회의 남은 일정 (10/11, 11/28)을 고려할 때 최대 2회에 걸친 베이비 컷 가능성까지 점쳐집니다.

우선 소비자물가 상승률이 3년 5개월 만에 최저치로 내려가면서 8월 2.0%로 집계됐는데요. 물가상승률이 한은의 물가안정 목표치에 근접하면서 저금리에 만족 못하는 시중 자금이 주택시장으로 향하는 조짐도 보입니다.

과거에 비해 외환시장 불안감도 줄어 이제 남은 인하 선행조건은 부동산 안정과 경기상황입니다. 그런데 내수부진 우려 속에 체감경기는 더욱 약화되는 모습입니다. 정부의 금리 인하 필요성에 대한 입장정리는 마친 것 같고, 이제 통화당국이 금리 인하를 고민할 것이라는 언론 보도도 나옵니다. 4분기에는 경제 활성화는 물론 가계부채 안정화까지 균형을 갖춘 통화정책의 일거양득(一擧兩得) 효과를 기대해 봅니다.

9월 1주차(9월 6일 기준) 시장 동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.5로 전년동기 대비* -0.58% 하락했습니다. 하락률이 57주째(14개월) 줄면서 -1% 미만 수준에서 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.05% 올라 8주째 상승세를 이어갔습니다 (이하 전주 대비** 기준).

5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 14주째 상승세입니다. 여전히 수도권과 지방 간 양극화가 이어지고 있으며, 금주에도 광역시와 지방도시의 전주 대비 하락률이 약세를 이어갔습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 16주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.22%에 달해 16주 이어진 상승세가 흐트러짐 없습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 하반기 들어 강남권 우세로 굳어졌습니다. 다만 강북권 추격도 만만치 않습니다. 강북권 16주째, 강남권 19주째 회복세가 이어졌습니다.

금주 강북권은 0.17% 상승해 전주보다 0.03p 상승률이 줄었습니다만, 여전히 견조(堅調)합니다. 강남권은 0.26% 상승하면서 서울의 상승세를 주도했습니다. 강북권은 노도강지역까지도 경계매물 소화가 왕성하게 진행 중입니다.

서울에 하락구(區)는 없습니다. 강보합도 없어 상승구는 25곳 전 지역입니다. 다만 약세지역과 강세지역 간 차별화가 지속되고 있습니다. 강남권 회복세가 서울 상승을 주도적으로 견인한 가운데, 강북권역 소외지역(노도강)도 0.07~0.12% 상승했습니다.

강북권은 전 지역이 4주 연속 상승했습니다. 강남권에서는 수 주 동안 이어졌던 금천구 만의 강보합세가 마무리되면서 전 지역이 강세 전환했습니다. 여전히 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도했습니다. 송파구가 0.43%p 올라 주목을 받았습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 상승률이 0.02%p 줄었습니다. 5월부터 상승률 레벨업 상황이 유지 중이나, 아파트 매매에 대한 관심이 강해지면서 전세 상승률이 매매 상승률보다 다소 완만합니다. 강북권이 0.20% 상승했고, 강남권은 0.14% 상승했습니다.

전주 대비 각각 0.02%p씩 상승률이 줄었습니다. 7월 들어 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강했습니다. 한편 최근 강남권 외곽지역으로 전세 매수세가 확산되면서 강북권의 가격 메리트가 다시 부상하는 모습입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 지난주 강보합세였던 강동구까지 완벽하게 상승 전환했습니다. 강북권에서 간간이 보합세를 보였던 종로구도 상대적인 가격메리트가 부각되면서 0.20%나 상승했습니다.

강남권에서는 강동구가 상반기까지 간헐적 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오가다가 9월 들어 첫 상승세를 나타낸 것입니다. 금주에도 0.01% 상승했습니다. 강남권 11곳에서 상승률 1순위 지역은 강남구로 0.31% 상승했고, 2순위는 목동을 포함한 양천구로 0.20% 올랐습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 하남시가 과천시를 상회했습니다. 하남시는 3호선 송파하남선 공청회 이슈가 반영되면서 1개월 전부터 신축 선도아파트를 중심으로 신고가를 경신하다가 드디어 1순위를 기록했습니다.

