매매시장 압박하는 전세가 급락, 다음달 안정될까?

1월 관전포인트는 매매가율 대비 3개월째 앞서는 전세가율 하락률의 낙폭 축소였습니다. 시장은 미 연준의 베이비 스텝 기조를 예상했습니다. 그러나 금리 부담을 희석할 만한 의미 있는 거래량 회복은 없었고, 이 과정에서 호가 조정이 이어졌습니다.

2월 관전포인트는 Fed의 기준금리 속도조절이 가시화됨에 따라 23일 한은 금통위에서 미국 금리 감속을 염두에 둘 것인지 여부입니다. 1월 소비자물가 5.2% 상승, 한미 금리 격차 1.25%p 등 인상요인과 지난해 4분기 GDP -0.4% 역성장 등 경기 경착륙을 막아야 하는 동결요인이 팽팽합니다. 동결로 무게를 싣는 시장분위기가 맞을지 지켜볼 일입니다.

1월 전국 주택매매가격 지수는 96.6으로 전년동기 대비* -3.4% 하락했습니다. 금리인상, 매물부담으로 조정이 장기화되면서 하락률이 커지는 양상입니다. 한편 전월 대비**로는 -1.31% 하락해 6개월째 약세입니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

하락세는 서울 6개월, 수도권ㆍ5개광역시 7개월째입니다. 지방도 수도권보다 하락률은 적지만 하락 기간이 길어졌습니다. 지방보다 절대가격이 높은 수도권 갭투자지역에 급매물 출회가 이어졌습니다. 2월 중 미 연준 기준금리 속도조절이 반영될지 주목됩니다.

1월의 지역별 주택가격 변동 흐름을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복된 지역입니다.

전국 하락률 -1.31%보다 더 하락한 지역은 세종>경기>인천입니다. 입주물량이 많거나 미분양아파트가 누적된 지역입니다. 세종이 11월 -3.46% 정점에서 12월 하락률을 좁혔지만, 1월 재차 확산되면서 하락 1순위입니다. 수도권지역이 하락을 주도했습니다.

1월 서울은 -1.19% 하락했습니다. 강북 -1.21%, 강남 -1.18% 하락입니다. 강북지역에서 갭투자가 많았던 노원구에 매물이 많아졌고, 똘똘한 한 채 선호 속에 강남4구 중 강동구 등지의 급매물 출회가 시세에 영향을 미쳤습니다.

1월 서울 강북지역에 상승구(區)는 없습니다. 갭투자 인기지역인 노원ㆍ도봉구 하락이 거셌습니다. 중심구인 성동구도 거래위축 속에 하락폭을 키웠습니다. 노원구가 -2.25%로 강북권 하락 1위입니다. 덜 빠진 지역은 공급물량이 타이트한 종로구 -0.04%입니다.

1월 서울 강남지역에 상승구(區)는 3주째 없습니다. 강남4구 중 갭투자가 많았던 강동구 하락이 컸고, 강남구도 낙폭이 커졌습니다. 교통개선과 복합행정타운 등으로 주목받았던 구로구도 갭투자가 줄면서 하락폭을 키웠습니다. 강동구가 하락 1위입니다. 가장 덜 빠진 지역은 인기지역인 서초구 -0.49%입니다.

경기도가 전월 대비** -2.04% 하락해 7개월째 약세입니다. 이천시가 상대적으로 하락률이 -0.43%로 적었습니다. 경강선ㆍGTX 연장선 추진으로 관심이 유지됐습니다. 이천시를 제외하면 고른 하락세입니다. 평택ㆍ파주시도 교통호재가 반영되지 못하는 모습입니다.

광명시가 인구 증가 등 우호적 수요환경에도 불구하고, 입주량이 누적되면서 -3.65% 빠져 하락 1위입니다. 입주부담이 큰 김포ㆍ화성시가 약세를 주도했습니다. 공급부담에 노출된 수원시도 지속적으로 약세입니다. 안양시도 종전 상승분이 호가에 뒤늦게 반영됐습니다.

1월 전국 주택전세가격 지수는 95.3으로 전년동기 대비* -4.7% 하락하면서 3개월째 약세입니다. 금리인상, 월세전환으로 인한 전세수요 축소가 낙폭을 키웠습니다. 전월 대비**로는 -1.98% 하락해 6개월째 약세입니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

5개광역시가 9개월째 하락세이고, 서울은 -2.34%, 수도권은 –2.81% 하락하면서 6개월째 약세입니다. 그동안 조정을 잘 방어했던 지방도 공급물량 증가 속에 타이트했던 전세 수요가 줄면서 4개월째 하락했습니다. 하락률이 -0.88%로 늘었습니다.

전국이 모두 약세입니다. 전국 하락률 -2.34%보다 더 하락한 지역 순위는 경기>인천>서울>세종입니다. 전세가격이 하락하면서 갭투자가 집중된 수도권 전반에 걸쳐 매매가격 하락에 연동되는 악순환입니다. 세종도 입주물량 증가가 영향을 주고 있습니다.

1월 서울 주택전세가격은 -2.34% 하락해 6개월째 약세입니다. 강북 -1.87%, 강남 -2.81% 하락입니다. 강남지역의 하락 충격이 더 큰 이유는 전세가 부담이 적은 강북보다 강남이 월세전환 영향을 더 많이 받은 결과입니다.

1월 서울 강북지역 상승구(區)는 3개월째 없습니다. 강북 평균하락률 -1.87% 보다 더 하락한 지역은 성동>노원>성북>은평>마포>서대문구입니다. 먼저 가격조정을 겪은 강북구, 전세물량이 적은 중랑구, 전세수급이 타이트한 종로구가 적게 하락했습니다.

1월 서울 강남지역 상승구(區)는 4주째 없습니다. 전월세 전환으로 수요가 줄었습니다. 강남 평균 하락률 -2.81% 보다 더 하락한 지역은 강남>송파구입니다. 수요층이 탄탄한 금천구, 먼저 하락한 동작구, 인기지역 서초구, 입주물량이 타이트한 관악구가 덜 빠졌습니다.

경기도는 전월 대비** -3.19% 하락했습니다. 이천시가 선방했고, 여타 지역은 고른 하락세입니다. 경기도 평균보다 더 하락한 곳은 화성>과천>김포>시흥>광명>고양>용인>수원>구리입니다. 매물축적, 입주물량 증가가 원인이고, 과천은 월세수요 증가로 약세입니다.

서울 매매가격 전망지수는 지난해 12월 51.3에서 올해 1월 65.0으로 상승했습니다. 전망지수 100 이상 지역이 7개월째 없습니다. 전국에서 가장 높은 지역은 세종, 5개광역시 중에는 가장 높은 지역은 대전, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 제주입니다.

서울 전세가격 전망지수는 지난해 12월 53.8에서 올해 1월 66.0으로 반등했습니다. 전망지수 100 이상 지역이 6개월째 없습니다. 전국에서 가장 높은 지역은 세종, 5개광역시에서 가장 높은 지역은 대전, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 제주입니다.

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