재건축 안전진단 통과한 양천구 신월시영, 미래 가치는?

신월시영은 전용면적 43㎡, 50㎡, 59㎡, 2,256가구 규모의 입주 36년차 아파트입니다. 평지에 위치해 있고, 단지 가운데 시유지인 신월공원, 단지 주변으로 지양산, 한울근린공원, 강월어린이공원, 오솔길 실버공원 등이 둘러싸고 있어 쾌적성이 좋은 곳입니다.

단지 북측으로 경인고속도로 신월IC가 있어 여의도, 영등포, 강남권 접근이 용이합니다. 또한 단지 입구에 강월초등이 있는 초품아 아파트이고, 양천중도 도보로 통학할 수 있습니다.

신월시영은 지난 1월 9일, 목동 신시가지3·5·7·10·12·14단지 6곳과 함께 안전진단 통과를 통보 받았는데요. 지난 2월 11일 열린 재건축 사업설명회에서 나온 신월시영 정비계획안에 따르면, 지상 20층, 3,107가구 규모로 사업을 추진할 계획입니다.

소유자 설문조사를 통해 조합 방식과 신탁 방식 중에서 사업 방식을 결정할 계획입니다. 준비위원회는 3월 11일 여러 신탁사를 초청해 재건축 2차 사업설명회를 가졌습니다.

최근 실거래가를 살펴보면, 가장 면적이 작은 전용 43㎡가 지난 2월 4억8,000만원, 5억6,000만원에 거래됐습니다. 이는 최고가 6억5,400만원(21년 10월) 대비 14~26% 하락한 것입니다. 가장 큰 면적인 전용 59㎡는 6억3,500만원(2월)이 최근 거래인데요.

최고가를 기록했던 8억5,000만원(22년 3월) 대비 25% 정도 하락했습니다. 따라서 실거래가는 2020년 여름 수준으로 돌아왔다고 볼 수 있습니다.

신정동 목동신시가지 10~14단지 20평형대 시세 대비 가격 수준은 어떨까요? 같은 면적이 없어 단순 비교하긴 어렵지만 신시가지10단지 전용 53㎡가 10억2,000만원(2월)에 거래된 것과 비교하면, 신시가지 시세의 62% 선에 형성돼 있다고 볼 수 있습니다.

그럼 KB부동산 과거 시세를 살펴볼까요? 신월시영 전용 59㎡ 평균 시세는 지난 2019년 말 급상승하기 시작해 2022년 4월~7월 8억2,500만원으로 가장 높았고, 3월 현재 7억4,000만원까지 떨어진 것을 알 수 있습니다.

인근 공인중개사사무소 관계자는 “입지나 선호도, 생활 인프라 면에서 신시가지 단지들과 비교할 수는 없지만, 시장 상황에 따라 급락 폭이 큰 신시가지 단지에 비해 신월시영은 가격 하락 방어가 잘 되고 있는 편”이라고 설명했습니다.

신월시영 주변으로 다양한 개발 호재가 있는데요. 단지 서쪽으로는 목동선 경전철 사업이 추진되고 있습니다. 신월동과 서울지하철 2, 9호선 당산역을 잇는 목동선은 예비타당성 조사 과정 중으로, 조사 결과는 올해 안에 발표될 것으로 전망되고 있습니다.

또한 단지 남쪽 신정동에는 서부트럭터미널 부지 복합 개발이 추진되고 있습니다. 양천구는 지난 2016년 서부트럭터미널 부지 10만㎡를 도시첨단물류단지의 시범 단지로 선정하고, 복합단지와 빌딩을 건립해 물류, 유통, 첨단산업 융복합단지로 재정비할 계획입니다. 올 하반기 중 통합 심의가 승인되면 내년 하반기 착공, 2028년 준공이 목표입니다.

단지 북쪽에는 신속통합기획 1차 후보지로 선정된 신월1구역과 공공재개발을 추진 중인 신월2구역도 있어, 이들 구역 개발이 완료되면 신월동 일대 주거 여건은 지금보다 더욱 나아질 것으로 보입니다.

다만 신월시영은 김포공항과 가까이 있어 비행기 소음과 항공법상 고도에 따른 높이 제한이 고려할 사항으로 언급되고 있습니다. 앞으로 사업성을 높이기 위해 고도제한을 변경, 층수를 높이는 방안이 논의될 것으로 보입니다.

양천구 목동, 신정동, 신월동 아파트들이 줄줄이 재건축 사업을 추진 중인 가운데, 일대가 어떤 새로운 주거 지역으로 탈바꿈할지 기대됩니다.