고금리 파고(波高)에 대응한 전방위 규제완화 기대효과는?

1월 첫 주 시장동향입니다. 정부가 '1ㆍ3부동산대책'을 발표했습니다. 부동산시장 침체를 막기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)만 남기고 규제를 대폭 해제한 초강수 대책인데요.

고금리로 급격한 시장반전은 어렵지만, 매각퇴로가 생기면서 거래절벽 해소, 가격급락 지연, PF경색 완화가 기대됩니다. 노도강 다주택자 절세, 강남3구 실거주의무 폐지, 강동구 전매ㆍ중도금대출 가능, 성동구 세제혜택 등에 반해 경기도 상대적 상실감도 관측됐습니다.

1월 5일부터 부동산 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역)이 강남3구와 용산구만 남기고 해제됩니다. 또한 2020년 7월 부활한 서울ㆍ수도권 민영아파트의 분양가상한제가 강남3구와 용산구만 남기고 사라집니다.

분양가상한제 해제지역에서는 아파트ㆍ분양권 전매제한기간이 수도권 최장 10년에서 3년, 비수도권 1년, 광역시 6개월로 줄어듭니다. 상한제 적용 아파트 당첨자의 실거주 (2~5년) 및 기존주택 처분의무도 연내 없어집니다. 전세물량 증가가 기대됩니다.

1주택자 청약 시 기존주택 처분의무가 2월 중 폐지되고, 무주택자만 신청가능했던 무순위청약제한도 상반기 폐지됩니다. 분양가 12억원 초과 아파트에 적용되던 아파트 중도금 대출제한이 사라져 수도권 수분양자의 중도금 조달이 한결 쉬워질 것입니다.

비규제지역으로 바뀌면 세금ㆍ대출규제가 풀립니다. 담보인정비율(LTV)이 50%→70% 상향됩니다. 2주택 이상 보유가구의 담보대출 제약도 완화됩니다. 다주택자 취득세도 중과세율(8~12%)→일반세율(1~3%)로, 양도소득세 최고세율도 75%→45%로 낮아집니다.

1월 2일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 95.4로 전년동기 대비* -4.5% 하락했습니다. 기준금리 인상, 매물누적, 호가조정으로 3개월째 하락세입니다. 전주 대비** 하락률은 -0.37%로 지난주 수준입니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

권역별로 기타지방은 전주 대비** -0.21% 하락했습니다. 하락률이 미세하게 줄었습니다. 한편 경기도는 -0.57% 하락했습니다. 서울 하락률은 -0.33%로 소폭 줄었습니다. 여전히 상승폭이 컸던 인천ㆍ경기지역이 하락을 주도하는 모습입니다.

인천ㆍ경기도는 매물누적 속에 가격조정이 이어졌습니다. 하락폭도 지난해 말 보다 늘어났습니다. 5개광역시 전 지역이 약세입니다. 미분양이 증가한 대전은 하락률이 미세하게 줄었으나, 입주물량 과다인 대구ㆍ울산은 매물이 가중되는 모습입니다.

기타지방의 평균하락률이 타 권역보다는 양호했습니다. 2022년 4분기 입주물량이 적은 전남의 차익매물이 줄었습니다. 반면 2023년 입주물량이 전국에서 가장 적은 제주의 하락폭이 소폭 늘습니다. 여전히 세종은 하락 1순위이고, 하락폭도 커지는 모습입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.33% 하락했습니다. 하락률이 0.07%p 줄었습니다만, 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 18주째 0개구를 유지했고, 하락률이 다소 줄었지만, 전지역이 고른 하락세를 나타내 하락구는 25개구에 달했습니다.

종로구가 적은 아파트 분포로 매물압력이 적어 약보합세를 나타내면서 꾸준하게 선방했습니다. 다주택자의 최종 선택지인 서초구와 실입주 매물이 타이트한 중구가 적게 하락했습니다. 노원구가 갭투자 실종 속에 차익매물로 하락률이 -0.65%로 가장 컸습니다.

경기는 전주 대비** -0.57% 하락했습니다. 전통적인 강세지역인 이천시가 적게 하락했습니다. 평택시도 2023년 입주물량 부담 충격에서 안정을 찾는 모습입니다. 하락 1위는 안양시로 입주물량 (2023년 230호→2024년 8,196호) 부담으로 -1.38% 하락했습니다.

