부동산 키워드…기준금리? 어디로 옮겨갈까!

3월 관전포인트는 '미 연준의 기준금리 스텐스'였습니다. 결과에 따라 국내 부동산시장의 가격안정에 기대가 큰 상황이었습니다. 초반 컨센서스는 3월 빅스텝(0.5%p) 혹은 3월과 5월 베이비스텝(0.25%p) 경로였으나, 결과는 달랐죠. 실리콘밸리은행(SVB) 파산 등 금융불안 요인이 등장하자 긴축속도 완화 모드가 힘을 받으면서 0.25%p 인상에 그쳤습니다.

4월 관전포인트는 '한은 기준금리 인상 압력의 완화 여부'입니다. 부드러워진 연준 통화정책으로 4월 11일 한은 기준금리 인상 압력이 한결 완화될 수 있다는 관측입니다. 향후 연준 매파 인사의 목소리가 커질 수 있지만, 연내 급진적 통화긴축이 재현될 가능성은 제한적입니다. 이제 부동산에 영향을 주는 핵심키워드가 기준금리에서 소득과 수급 등 경제 데이터로 얼마나 빠르게 옮겨갈지 지켜볼 일입니다.

3월 전국 주택매매가격 지수는 95.1로 전년동기 대비* -5.2% 하락했습니다. 금리인상 속에 매물부담으로 조정이 장기화되면서 하락률이 커지는 양상입니다. 한편 전월 대비**로는 -0.83% 하락해 8개월째 약세입니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

하락세는 서울 8개월, 수도권ㆍ5개광역시 9개월째입니다. 한은 기준금리 속도조절 기대감에도 불구하고, 경기도 일부지역과 광역시를 중심으로 하락률이 늘었습니다. 반면 서울과 인천, 지방도시는 급매물 출회가 줄어들면서 하락률이 줄었습니다.

3월의 지역별 주택가격 변동 흐름을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복된 지역입니다. 2월보다 옅어진 지역은 세종, 충남이고, 짙어진 지역은 대구입니다.

전국 하락률 -0.83%보다 더 하락한 지역은 인천>경기>대구>대전입니다. 입주물량이 많거나 미분양아파트가 누적된 지역이죠. 인천이 11월 -2.09%를 정점으로 하락률을 좁혔지만, 타 지역보다 하락률이 커 하락 1순위입니다. 경기가 하락 2순위입니다.

3월 서울은 -0.65% 하락했습니다. 강북 -0.76%, 강남 -0.55% 하락입니다. 강북지역에서 전세형투자(갭투자)가 많았던 노원구에 급매물이 많습니다. 서대문구의 급매물 출회가 완화된 반면, 성동ㆍ성북ㆍ은평ㆍ중구의 급매물이 거래되면서 시세에 영향을 미쳤습니다.

3월 서울 강북지역에 상승구(區)는 없습니다. 노원구 하락이 3개월째 거셌습니다. 중심구인 성동구도 거래위축 속에 하락폭을 키웠습니다. 성북구도 급매물 영향을 받았습니다. 노원구가 -1.78%로 강북권 하락 1위입니다. 인기지역인 용산구는 -0.13%로 덜 하락했습니다.

3월 서울 강남지역에 상승구(區)는 5주째 없습니다. 강남ㆍ강동구 하락이 줄었으나, 복합행정타운으로 주목받았던 구로구가 하락 1위입니다. 동작구는 대형단지 매물이 늘었고, 서초구도 금융시장 불안으로 약세입니다. 선조정 받은 강동구가 상일ㆍ고덕동 대단지 문의에 힘입어 -0.22%로 덜 빠졌습니다.

경기도가 전월 대비** -1.25% 하락해 9개월째 약세입니다. 구리시가 교통접근성에 힘입은 매물소화로 하락률이 적었습니다. 평택시도 SRTㆍKTX 등 교통호재로 꾸준한 관심이 유지됐습니다. 시흥시도 4개월 동안 지속됐던 매물 압력이 완화되면서 하락률이 줄었습니다.

반면 수요가 많았던 산본ㆍ금정 구축단지의 가격부담으로 실거주 고객이 관망세로 돌아선 군포시가 -2.33% 빠져 하락 1위입니다. 반도체공장 입지 부각에도 불구하고 매물이 늘어난 용인, 인근 양주시 물량에 영향 받은 의정부, 입주부담이 큰 화성, 분양 예정물량이 많은 광명시 등이 약세를 주도했습니다.

3월 전국 주택전세가격 지수는 93.1로 전년동기 대비* -7.2% 하락하면서 5개월째 약세입니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축이 낙폭을 키웠습니다. 전월 대비**로는 -0.93% 하락해 8개월째 약세지만, 2월대비 하락률은 줄었습니다. (이하 증감률은 전월 대비** 기준)

5개광역시가 11개월째 하락세이고, 서울은 -1.01%, 수도권은 –1.15% 하락하면서 8개월째 약세입니다. 다만 공급물량 증가 속에 전세 매물이 늘면서 조정폭을 키웠던 2월보다 한결 매물 압력이 완화됐습니다. 조정에 잘 대응했던 지방도 하락률이 -0.51%로 줄었습니다.

전 지역이 약세입니다만, 2월보다 대구ㆍ충북ㆍ전북을 제외한 대부분 지역에서 하락률이 줄었습니다. 전국 하락률 -0.93%보다 더 하락한 지역 순위는 대구>경기>인천>서울입니다. 여전히 전세형투자(갭투자)가 집중된 수도권에 매매가격 하락이 연동되는 상황입니다.

3월 서울 주택전세가격은 -1.01% 하락해 8개월째 약세입니다. 강북 -0.88%, 강남 -1.14% 하락입니다. 강남지역의 하락이 더 큰 이유는 전세가 부담이 적은 강북보다 강남이 월세전환 영향을 더 많이 받은 결과로 보입니다.

3월 서울 강북지역 상승구(區)는 5개월째 없습니다. 강북 평균하락률 -0.88% 보다 더 하락한 지역은 노원>성동>동대문>중랑구입니다. 전세형투자(갭투자)가 많았던 노원구, 최근 매물이 늘어난 성동구, 수요가 줄어든 동대문ㆍ중랑구가 하락을 주도했습니다.

3월 서울 강남지역 상승구(區)는 6주째 없습니다. 전월세 전환으로 수요가 약합니다. 강남 평균 하락률 -1.14% 보다 더 하락한 지역은 강남>동작>영등포>구로>서초구입니다. 수요층이 많은 금천구, 깡통전세 보도로 급증했던 매물이 줄어든 강서구가 덜 빠졌습니다.

경기도는 전월 대비** -1.24% 하락했습니다. 수요층이 많은 이천ㆍ평택시의 선방 속에 하락률이 줄었습니다. 경기도 평균보다 더 하락한 곳은 과천>고양>용인>의정부>화성>안산입니다. 과천은 월세수요 증가가 원인이고, 대부분 매물축적과 입주물량이 증가했습니다.

서울 매매가격 전망지수는 지난해 11월 51.0에서 3월 78.0으로 4개월째 올랐습니다. 전망지수 100 이상 지역이 2월 세종에서 나왔는데, 3월은 104.8로 증가했습니다. 5개광역시 중 가장 높은 지역은 울산, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 전북입니다.

서울 전세가격 전망지수는 지난해 12월 53.8에서 올해 3월 81.7로 3개월째 올랐습니다. 전망지수 100 이상 지역이 세종에서 나왔습니다. 5개광역시에서 가장 높은 지역은 울산, 낮은 지역은 대구입니다. 지방에서 가장 낮은 곳은 제주입니다.

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