부동산 발목잡는 금리 인하시점 대한 불확실성 극복하기

3월 1주차(3월 4일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -3.6% 하락했습니다. 하락률이 31주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소됐습니다. 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 0.02%p 줄었습니다(이하 전주 대비** 기준). 다만 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복 후 16주째 조정입니다.

지난달 한은 금통위가 기준금리를 동결해 4월 통화정책방향 결정회의까지 연 3.5% 통화정책이 유지됩니다. 그런데 2월 소비자물가지수가 전년동기 대비 3.1% 올랐습니다. 과일 등 생활물가가 높은 까닭이죠. 소비자물가는 지난해 10월 3.8%까지 올랐다가 11월 3.3%, 12월 3.2%, 올해 1월 2.8%로 톤다운됐는데, 한달 만에 3%대에 재진입했습니다. 2% 물가목표와 괴리는 더 커졌고, 금리 인하 기대도 멀어졌습니다.

더군다나 美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시점이 늦어질 것이라는 美 월가 전망이 쏟아지는데요. 美 이코노미스트 컨센서스는 빠르면 6월, 물가 부담이 지속되면 하반기 순연으로 모아집니다. 제롬 파월 미 중앙은행 의장의 '금리인하를 서두르지 않겠다'라는 美 연방하원 금융서비스위원회 서면 코멘트가 이를 확인해 줍니다. 美 정책금리 동결이 지속되면 한은의 상반기 피봇(Pivot, 통화정책전환) 결정도 쉽지 않겠죠.

최근 아파트가격의 저점 기대가 일부 보이지만, 서울시가 발표한 서울 아파트 거래량을 보면 1월 전월 대비 38.6% 증가 후 2월 46.1%로 재차 줄었습니다. 기준금리 인하가 더뎌질수록 시장의 저점확인 구간도 장기화될 수 있음을 염두에 둬야 합니다. 자산배분(Asset Allocation) 측면에서 보유자산의 포트폴리오 점검 등 시장리스크에 대한 대비가 필요하죠. 다만 고려해야 할 부분은 어쨌든 올해 안에 금리 인하가 시현(示現)될 것이고, 저평가 주택에 대한 새로운 기회도 펼쳐질 수 있다는 점입니다.

그 시점까지는 가계 재무관리 속에 차분하게 투자계획이 선행되어야 할 텐데요. 금리가 높고, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입으로 레버리지 전략을 활용하기도 쉽지 않죠. 중국 성장 둔화 등 글로벌 경제변수도 관건이고, 미분양과 분양가 급등 등 고려해야 할 시장환경 변화도 큽니다. 이런 허들을 극복해야 하는 실수요자 입장에서 적절한 지역, 수용가능한 대출규모 등 가용자산을 고려해 적기(適期)를 준비할 필요가 있겠습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.03% 하락했습니다. 지난 11월부터 반발매도세 압력으로 16주째 조정이며, 하락률은 횡보했습니다. 올해 들어 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 교차하면서 하락 시소게임 양상이었는데, 3주 전부터 강북권역 하락률이 컸습니다. 금주 하락률도 강북권역 -0.04%, 강남권역 -0.03%로 전주 대비 모두 횡보했습니다. 

서울 하락구가 23곳에서 18곳으로 줄었습니다. 강북권역 14개구 중 강보합이 전주 1곳에서 3곳으로 늘었고, 마포구가 상승 전환해 노도강 등 중저가지역의 약세 충격을 쉐어링하면서 지수하락을 방어했습니다. 강남권역은 11개구 중 지난주 전지역 약세에서 강보합 2곳, 약보합 1곳으로 완화되어 구로ㆍ양천구 등지 하락 부담을 완화시켰습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.15% 상승해 상승률이 0.02%p 늘었습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 줄었고, 올해 2월 들어 재차 상승률 레벨다운 양상을 보였다가 다시 늘어났습니다. 강북권역이 0.16% 올랐고, 강남권역이 0.13% 상승해 전주 대비 각각 0.03%p, 0.01%p 올랐습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 전주 22곳에서 23곳으로 늘었고, 강북권역이 강남권역보다 상승률이 확대되면서 더 불안해지는 모습입니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 지금까지 줄곧 약세를 이어갔던 중랑구가 상승 전환해 전지역이 강세입니다. 반면 강남권역 하락지역은 금천구가 8주째 약세였고, 강동구가 경계매물 출회로 3주째 약세 흐름을 이어갔습니다. 

경기 매매가격은 김포시가 상승률 1순위로 올랐습니다. 경기는 전주 대비** -0.04% 하락해 하락률이 0.01%p 줄었지만, 15주째 조정국면이 이어지고 있습니다. 지난해 11월부터 누적매물이 나오면서 하락률이 좀처럼 줄지 않습니다. 김포시가 교통 호재가 꾸준히 반영되다가 드디어 1위에 올랐습니다. 과천이 GTX-C노선 착공호재 반영으로 2위입니다. 

인천은 전주 대비** -0.01% 하락했으나, 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐는데요. 시세 부침(浮沈)을 거듭하면서 매물소화가 진행된 것으로 보입니다. 다만 반등이 지속되기 위해서는 입주물량, 급매물 등 수급악재 희석과 매수를 유도할 핵심적인 이벤트가 필요합니다. 중구가 견조(堅調)합니다.

경기 전세가격은 수원시가 4위에서 1위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.08% 상승해 상승률이 소폭 오르면서 29주째 상승세입니다. 수원시가 영통구 신학년 수요가 선반영되면서 Top5에서 1위를 재탈환했습니다. 의정부시는 2주 연속 2위를 유지했습니다. 가격메리트가 회자되면서 지난해 말부터 전세물량이 빠르게 소진되는 양상입니다. 
 
인천 전세가격은 전주 대비** 0.16% 상승했고, 상승률이 0.04%p 늘었습니다. 1월 중순부터 나타났던 조정으로 경계매물 압력이 완화됨에 따라 상승률이 3주째 0.1%대로 올랐습니다. 남동구가 한화포레나 인천구월 입주 마무리에 힘입어 0.29% 오르면서 상승 1위입니다. 중구가 인천국제공항 종사자의 이사 문의에 힘입어 0.28% 오르면서 2위입니다. 

전국 권역별 매매가격 하락세는 광역시와 수도권 중심으로 이어졌습니다. 고금리, 대출규제, 공사비 부담 등 약화된 투자환경이 개선될 조짐을 안보입니다. 금리 인하시점에 대한 불확실성이 커지면서 추세반전 모멘텀도 찾기 힘듭니다. 사자와 팔자 간 호가 괴리가 좁아지지 않아 2월 들어 거래량도 다시 줄었습니다. 거래량 회복 여부가 관건입니다. 

전국 권역별 전세가격은 서울이 수도권을 크게 앞지르고 있습니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.16% 오른 인천, 2위가 0.15% 오른 서울, 3위는 0.08% 상승한 경기입니다. 인천ㆍ경기를 합친 수도권 상승률이 0.11%로 오름세가 빠르지만, 서울보다 수위가 낮습니다. 매매시장에 투자수요가 답보상태를 보이면서 오히려 전세수요 압력만 계속 늘어나고 있습니다. 

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