인천은 -0.54% 하락했는데, 하락폭이 0.11%p 늘었고, 전 지역이 12주째 보합조차 없습니다. 입주물량 과다, 대단지 신축물량에 급매물 출회, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 남동구가 수요위축으로 -0.72% 하락했고, 연수구가 입주물량 과다로 -0.71% 빠졌습니다.

1월 2일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 94.2로 전년동기 대비* -5.7% 하락해 3개월째 하락입니다. 금리상승, 전세매물 적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 전주 대비** -0.50% 하락해 하락률이 소폭 줄었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.18% 하락해 하락률이 줄었습니다. 여전히 입주물량이 몰린 경기ㆍ인천지역과 월세전환이 많은 서울이 약세를 주도했습니다. 전세이자 부담으로 월세 수요가 늘었고, 매매시장이 취약하다 보니 다주택자 물건이 전세시장으로 유입됐습니다.

인천 하락률은 0.88%로 전국 하락 1위이고, 하락폭도 확대됐습니다. 2위는 경기도로 -0.73% 하락했습니다. 3위는 서울입니다. 5개광역시 지수는 하락률이 줄었습니다. 미분양우려가 커진 울산이나, 공급물량 부담이 큰 대구도 하락률이 완화되는 모습입니다.

기타지방은 -0.18% 하락해 타 권역 대비 선방했고, 하락률도 줄었습니다. 적은 공급물량과 교통망이 개선되는 강원을 비롯해 매물압박이 큰 세종 등 대부분 지역의 하락률이 줄었습니다. 그동안 타이트한 공급량으로 적게 하락했던 제주만 하락률이 확대됐습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.66% 하락했습니다. 이자부담으로 월세 전환수요가 증가했고, 신규 전세수요는 위축됐지만 급락 후 기술적 하방경직으로 관측됩니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 16주째 0개구이고, 하락구는 9주째 25개구로 횡보했습니다.

입주물량이 과다했던 성북구가 매물압력이 완화됐습니다. 시청ㆍ광화문 등 업무지구에 가깝지만, 선호도가 낮은 구형아파트의 매물축적으로 하락폭이 컸던 서대문구도 안정세입니다. 하락 1순위 강동구는 월세 선호도가 빠르게 증가하면서 -1.4% 내렸습니다.

경기도는 전주 대비** -0.73% 하락해 하락폭이 0.19%p 줄었지만, 서울 -0.66%보다 더 하락했습니다. 강세지역인 이천시도 순위가 내렸습니다. 2주 전 월세전환물량 증가로 급락한 과천시가 약보합세로 선방했습니다. 안양시가 2024년 입주부담으로 하락 1위입니다.

인천은 -0.88% 하락해 전주 대비 0.19%p 하락폭이 늘었습니다. 그러나 8주째 보합 없는 전 지역 하락세를 보이다가 지난주 동구가 인근에서 몰려오는 입주물량을 소화하면서 강보합세로 선방했습니다. 월세전환물량이 많은 연수구가 -1.19% 내려 하락률 1순위입니다.

전국 매수우위지수는 17.0에서 17.7로 상승했습니다. 서울은 18.8에서 19.9로, 경기는 12.9에서 14.1로 올랐습니다. 인천만 15.6에서 11.8로 하락했습니다. 5개광역시는 11.6에서 12.7로 올랐는데, 대구가 4.4p 가장 많이 상승했고, 울산이 1.6p, 부산이 1.2p 올랐습니다. 반면 대전과 광주가 각각 2.8p, 1.1p 내렸습니다.

기타지방은 24.6에서 25.8로 상승했습니다. 강원이 12.4p 가장 많이 올랐고, 경북이 5.5p 올랐습니다. 전북과 충북이 각각 3.7p, 0.9p 상승했습니다. 한편 제주와 경남이 각각 6.0p, 4.6p 내렸습니다. 전남과 충남은 각각 1.3p, 0.7p 하락했습니다. 강원이 39.8로 1순위입니다. 최저 지역은 대구로 11.0입니다.

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