지속되는 고금리! 집값 상승에너지 소진되나?

9월 관전포인트는 '글로벌 고금리의 장기화가 안정될지 여부'였습니다. 그러나 점진적인 피벗(Pivot, 통화정책변화)을 기대하는 시장 예상과 다르게 美연준은 정책금리 추가인상 가능성을 열어두면서 통화긴축 지속을 시사했습니다. 9월 FOMC에서 정책금리를 동결하면서 올해 말 예상값 5.6%를 유지한 반면, 2024년 5.1%, 2025년 3.9%로 0.5%p씩 높였습니다.

10월 관전포인트는 '10월 19일 한은 금통위의 기준금리 추가 인상 여부'입니다. 美연준의 정책금리 5.25~5.50%와 연말 FOMC 예상중간값 5.6%를 고려하면 美 정책금리는 한차례 인상 가능성이 있습니다. 그런데 내년 예상값 5.1%를 고려하면 내년 하반기부터 정책금리를 내린다고 하더라도 2회에 불과합니다. 고금리가 예상보다 오래갈 수 있다는 의미입니다.

연내 FOMC(11/2, 12/14) 중 한차례 인상된다면 한미금리차는 2.25%p로 늘어납니다. 역대 최대치로 벌어진 한미금리차가 한은 기준금리에 직접적 영향을 주지 않더라도 환율 상승과 외국인 투자자금 이탈 가능성은 높아질 수밖에 없죠. 하반기 성장에 대한 불확실성이 회자되는 가운데, 기준금리 인상 부담이 늘어난다면 매물 하방압력도 강해질 수 있습니다.

9월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 전환 지역입니다.

9월 서울 매매가격은 전월 대비 0.15% 상승 전환했습니다. 강북권역은 0.03% 상승 전환했고, 전월 대비 0.22%p 올랐습니다. 강남권역은 0.26% 상승하면서 0.15%p 개선됐습니다. 강북권 14개구 중 하락세 유지 지역은 노원>도봉>중랑>은평 등 4개구입니다. 노원ㆍ도봉구는 갭투자가 많았고, 중랑구는 수요 부족 지역이며, 은평구는 매물 부담이 남았습니다.

강남권역은 지난 5월 첫 상승구(區)가 나타났고, 6월 2곳, 7월 5곳, 8월 6곳에 이어 9월 8곳으로 확대됐습니다. 강남권역에서 선 조정 받았던 송파구가 5개월째, 강남구가 4개월째 올랐습니다.

7월 서초구와 강동구가 상승 전환해 강남4구가 매매시장 회복을 주도했습니다. 양천구가 학군단지 문의가 꾸준하고, 강동구가 범강남권 인기 동참에 힘입어 강세입니다.

경기도가 전월 대비 0.17% 상승하면서 0.12%p 개선됐습니다. 6월 상승지역이 2곳 나타난 후 7월 4곳, 8월 9곳에 이어 9월 15곳으로 확대됐습니다. 강남에 근접해 인기지역으로 부상한 과천시가 9억원 미만 급매물 소진으로 1.76% 상승했고, 화성이 동탄신도시 중심으로 0.52% 올랐습니다. 9월 고양ㆍ부천ㆍ평택ㆍ남양주ㆍ파주ㆍ김포시가 상승 전환했습니다.

경기도는 GTX 등 교통개발 이슈로 인해 실수요자 입장에서 서울을 대신할 선호지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 동탄이 위치한 화성은 인기 투자처로 각광을 받고 있죠. 6~7월부터 경기도 내 상급지에 대한 활발한 이동 수요로 회복이 빨라졌습니다. 성남시는 강남3구를 대신할 투자처로 꼽히고, 광명ㆍ시흥시가 입주 압력을 소화 중입니다.

9월 전국 주택매매가격 지수는 93.4로 전년동기 대비* -7.2% 하락했습니다. 매물부담으로 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 하락률은 2개월 연속 줄었습니다. 한편 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 0.06% 상승 전환했습니다. 13개월째 이어진 약세 행진에 마침표를 찍었습니다. 기준금리 속도 조절로 급매물 소화가 활발해진 것이 주효했습니다.

대전시가 가격조정이 이어진 선도단지에 대한 대기수요에 힘입어 2개월째 상승세를 유지하면서 0.33% 올라 상승 1위입니다. 세종시가 상승률은 8월 0.44%에서 0.17%로 줄었지만, 실수요자의 매물소화로 7월 상승 전환 이후 3개월째 오름세를 지속했습니다. 9월 상승 전환지역은 서울ㆍ인천 등 수도권과 강원ㆍ충북입니다. 하락률 확대지역은 경남 1곳입니다.

9월 전국 주택전세가격 지수는 91.6으로 전년동기 대비* -9.1% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 2개월째 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 -0.14% 상승 전환했습니다. 13개월째 이어진 약세국면이 마무리됐습니다. 전세사기대책에 힘입어 경기ㆍ수도권 전세 매물소화가 2개월째 이어지면서 하방압력이 줄었습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!