회복하던 주택가격! 새로운 복병을 만나다?

8월 관전포인트는 '집값 바닥론이 비수기를 극복하고 확산될지 여부'였습니다. 낙관론이 확실한 우세를 점유하기 위해 넘어야 할 허들인 한미 금리차 극복 및 한은 기준금리 동결이 이어질지였습니다. 한은이 기준금리를 3.5%로 5회 연속 동결했고, 전세가격이 반등하면서 비관론의 핵심이었던 역전세난에 따른 전세금 반환 부담도 희석됐습니다.

9월 관전포인트는 '글로벌 고금리의 장기화가 안정될지 여부'입니다. 8월까지 핵심지역 반등에 성공했고, 매수세가 주변지역으로 확산되는 모습이지만, 인기지역과 소외지역 간 온도 차는 여전합니다. 소득 대비 절대 주택가격이 부담스럽고, 금리 수준도 높아 잠재수요가 얼마나 실수요로 활성화될지가 향후 시세 흐름의 관건입니다.

거래량 회복으로 턴어라운드 기대가 크지만, 내집마련 마지막 관문인 금리는 여전히 우호적이지 못합니다. 지난주 막을 내린 잭슨홀 심포지엄에서 연준이 중립금리 상승을 인정하는 우려사태가 없어 다행입니다. 다만 물가목표 2% 유지로 근원PCE 물가와 고용 흐름에 따른 기준금리 불확실성은 상존해 있습니다. 8월 주요지역 회복세를 색상으로 살펴봅니다.

8월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 전환 지역입니다.

8월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.04%입니다. 강북권역 -0.18%로 하락률이 0.1%p 줄었습니다. 강남권역 0.11%로 상승 전환하면서 0.13%p 개선됐습니다.

강북권 평균보다 더 하락한 지역은 노원구>도봉구>중랑>은평>성북구 등 5개구입니다. 노원ㆍ도봉구는 갭투자가 많았고, 중랑구는 수요 부족 지역이며, 은평ㆍ성북구는 매물 부담이 컸습니다.

강남권역은 지난 5월에 첫 상승구(區)가 나타났고, 6월 2곳, 7월 5곳에 이어 8월 6곳으로 확대됐습니다. 강남권역에서 선 조정 받았던 송파구가 4개월째 상승했고, 강남구가 3개월째 오름세입니다.

7월 서초구와 강동구가 상승 전환해 강남4구가 매매시장을 주도했고, 양천구가 학군단지 문의가 꾸준합니다. 영등포구가 개발 이슈에 힘입어 상승 전환했습니다.

경기도가 전월 대비 0.05% 상승 전환하면서 0.24%p 개선됐습니다. 6월 상승지역이 2곳 나타난 후 7월 4곳, 8월 9곳으로 확대됐습니다. 강남에 근접해 인기지역으로 부상한 과천시가 9억원 미만 급매물 소진으로 1.01% 상승했고, 낙폭과대 지역인 화성이 동탄신도시 중심으로 0.44% 올랐습니다. 7월부터 광명ㆍ성남시가 상승세로 턴어라운드했습니다.

경기도는 GTX 등 교통개발 이슈에 민감하며, 실수요자 입장에서 서울을 대신할 선호지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 동탄이 위치한 화성은 인기 투자처죠. 6~7월부터 경기도 내 상급지에 대한 활발한 이동 수요에 힘입어 회복이 빨라졌습니다. 광명ㆍ시흥시가 입주 압력을 소화 중이고, 성남시는 강남3구를 대신할 투자처로 꼽힙니다.

8월 전국 주택매매가격 지수는 93.3로 전년동기 대비* -7.4% 하락했습니다. 매물부담으로 장기추세 하락률이 이어지고 있으나, 하락률은 22개월 만에 소폭 줄었습니다. 반면 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 -0.06% 하락해 13개월째 약세지만, 하락률이 5개월째 줄었습니다. 기준금리 속도 조절로 급매물 출회가 줄어든 것이 주효했습니다.

세종시가 실수요자의 매물소화로 7월 상승 전환에 이어 8월 0.44% 올라 상승 1위입니다. 8월 상승 전환지역은 대전ㆍ경기도입니다. 하락률 확대지역은 광주로 -0.22% 하락하면서 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 전국 하락률 -0.06%보다 더 하락한 지역은 전북>대구>광주>부산>전남>인천>경북>울산>충남 등 9곳입니다. 지역별 차별화는 여전합니다.

8월 전국 주택전세가격 지수는 91.4로 전년동기 대비* -9.3% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 소폭 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 -0.06% 하락해 13개월째 약세지만, 하락률이 재차 줄었습니다. 서울ㆍ수도권의 전세공급 증가로 인한 매물소화가 진행 중이며, 전세사기대책에 힘입어 하락 압력도 완화되고 있습니다.

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