부동산이 내수경기 회복에 이바지할 전제 조건은?

지난 9월 美 연방준비제도(Fed)가 정책금리 0.5%p 인하를 단행하면서 사실상 글로벌 통화긴축이 마무리된 바 있죠. 이어서 10월에는 한국은행이 0.25%p 기준금리 인하를 시행하면서 피봇(Pivot, 통화정책 변화) 기조에 동참했습니다.

9월 집계된 물가상승률이 1.6%까지 낮아졌고, 내수부진에 대한 우려도 계속된 상황이었죠. 게다가 미국이 선제적으로 빅컷(0.5%p)을 선택했기에 시장전문가 사이에서 10월 금리 인하에 대한 당위성이 충족됐다는 평가가 나왔고, 한은도 이에 긍정적으로 화답했습니다.

올해 美 연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정은 2회(11/8, 12/19)이고, 한은 금통위 회의 일정은 1회(11/28)입니다. 11월은 부동산시장에서 꽤 중요한 변곡점이 될 수 있습니다. 그런데 미국의 탄탄한 고용시장을 볼 때 미 연준(Fed)의 고위 인사들은 금리인하 속도조절론에 힘을 싣지 않을까 싶습니다.

한편 한국은 예상을 하회하는 3분기 경제성장률 0.1%를 고려할 때 추가 인하 필요성이 높은 환경이죠. 다만 강달러 현상이 뚜렷해지는 외환시장 환경을 고려할 때 달러당 원화 값 급락세가 11월 기준금리 결정에 새로운 변수가 될 수 있겠습니다. 기준금리 추가 인하시점이 시장 기대보다 지연될 수 있다는 전망이 조금씩 나오는 이유입니다.

글로벌 중앙은행의 피봇 선택으로 전세계 자금 흐름에 변화가 예고됩니다. 통상 금리 인하기에는 자산가치 확장이 많았지만, 경제침체를 가리키는 지표들이 각국의 머니무브에 제동을 걸 수도 있다는 점이 변수입니다.

美 연준이 선제적 통화정책에 나섰지만, 고용상황이 긍정적입니다. 침체신호가 나오는 국가와는 변동성 측면에서 투자결과가 확연히 달라질 수 있는 조건입니다.

올해 한국은행 경제성장률 전망치는 8월 기준 2.4%였습니다. 한편 한은 총재가 올해 경제성장률을 2.2~2.3%로 수정했죠. 잠재성장률 예상치 2.0%보다는 높지만, 수출과 내수가 회복되지 않는다면 경기불안은 자산가치 상승의 억제요인이 될 수 있습니다.

유래 없는 지역 간 양극화 등 부동산시장 불확실성과 수출과 내수 간 불균형이 완화되려면 유연한 통화정책이 도움판 역할을 하지 않을까 기대해 봅니다.

10월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

10월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 7개월째 회복세입니다. 강북권은 7~9월까지 0.3%대 상승률을 유지했다가 10월 0.19%로 다소 완만해졌습니다. 그럼에도 불구하고, 강북권은 5개월 연속 상승세이며, 9월부터 14개구 전 지역이 상승했습니다.

8월까지 하락세를 유지했던 노원ㆍ도봉구까지 상승세입니다. 10월 강북권 상승 순위는 성동구 0.73%>광진구 0.31%>마포구 0.29%>성북구 0.28% 순서입니다.

강남권은 8~9월 0.6%대 상승했고, 10월 0.37%로 상승률이 줄었지만, 7개월 연속 상승세입니다. 강남권과 강북권 간 양극화는 여전합니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 8월 0.34%p, 9월 0.24%p에서 10월 0.18% 내려갔지만, 여전히 높습니다.

상승구(區)도 10월 금천구까지 상승 전환해서 11개구 전 지역이 상승했습니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구), 개발 이슈가 부각 중인 양천구, 범(汎)강남권(강동ㆍ동작구)이 상승을 주도했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 0.15%로 상승했습니다. 6월부터 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입어 4개월째 상승세가 이어졌습니다만, 10월 상승세가 둔화됐습니다.

상승지역은 9월 16곳에서 동일하게 유지됐으나, 광명시를 제외하고는 대부분 지역의 상승률이 줄었습니다. 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 부각되면서 1.47% 오르는 등 상승 1순위이고, 군포시가 0.70% 상승해 2순위입니다.

경기도는 서울과의 지리적 근접성에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 꾸준합니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도 중입니다. 광명ㆍ화성 동탄도 인기투자처로 자리매김했습니다.

9월부터 과천ㆍ성남의 가격 부담이 생기면서 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매 관심이 점차 확장되고 있습니다. 9월부터 수원ㆍ용인ㆍ구리로 순환매가 유입 중입니다.

10월 전국 주택매매가격 지수는 93.3으로 전년동기 대비* -0.2% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 8월부터 15개월째 완만해졌습니다. 한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난 7월부터 상승 전환해 10월 0.09% 올랐습니다.

권역별로는 서울이 전월 대비** 0.28% 올라 7개월째 상승했고, 수도권이 0.19% 올라 4개월째 상승했습니다. 반면 지방도시가 약보합으로 하락률이 줄었지만, 서울과 지방 간 양극화는 지속 중입니다.

서울과 수도권 반등에도 불구하고, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 약세입니다만, 하락률은 줄었습니다. 지방도시의 하락 압력이 줄고 있는 것으로 볼 때 금리 인하효과가 장기적으로 지방수요 안정에 도움이 될지 지켜볼 필요가 있습니다.

5개 광역시는 광주ㆍ대전ㆍ울산이 2개월째 상승했습니다. 대전은 충청권 GTX 노선 도입 기대감, 광주는 상대적 가격메리트, 울산은 실수요자 저가매수 가담이 주효했습니다.

10월 전국 주택전세가격 지수는 93.1로 전년동기 대비* 1.4% 상승해 6개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 8개월째입니다. 지방도시도 강보합세를 나타냈습니다.

한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.17%로 14개월째 상승세입니다. 금리 인하 등 대출환경 변화를 기다리는 대기매매 수요가 여전히 전세시장에 남아 있는 상황입니다.

매매가격이 연초 대비 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -1.1%>기타지방 -0.5%>인천 -0.1% 순입니다. 한편 서울은 연초 대비 1.7% 상승했습니다. 권역별로는 강남권 2.4%>강북권 1.0%입니다.

강남권의 상승에 힘입어 서울 평균은 안정적인 상승세를 나타냈고, 수도권도 연초 대비로는 9월부로 상승 전환했고, 10월에도 0.8% 올랐습니다. 전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔습니다. 강북이 3.0% 올라 탑 순위입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -2.5%p>강북 -2.0%p>경기 -1.5%p>광역시 -0.8%p>지방 -0.5%p>강남 -0.1%p 순입니다. 1위는 인천, 2위는 강북입니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이면서 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 높은 지역입니다.

금리 영향과 가용자본력 차이로 인해 급매물이 출회되면서 매매가격이 강남권 대비 낮습니다. 반면 자본 밀집지역인 강남권은 늘 풍부한 수요로 가격이 견조합니다.

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