기준금리 인하 임박했다는데, 서울 아파트 가격은 갑자기 왜 이럴까?

9월 美 연방준비제도(Fed)가 정책금리를 2022년 3월부터 올린지 2년반 만에 인하를 단행한 바 있죠. FOMC (연방공개시장위원회)는 금리를 종전 연 5.25~5.50%에서 4.75~5.00%로 빅컷(0.5%p) 인하하면서 점도표 중간값을 현 수준보다 0.5%p 낮은 4.38%로 제시했습니다.

올해 FOMC의 남은 일정은 2회(11/8, 12/19)이고, 추가 금리 인하에 대한 시장 전망도 분분합니다. 제롬 파월 미 연방준비제도 의장은 단계적인 금리 인하가 적절하다는 입장을 내비치면서 연말까지 2회에 걸친 베이비컷(0.25%p) 인하가 예상되고 있습니다.

미국의 금리 인하기가 시작되면서 국내 기준금리 인하에 대한 시장기대도 높아지고 있습니다. 올해 한은 금융통화위원회 회의의 잔여 일정은 2회(10/11, 11/28)입니다. 최근 들어 안정세를 찾고 있는 물가 수준(9월 1.6%로 정부 목표치 2% 하회)과 내수 경기의 활성화 필요성을 고려한다면 점진적인 기준 금리 인하를 선택해야 할 이유는 분명해 보입니다.

그러나 서울을 비롯한 수도권 주요지역의 부동산가격 급등과 가계부채 부담을 고려해야 하기에 정책 당국은 피봇 결정에 신중할 수밖에 없을 것 같습니다.

물가안정과 고용불안은 금리 인하에 있어 가장 중요한 선행조건입니다. 더욱이 미국의 통화정책 전환을 비롯해 주요 국가의 경기부양 레이스가 이미 시작됐습니다. 글로벌 통화정책 변화 속에서 내수 회복의 마중물 역할에 도움이 되는 금리 인하를 국내에서만 마냥 지체할 수도 없는 상황입니다.

부동산시장으로 과도한 쏠림은 지양하고, 내수경기 활성화를 위한 투자확대로 이어질 수 있는 합리적인 정책효과를 기대해 봅니다.

유동성 확대기에는 기조적으로 한국을 비롯해 글로벌 자산시장은 확장적 변곡점을 맞이한 적이 많았죠. 그런데 금주 들어 국내 기준 금리 인하가 임박했음에도 불구하고, 국내 아파트시장의 가격 모멘텀은 식어가는 분위기입니다.

아파트 공급 부족에 대한 우려 속에 똘똘한 한채 보유 붐으로 시작된 인기지역의 매수세가 숨 고르기에 들어간 것으로 보입니다. 시장전문가들은 9월 시작된 가계대출 환경 변화가 영향을 주고 있는 것으로 해석하기도 합니다.

아파트가격 급등세의 진정은 길게 보면 시장의 건강한 성장에 긍정적일 수 있습니다. 다만 아파트 매물의 빠른 증가는 최근 양극화 현상과 연결해 볼 때 리스크 요인입니다. 아파트 평균매물(아실 기준)은 서울이 1월 7.6만건에서 9월 8.2만건으로 8.2% 증가했고, 경기도가 14.2만건에서 15.2만건으로 6.9% 늘었습니다.

동 기간 지방은 12.1만건에서 13.6만건으로 3.4% 증가했습니다. 수도권 진입을 위해 지방 매물, 서울 입성을 위한 경기 매물, 강남권 1급지 교체매매를 위한 서울 매물이 혼재된 상황은 아닌지 지켜볼 일입니다.

10월 1주차(10월 4일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.6으로 전년동기 대비* -0.55% 하락했습니다. 그런데 하락률이 -1% 미만 수준에서 59주째(15개월) 줄어들던 상황이 중단됐습니다. 금주 하락률이 0.01%p 확대되면서 중장기 흐름을 예의주시할 필요가 있어 보입니다.

반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.02% 올라 11주째 상승세입니다 (이하 전주 대비** 기준). 5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 17주째 상승세입니다. 금주 지방도시의 전주 대비 증감률**이 강보합을 나타냈습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 19주째 상승세를 유지했습니다. 그런데 상승률이 0.09%에 머물렀습니다. 지난주보다 상승률이 0.09%p 낮아졌습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 여전히 강남권 우세지만, 금주 들어 강북권의 상승률 줄어듦이 강남권보다 완만했습니다.

강북권 19주째, 강남권 22주째 회복세이고, 금주 강북권은 0.05% 상승해 전주보다 0.07%p 상승률이 줄었지만, 여전히 추세는 견조(堅調)합니다. 강남권은 0.12% 상승하면서 서울 상승세를 주도했지만, 전주보다 상승률이 0.11%p나 줄었습니다.

서울에 지난주에는 하락구(區)는 없었습니다만, 금주에는 강북권에 하락 지역이 나타났습니다. 강북권은 종로구에 경계매물이 출회되면서 6주째 이어진 14개구 전체 상승세가 마무리됐습니다.

