부동산을 포함한 내수경기, 회복으로 탈바꿈하기 위한 정책!

한국은행이 10월 0.25%p 기준금리 인하를 단행하면서 피봇(Pivot, 통화정책 변화) 기조에 동참했죠. 이어 11월 28일 올해 마지막 금융통화위원회에서 2연속 기준금리 인하(0.25%p씩 2회, 연3.5%→3.0%)를 통해 완화적 통화정책의 추세를 확인했습니다.

소비자 물가상승률이 9월 전년동기 대비 1.6%까지 낮아졌고, 10월에도 1.3%로 물가 안정세가 이어진 바 있습니다. 환율 고공행진으로 인한 수입물가 우려 속에서도 두 달 연속 1%대의 안정 흐름으로 기준금리 인하에 유리한 환경이 조성된 것입니다.

다음달 9일 美 중앙은행 연방공개시장위원회(FOMC)의 올해 마지막 정책금리가 동결과 스몰컷(0.25%p) 중 어디로 결정될지 지켜볼 필요가 있습니다. 미국의 탄탄한 고용시장을 볼 때 미 연준(Fed)의 정책금리 인하에 대한 속도 조절론이 힘을 받을 것으로 관측됩니다.

특히 향후 트럼프 정책이 통화완화의 새로운 변수가 될지 관심입니다. 관세인상 및 감세정책이 인플레이션을 자극할 수 있기 때문입니다. 27일 발표된 10월 개인소비지출(PCE) 가격지수는 전년동기 대비 2.3% 상승해 시장컨센서스에 부합했습니다. 스몰컷을 포함한 속도 조절에 한발 다가서는 느낌입니다.

올해 한은 경제성장률 전망치는 8월 2.4%였습니다만, 한은 총재의 국회 기재위 국정감사에서 2.2~2.3%로 예상한 바 있죠. 결국 전망치 하향이 28일 통화정책방향회의에서 현실화됐습니다.

올해 수정 경제전망을 2.2%로 발표한 것입니다. 내년은 1.9%로 0.2%p 하향조정했습니다. 국제통화기금(IMF)도 지난 20일 올해 국내 경제성장률 전망치를 2.5%에서 2.2%로, 내년은 2.2%에서 2.0%로 하향한 바 있습니다.

최근 경제전문가들은 수출환경에 대한 대외 불확실성이 커짐에 주목했습니다. 글로벌 통상여건이 혼란스러워져 내년 수출 성장세가 더 둔화될 경우 내수 버팀목 역할이 약화될 수 있다는 우려죠.

수출과 내수 동반 약화에 대비하기 위해 적극적인 재정정책과 통화완화정책 필요성을 강조하는 의견이 커졌습니다. 기준금리 인하는 내수경기 바닥탈출을 위한 불가피한 선택일텐데요. 한국경제가 원화가치 하락을 슬기롭게 잘 헤쳐 나가길 기대합니다.

11월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

11월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 8개월째 회복세입니다. 강북권은 7~9월까지 0.3%대 상승률을 유지했다가 10월 0.19%에 이어 11월 0.12%로 완만해졌습니다. 그럼에도 불구하고, 강북권은 6개월 연속 상승세입니다.

또한 9월부터 14개구 전 지역이 상승했습니다. 8월까지 하락세를 유지했던 노원ㆍ도봉구도 아직까지 안정적인 상승세입니다. 11월 강북권 상승 순위는 성동구 0.42%>용산구 0.42%>마포구 0.21%>광진구 0.18% 순서입니다.

강남권은 8~9월 0.6%대 상승했고, 10월 0.37%에 이어 11월 0.26%로 상승률이 줄었지만, 8개월 상승세입니다. 강남권과 강북권 간 양극화는 여전합니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 8월 0.34%p, 9월 0.24%p, 10월 0.18%에 이어 11월 0.14% 내려갔지만, 여전히 강남권이 우세합니다.