2순위는 준(準)강남지역으로 인기를 받고 있는 과천시로 0.26% 올랐습니다. 3순위는 성남시로 8월 수정구 위례신도시 단지를 중심으로 탄력적인 상승세를 시현했다가 금주는 분당구가 바통을 이어받아 0.20% 올랐습니다. 4순위는 수원시로 장안ㆍ권선ㆍ팔달ㆍ영통구 등 전 지역의 급매물 소진으로 0.18% 올랐습니다.

인천은 전주 대비** 0.06% 상승했습니다. 5월 들어 잔여 매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타냈고, 전주 상승률 대비 0.02%p 올랐습니다. 8월부터 상승률이 업그레이드됐고, 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향에서 자유로워지면서 상승 탄력이 유지되는 분위기입니다.

실수요를 포함해 투자성 매수세가 얼마나 뒷받침될지가 관건입니다. 서구가 GTX-D 호재로 0.15% 올라 상승 1위입니다. 남동구가 급매물 하방압력이 완화되면서 0.10% 올라 2위입니다. 계양구가 GTX-D 노선 영향에 힘입어 0.04% 올라 3위입니다.

경기 전세가격은 구리시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.12% 상승 횡보해 55주째(14개월) 오름세입니다. 상승률 1위는 구리시로 8호선 연장개통 등 교통호재 반영으로 0.42% 상승했습니다. 2순위는 0.29% 오른 부천시입니다. 인기학군 지역인 7호선 원미구 중동ㆍ상동 주변 단지를 중심으로 수요가 꾸준히 몰렸습니다.

3순위는 0.25% 오른 하남시입니다. 3호선 송파하남선 호재로 인해 매도 가격이 상향되는 모습이 관측됩니다. 강남구에서 강동구까지 공급보다 수요가 많은 셀러스마켓(Seller’s market) 양상을 보입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.13% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 역기저효과로 인해 전주 대비 상승률이 조금씩 완화되고 있으나, 전반적이 상승률 수위는 과거보다 높습니다. 여전히 경기보다 29주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중에 경계매물이 상당부분 소화된 것으로 보입니다.

서구가 검단신도시 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통호재 반영으로 0.28% 올라 상승 1위입니다. 중구가 교통 및 학군이 양호한 운남, 운서, 중산 쪽 단지 전세가격이 탄력을 보이면서 0.25% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 16주째 상승, 수도권 14주째 상승했습니다. 서울ㆍ수도권 상승세는 추세성이 확실해졌습니다. 다만 광역시→지방 순서의 약세 흐름도 변함없이 유지되고 있습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 서울ㆍ수도권으로 집중되면서 지방도시와 가격 양극화가 해소되지 않고 있습니다.

서울이 4개월째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 단단해졌고, 수도권도 이에 질세라 상승 트렌드를 이어가고 있습니다. 한편 5개 광역시와 지방 하락률이 지난주보다 소폭 완화되긴 했지만, 여전히 약세국면입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 서울이 2주 연속 차지했습니다. 서울 상승세가 57주째(14개월)임에도 불구하고, 전혀 완화되지 않습니다. 전세 상승률은 그동안 1위를 유지했던 인천을 서울이 상회했습니다. 1위 서울 0.17%>2위 인천 0.13%>3위 경기 0.12%로 Top3를 서울을 비롯해 수도권이 모두 차지했습니다.

특이한 점은 상승 전환지역이 많이 늘어났다는 점입니다. 대전ㆍ부산ㆍ충북ㆍ광주가 오름세로 바뀌었습니다. 5개광역시는 0.02% 올랐고, 기타지방은 강보합입니다. 수도권 공급부족 우려와 지방 실수요 움직임이 원인입니다.

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