노도강지역도 아직은 상승세를 유지했지만, 상승률이 부쩍 줄어든 모습입니다. 강남권은 11개구 전 지역이 상승세를 유지했습니다. 등락을 거듭했던 금천구도 경계매물 소화가 차분히 진행되면서 2주째 14개구가 모두 상승했습니다. 강동구와 동작구 등 범(汎)강남권이 시세 상승을 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 상승률이 0.03%p 줄었습니다. 지난 5월부터 상승률이 레벨 업 됐으나, 아파트 매매에 대한 관심이 강해지면서 9월 들어 전세 상승률이 조금씩 줄었습니다. 강북권이 0.06% 상승했고, 강남권은 0.08% 상승했습니다.

전주 대비 강북권은 0.04%p 상승률이 줄어들었고, 강남권은 0.03%p 상승률이 줄었습니다. 7월부터 2개월 간 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강했습니다만, 강북권 가격부담으로 강남권 외곽지역에서 전세 매수세가 늘어난 것이 원인입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 22곳으로 줄었습니다. 줄어든 3곳은 강보합을 나타냈습니다. 강보합지역은 강북권에서는 강북구와 중랑구 2곳이고, 강남권에서는 송파구 1곳입니다. 강북권에서 종종 보합세를 보였던 종로구가 전세매물 부족 속에 상대적인 가격메리트가 부각되면서 0.42% 상승해 강북권 상승 1위를 기록했습니다.

한편 강남권에서는 상반기까지 간헐적 경계매물 출회로 보합권과 약세를 오고 갔던 강동구는 상승률이 0.07%로 안정적이었습니다. 공급이 부족한 관악구가 0.27% 올라 강남권 상승 1위를 기록했습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 하남시를 3주째 상회했습니다. 준(準)강남지역으로 인기를 받고 있는 과천시가 0.29% 올랐습니다. 과천시가 9월 2주차부터 하남시를 압도하면서 재차 1순위를 탈환하더니 3주 연속 1순위를 유지했습니다.

과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 더욱 단단해지는 양상입니다. 하남시는 3호선 송파하남선 공청회 이슈가 반영되면서 신축 선도아파트를 중심으로 신고가를 경신한데 힘입어 2순위 자리를 고수하고 있습니다. 8호선 연장 호재로 구리시가 3순위입니다.

인천은 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 5월부터 잔여 매물을 소화하면서 회복세를 나타냈으나, 전반적인 가격 숨 고르기 영향으로 전주 상승률 대비 0.01%p 줄었습니다. 8월 들어 상승률 업그레이드가 확연해졌고, 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재에서 자유로워지면서 조만간 상승세가 안정을 찾을 것으로 관측됩니다.

실수요의 관심은 꾸준하지만, 추가적인 상승폭은 투자성 매수세의 뒷받침 여부가 관건으로 보입니다. 부평구가 역세권 준식축 대단지를 중심으로 매수 매도 간 가격 괴리가 좁혀지면서 0.08% 올랐습니다.

경기 전세가격은 양주시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승해 58주째(15개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.27% 오른 양주시로 9월 2주차부터 공급물량 부담을 극복하고, 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 강세 행진입니다.

2위는 화성시로 0.17% 올랐고, 2023년 5월부터 동탄역 단지 중심으로 상승추세를 지속하고 있습니다. 3위는 하남시로 0.16% 상승했습니다. 3ㆍ9호선 연장 호재가 있는 단지들과 정주 여건이 양호한 단지 위주로 전세가격이 우상향 추세입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.10% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률이 조금씩 완화됐지만, 재차 상승률이 확대되면서 전국 상승률 1위를 기록했습니다. 여전히 경기도보다 32주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중에 경계매물 소화가 왕성하게 진행됐기 때문에 상승률 둔화에도 불구하고 1순위를 유지 중입니다.

동구가 매물이 거의 소진된 수급 상황에 힘입어 0.27% 올라 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통호재 반영으로 0.14% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 19주째 상승, 수도권 17주째 상승했습니다. 서울 상승세는 상승 강도가 다소 낮아졌고, 수도권의 추격도 완화됐지만, 추세성은 유효해 보입니다. 다만 인기지역과 비인기지역 간 차별화에 대한 대비는 필요해 보입니다.

여전히 아파트 매매에 대한 관심이 서울ㆍ수도권으로 집중되면서 지방도시와 가격 양극화가 존재합니다. 한편 지방도시 중 충북 청주가 소액투자 가능지역을 중심으로 매매가 회복되는 모습이고, 전북 전주는 정주여건이 좋은 신축단지를 중심으로 실수요자 관심이 늘었습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천이 꾸준합니다. 오랫동안 1위를 유지했던 인천이 서울보다 순위가 높습니다. 물론 서울 상승세도 60주째(15개월)임에도 지속되고 있습니다. 전세 상승률은 1위 인천 0.10%>울산 0.08%>3위 서울 0.07%>4위 경기 0.06%로 Top3 내에 광역시가 진입했습니다.

전세 상승 지역이 2주 연속 16곳에 달했습니다. 대구만 약세를 유지 중입니다. 5개광역시와 지방도시 전체 가격지수가 모두 0.01% 상승했습니다. 수도권은 전세 공급부족 우려가 여전하고, 지방도시는 매매에서 전세 수요로 전환이 관측됩니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!