상승구(區)도 10월 금천구가 상승 전환한 이래 2개월째 11개구 전 지역이 상승했습니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구), 개발이슈가 부각 중인 영등포ㆍ양천구, 범(汎)강남권(강동ㆍ동작구)이 상승을 주도했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 0.06%로 상승했습니다. 6월부터 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입어 5개월째 상승세입니다. 다만 상승률이 10월 대비 0.09%p 줄었습니다.

상승지역은 9~10월 16곳이 동일하게 유지됐으나, 11월 들어 14곳으로 줄었습니다. 과천ㆍ김포ㆍ파주시를 제외한 대부분 지역의 상승률이 줄었습니다. 과천시가 GTX-C노선 착공으로 3.17% 올라 상승 1순위이고, 성남시가 0.44% 상승해 2순위입니다.

경기도는 서울에 지리적으로 근접했고, 산단지역에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 꾸준합니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도합니다.

광명ㆍ화성 동탄ㆍ김포시도 인기투자처로 자리매김했습니다. 9월부터 과천ㆍ성남의 가격 부담이 생기면서 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매 관심이 확장되고 있습니다. 10월에 이어 11월에도 수원ㆍ용인ㆍ구리로 순환매가 유입됐습니다.

11월 전국 주택매매가격 지수는 93.3으로 전년동기 대비* -0.2% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 8월부터 16개월째 완만해졌습니다. 한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난 7월부터 상승 전환해 11월 0.03% 올랐습니다.

권역별로는 서울이 전월 대비** 0.19% 올라 8개월째 상승했고, 수도권이 0.11% 올라 5개월째 상승했습니다. 반면 지방도시가 약보합에서 -0.03%로 하락률이 늘면서 서울과 지방 간 양극화가 이어졌습니다.

서울과 수도권의 회복세에도 불구하고, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 약세입니다. 하락률도 10월 -0.02%에서 11월 -0.08%로 늘었습니다. 지방도시의 하락 압력이 줄고 있지 않습니다.

지방수요에 대한 기준금리 인하효과가 적어 보입니다. 5개 광역시는 광주ㆍ울산이 각각 3개월, 4개월째 상승했습니다. 광주는 상대적인 가격메리트, 울산은 실수요자 저가매수 가담이 주효했는데, 지속 여부는 지켜봐야 할 것 같습니다.

11월 전국 주택전세가격 지수는 93.2로 전년동기 대비* 1.4% 상승해 7개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 각각 9개월째입니다. 지방도시도 2주째 강보합세를 이어갔습니다.

한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.18%로 15개월째 상승세입니다. 금리 인하 등 대출환경 변화를 기다리는 대기수요가 여전히 전세시장에 남아 매매시장 흐름을 지켜보는 상황입니다.

매매가격이 연초 대비 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -1.2%>기타지방 -0.6%>인천 -0.0% 순입니다. 광역시와 지방은 하락률이 지난달 대비 0.1%p씩 확대됐고, 인천은 0.1%p 축소됐습니다.

한편 서울은 연초 대비 1.9% 상승해 0.2%p 늘었습니다. 권역별로는 강남권 2.7%>강북권 1.1%입니다. 강남권 상승에 힘입어 서울 평균의 안정적 상승세가 이어졌습니다. 수도권도 연초 대비로는 9월 상승 전환했고, 10월 0.8%, 11월 0.9% 올랐습니다. 전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔습니다. 강북이 3.2% 올라 1순위입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -2.8%p>강북 -2.0%p>경기 -1.8%p>광역시 -1.0%p>지방 -0.6%p>강남 -0.1%p 순입니다. 1위 인천과 2위 서울 강북은 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보입니다. 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 우위죠.

금리인하를 압도하는 대출규제효과와 가용자본력 차이로 급매물이 출회되면서 매매증가율이 전세증가율 대비 약할 수 있습니다. 반면 자본밀집지역인 강남권은 풍부한 수요로 매매증가율이 견조합니다.

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